Добит од хипотекарног дуга уз МБС

Према савезној банци Федералних резерви у Њујорку, хипотеке су чиниле највећу компоненту дуга домаћинстава у другом кварталу 2018. године. Извештаји о потрошачким кредитима 30. јуна показали су укупно 9 хиљада милијарди долара хипотекарног дуга, што је повећање за 60 милијарди долара из првог квартала године. Иако се очекује да хипотекарне стопе порасту, потражња за становањем у комбинацији са ниском незапосленошћу још увек може подстаћи тржиште хипотека. То значи да ће се ово задуживање проширити. Ова ситуација ствара прилику за проницљиве инвеститоре, који могу да користе хипотекарне хартије од вредности (МБС) да поседују део овог дуга.

Имајте на уму да су та средства играла кључну улогу у финансијској кризи 2008. Банке су скидале многа ограничења на хипотекарно кредитирање, при чему неке чак нису узимале новац и у потпуности финансирале стамбене кредите. Али већина нових власника кућа једноставно није могла приуштити своје исплате, што изгледа није ометало зајмодавце. Они су и даље могли да зарађују пакујући кредите и продајући их инвеститорима. То је заузврат створило мјехурић, који је на крају пукао 2007. године. Ефекат трзаја погодио је Лехман Бротхерс, узрокујући да се банка сруши, а затим шаље ударне таласе широм глобалне економије.

Дакле, да ли и даље можете да приуштите да инвестирате у ову имовину? У овом ћемо чланку показати како можете користити МБС за допуну осталих средстава са фиксним дохотком.

Кључне Такеаваис

• Хипотекарне хартије од вредности (МБС) су инструменти са фиксним дохотком који обједињују појединачне хипотеке у јединствену хартију од вредности.
• Иако МБС диверзификује ризик некретнинама, они су такође веома ризични и делом су били одговорни за финансијску кризу 2008. године и пропадање хипотекарног тржишта.
• Од тада, људи су почели пажљиво прегледавати појединачне понуде МБС-а и моћи су да идентификују профитабилне хартије од вредности.
• Појединим инвеститорима је тешко приступити МБС-у, али то могу учинити индиректно путем узајамних фондова који улажу у МБС.

Како су формирани

Хипотекарне хартије од вредности су дужничке обавезе купљене од банака, хипотекарних компанија, кредитних синдиката и других финансијских институција, а затим их у државне базе, квази владине или приватне јединице састављају у базене. Ти субјекти затим продају хартије од вредности инвеститорима. Овај поступак је илустрован у наставку:

1. Купци некретнина позајмљују од финансијских институција
2. Финансијске институције продају хипотеке ентитетима МБС.
3. МБС субјекти формирају хипотеке и издају хипотекарне хартије од вредности.
4. Појединци улажу у МБС базене.

Врсте МБС-а

Постоје две врсте МБС-а. Потврда о пролазу или учешћу представља директно власништво у групи хипотека. Добићете пропорционалан удео свих плаћања главнице и камата извршених у збиру јер издавалац месечно прима уплате од корисника кредита. Хипотекарни фонд обично има рок доспећа од пет до 30 година. Међутим, новчани ток може се мењати из месеца у месец, у зависности од тога колико хипотека се отплаћује прерано. Овде лежи ризик преплате. Када садашње каматне стопе опадну, зајмопримци би могли рефинансирати и отплатити своје кредите. Тада инвеститори морају покушати да пронађу приносе сличне оригиналним улагањима у окружењу са нижим каматама. Супротно томе, улагачи се могу суочити са ризиком каматних стопа када каматне стопе порасту. Зајмопримци ће остати уз своје зајмове, а инвеститоре ће заглавити са нижим приносима у растућем окружењу тренутних каматних стопа.

Друга врста МБС-а је осигурана хипотекарна обавеза (ЦМО). Ово је базен хипотека на пролазу.

Постоји неколико врста ЦМО-а који су осмишљени тако да смање ризик плаћања унапред од стране инвеститора. У секвенцијалној ЦМО плати, издаваоци ЦМО ће дистрибуирати новчани ток власницима обвезница из низа класа, названих траншама. Свака транша држи хипотекарне хартије од вредности са сличним обрасцима доспећа и новчаног тока. Свака транша се разликује од осталих унутар ЦМО-а. На пример, ЦМО може имати четири транше са хипотекама у просеку две, пет, седам и 20 година. Када дође до плаћања хипотеке, издавалац ЦМО-а прво ће платити наведену купонску каматну стопу власницима обвезница у свакој транши. Планиране и непланиране исплате главнице ићи ће прво инвеститорима у првим траншама. Једном када буду исплаћене, инвеститори у каснијим траншама добит ће главнице. Концепт је преношење ризика плаћања унапред из једне транше у другу. Неке ЦМО могу имати 50 или више међузависних транша. Стога бисте требали разумјети карактеристике осталих транша у ЗУТ-у прије него што инвестирате. Постоје две врсте транше:

• Пранше ПАЦ-а користе концепт потонућег фонда да помогну инвеститорима да смање ризик плаћања унапред и добију стабилнији новчани ток. Успостављена је пратећа обвезница која ће апсорбирати вишак главнице јер се хипотеке отплаћују прерано. Затим, уз приходе из два извора (ПАЦ и пратећа обвезница) инвеститори имају веће шансе да приме уплате преко првобитног распореда доспећа.
• З-транше су такође познате као обрачунске обвезнице или транше акредитацијских обвезница. Током периода обрачуна инвеститорима се не исплаћују камате. Уместо тога, главница расте сложеним стопама. Ово елиминише ризик инвеститора од улагања у ниже приносе ако падне тренутна тржишна стопа. Након исплате претходних транша, власници З транше добит ће купонске исплате на основу већег стања главнице обвезнице. Осим тога, они ће добити било који главни аванс од основних хипотека. Будући да се камата приписана током обрачунског периода опорезује - иако их инвеститори заправо и не примају - З-транше могу бити боље погодне за рачуне који су одложени за порез.

Стрипед хипотекарне хартије од вредности су МБС који плаћају само главницу (ПО) или само камате (ИО). Стрипови су направљени од МБС-а или могу бити транше у ЦМО-у.

• Само главница (ПО): Инвеститори плаћају дубоко снижену цијену за наруџбеницу и примају главнице од основних хипотека. Тржишна вредност ПО може широко да се креће на основу тренутних каматних стопа. Како каматне стопе опадају, аконтације могу да се повећају и вредност ПО може да порасте. С друге стране, када се тренутне стопе повећају, а уплате унапред смање, ПО може да падне.
• Само камата (ИО): ИО строго плаћа камату која је заснована на висини неизмирене главнице. Како амортизација хипотека и отплата хипотека смањују главни биланс, новчани ток ИО опада. Вриједност ИО-а флуктуира насупрот вриједности ПО у томе што, како падајуће каматне стопе и аранжмани расту, доходак може опадати. А када садашње каматне стопе порасту, вјероватније је да ће улагачи примати камате током дужег периода, повећавајући тако тржишну вредност ИО-а.

Фитцх Ратингс и други дају кредитне рејтинге, као и стопе купона и датум доспијећа за МБС.

МБС Иссуерс

МБС можете купити од више различитих издавача. Инвестиционе банке, финансијске институције и кућеградитељи издају вриједносне папире заштићене хипотеком. Њихова кредитна способност и рејтинг сигурности могу бити много нижи од оних државних агенција и предузећа које спонзоришу владе.

Фреддие Мац је федерално предузеће које је спонзорисано од владе, а откупљује хипотеке од зајмодаваца широм земље. Затим их препакује у хартије од вредности које се могу продати инвеститорима у најразличитијим облицима. Фреддие Мацс-а не подржава америчка влада, али корпорација има посебна овлаштења да позајмљује од америчке благајне.

Фанние Мае је компанија у власништву акционара којом се тренутно тргује преко шалтера. Избачена је са С&П 500 2008. године и уклоњена је са њујоршке берзе 2010. године након што је пала испод минималних захтеваних цена. Не прима финансирање државе или подршку. Што се тиче сигурности, МБС Фанние Мае-а подржава финансијско здравље корпорације - не америчка влада.

Гинние Маес су једини МБС који имају потпуну веру и кредитне способности америчке владе. Они се углавном састоје од кредита осигураних од стране Федералне стамбене управе или гарантованих од стране Ветеранске управе.

Заједничка средства

Ако вам се свиђа идеја профитирања од повећања раста хипотека, али нисте до истраживања свих различитих типова МБС-а, можда би вам било угодније код хипотекарних узајамних фондова. Постоје фондови који улажу у само једну врсту МБС-а, као што је Гинние Маес, док постоје и други који садрже разне врсте МБС-а у оквиру својих других државних обвезница.

Поред веће диверзификације кредита, узајамни фондови могу поново уложити све приносе главнице у друге МБС. То омогућава инвеститорима да примају приносе који се мењају са тренутним стопама и смањују ризик отплате унапред и отплате камата.

Доња граница

МБС може понудити подршку савезне владе, месечни приход и фиксну камату. Слаба страна је, међутим, да термин може бити неизвестан и да можда неће повећати вредност као остале обвезнице када падне тренутна каматна стопа. Такође, не заборавите да можете добити део свог главнице враћен са сваком месечном уплатом. Сходно томе, на доспећу можда неће остати ниједног главнице за реинвестирање.