Некретнина
Некретнине су имовина која се састоји од земље и зграда на њој, као и природних ресурса земљишта, укључујући необрађену флору и фауну, узгајане културе и стоку, воду и било које додатне лежиште минерала.
1:34Некретнина
Разумевање некретнина
Некретнине су опипљива имовина и врста некретнине. Примјери за стварну имовину укључују земљиште, зграде и друга побољшања, плус права коришћења и уживања на том земљишту и сва његова побољшања. Изнајмљивачи и закупци могу имати право становања на земљишту или зградама које се сматрају дијелом њихове имовине, али се та права, строго говорећи, не сматрају некретнинама.
Стварна имовина није иста ствар и не треба је мешати са личном имовином. Лична имовина укључује нематеријалну имовину попут инвестиција, заједно са материјалном имовином као што су намештај и опрема као што је машина за прање судова. Такође, чак и изнајмљивачи могу делове куће затражити као личну имовину, под условом да сте купили и инсталирали некретнину уз дозволу закуподавца.
Кључне Такеаваис
- Некретнине су стварне - тј. Опипљиве - имовина која се састоји од земље као и свега на њој, укључујући зграде, флору и фауну, те природне ресурсе.
- Некретнине имају три основне категорије: стамбена, комерцијална и индустријска.
- Када је у питању улагање, стамбене некретнине су јефтиније и изводљивије за појединце, док су комерцијалне некретнине вредније и стабилније.
- Као инвестиција, некретнине нуде повећање прихода и капитала.
- Можете директно улагати у некретнине - купујући земљу или имовину - или индиректно куповином акција у јавно-трговачким фондовима за улагање у некретнине (РЕИТс) или хипотекарним хартијама од вредности (МБС).
Врсте некретнина
Иако се медији често позивају на „тржиште некретнина“, примери некретнина могу се групирати у три широке категорије на основу његове употребе.
- Стамбене некретнине укључују неизграђено земљиште, куће, стамбене зграде и куће у граду. Објекти могу бити једно породична или више породична стана и могу бити власници или станови за изнајмљивање.
- Комерцијална некретнина укључује нестамбене структуре као што су пословне зграде, складишта и малопродајне зграде. Ове зграде могу бити самосталне или у тржним центрима.
- Индустријска некретнина укључује фабрике, пословне паркове, руднике и фарме. Ова својства су обично веће величине и локације могу укључивати приступ саобраћајним чвориштима као што су железничке пруге и луке.
Предности стамбене некретнине и власништва над кућама
Власништво куће, познато и као заузетост власника, је најчешћа врста улагања у некретнине у Сједињеним Државама. Према Националном вијећу за становање у више породица (НМХЦ), отприлике двије трећине становника посједује свој дом. Често ови власници финансирају куповину узимајући хипотекарни кредит, у којем имовина делује као обезбеђење дуга.
У свом издању за 2019. годину за годишњу анализу домаће вредности, веб локација за некретнине Зиллов проценила је да је укупна вредност свих америчких домова у 2018. години била 33, 3 билиона долара, 71% више од тадашњег бруто домаћег производа (БДП) државе од 19, 4 билиона долара.
Појединци који купују хипотеке на кући како би им помогли да остваре сан о власништву над имовином суочени су са разним опцијама. Хипотеке могу наплаћивати или фиксну или променљиву камату. Хипотеке са фиксном стопом углавном имају веће каматне стопе од хипотека са променљивом стопом, што их у кратком року може учинити скупљим. Кредити са фиксном стопом у краћем року коштају више, јер су заштићени од будућих повећања каматних стопа.
Банке објављују планове амортизације који показују колико месечних уплата зајмопримца иде на отплату камата у односу на отплату главнице кредита. Балонски зајмови су хипотеке које се током времена не амортизују у потпуности - смањују на нулу. Уместо тога, зајмопримац плаћа камате током одређеног периода, на пример, пет година, а затим мора да остатак кредита плати балоном на крају рока.
Такође, хипотеке могу имати велике трошкове који укључују трансакцијске таксе и порезе. Ови додатни трошкови се често преносе у зајам. Након што потенцијални власници кућа докажу подобност и осигурају хипотеку од банке или другог зајмодавца, морају извршити додатне кораке како би осигурали да је имовина легално на продају и у добром стању.
Предности комерцијалне некретнине
Комерцијална некретнина користи се за трговину и укључује све, од тржних центара и самостојећих ресторана до пословних зграда и небодера. Често се разликује од индустријске некретнине, што је практични простор који се користи у производњи производа.
Куповина или закуп некретнина у комерцијалне сврхе врло се разликује од куповине куће или чак куповине стамбених некретнина. Комерцијални закупи су обично дужи од стамбеног најма. Поврат комерцијалних некретнина заснива се на њиховој профитабилности по квадратном метру, за разлику од структура које су предвиђене за приватне резиденције.
Штавише, зајмодавци могу захтијевати већи предујам хипотеке за комерцијалне некретнине него што је потребно за пребивалиште.
Улагање у некретнине
У некретнине можете директно инвестирати куповином стварних некретнина или парцела; или индиректно, куповином акција у фондовима за инвестирање у некретнине којима се тргује јавно (РЕИТ) или хартијама од вредности под хипотеком (МБС). Улагање директно у некретнине резултира профитом или губицима - кроз два авенија, која се нису вековима мењала: приход од закупа или закупа, и процена вредности непокретности.
За разлику од других инвестиција, на некретнине драстично утиче околина и непосредна географска област. Отуда добро позната максима „локација, локација, локација“. Осим тешке националне рецесије или депресије, на вредности некретнина, нарочито, утичу пре свега локални фактори. Такви фактори укључују стопу запослености у области, локалну економију, стопу криминала, превозне капацитете, квалитет школа, комуналних услуга и порез на имовину.
Прос
Пружа стални приход
Нуди апрецијацију капитала
Диверзификује портфељ
Може се купити уз полугу
Цонс
Обично је неликвидна
Под утицајем изразито локалних фактора
Захтева велике почетне издатке капитала
Можда захтева активно управљање, стручност
Постоје кључне разлике у инвестирању у стамбене и комерцијалне некретнине. С једне стране, стамбене некретнине су обично јефтиније и мање од комерцијалних некретнина, па су и малом инвеститору повољније.
С друге стране, комерцијалне некретнине су често вредније по квадратном метру, а закуп је дужи, што теоретски осигурава предвидљивији ток прихода. Са већим приходима долази и до веће одговорности. Комерцијалне некретнине за изнајмљивање су строже регулиране од стамбених некретнина, а ти прописи могу се разликовати не само од земље до државе и државе по држави, већ и по округу и граду. Чак и унутар градова, прописи о зонирању додају слој нежељене сложености у улагања у комерцијалне некретнине.
Такође постоји повећан ризик од промета станара у комерцијалним уговорима о закупу. Ако је пословни модел закупаца лош, њихов производ је непривлачан или су лоши менаџери, могли би прогласити банкрот. Пословни неуспех може нагло да спречи скупе некретнине да остваре приход.
Штавише, као што имовина може да процени, она такође може да амортизира. Некад познате малопродајне локације пропадају у труле трговачке центре и мртве тржне центре.
Захвалност
Вредновање се постиже на различите начине, али повећање вредности имовине се не остварује све док власник не прода имовину. Други начин да се оствари профит био би рефинансирање хипотеке. Сирова и неразвијена земља, попут територије изван граница града, нуди највећи потенцијал за изградњу, унапређење и зараду. Захвалност такође може бити откривање вредних материјала или природних ресурса на земљишној парцели, попут сјајне нафте. Такође, пораст тржишних вредности подручја око земљишта које поседујете.
Како насеље расте и развија се, вредности имовине повећавају се. Гентрификација градских насеља у неким америчким градовима током последњих неколико деценија често је резултирала драматичним повећањем цена некретнина. Оскудност такође може играти улогу у вредности удела у некретнинама. Ако је велико последње величине или врсте у престижном крају - или оно где такве серије ретко постају доступне - добија на тржишту.
Приход
Приход од некретнина долази у многим облицима. Највећи генератор је најамнина плаћена на земљишту које је већ развијено у стамбене или пословне просторе. Међутим, компаније ће такође плаћати тантијеме за открића природних ресурса на сировој земљи. Такође, они могу платити за изградњу грађевина на њему, попут кула или цевовода.
Приход такође може доћи од индиректних улагања у некретнине. У РЕИТ-у, власник више некретнина продаје дионице инвеститорима и просљеђује доходак од закупа у облику расподјеле. Слично томе, у МБС-у се камате и главнице плаћају из хипотеке и прикупљају инвеститорима.
И РЕИТ-ови и МБС инвестициони производи тргују попут акција, а некретнине су им основна гаранција. Дакле, они могу понудити апрецијацију капитала је добит акција у тржишној вредности.
Примери реалног улагања у некретнине
Хипотекарне хартије од вредности су се доста негативно одразиле на улогу коју су играле у паду хипотеке који је покренуо глобалну финансијску кризу 2007. Међутим, они и даље постоје и тргује се њима. Најприступачнији начин за просечног инвеститора да купи у ове производе је путем фондова којима се тргује на берзи (ЕТФ). Као и све инвестиције, и ови производи носе одређени ризик. Међутим, они такође могу понудити диверзификацију портфеља. Инвеститори морају истражити удјеле како би осигурали да се средства специјализирају за МБС инвестиционог ступња, а не за разноликост субприме која је фигурирала у кризи.
Од априла 2019. године, возила са најбољим перформансама овог типа укључују:
- Вангуард хипотекарне хартије од вредности ЕТФ (ВМБС), који прате амерички Блоомберг Барцлаис индекс хипотекарних хартија од вредности са хипотекарним вредностима, сачињен од федералног МБС подржаног од стране агенција који имају минималне базе од 250 милиона долара и минимални рок доспећа од једне године. Фонд има приносу од дивиденде 2, 58%, која кошта око 53 УСД по акцији.
- иСхарес Барцлаис МБС Бонд ЕТФ (МББ), који се фокусира на хипотекарне хартије од вредности са фиксном стопом и подесивом стопом, прати амерички индекс МБС Блоомберг Барцлаис. Његови власнички удјели укључују обвезнице које су издале или гарантовале предузећа спонзорисана од владе попут Фанние Мае и Фреддие Мац, тако да су они са ААА рејтингом. Трговање око 108 долара по акцији нуди принос од 2, 48%.
- СПДР Блоомберг Барцлаис капитална хипотекарна обвезница ЕТФ (МБГ), која такође користи амерички индекс МБС Барцлаис као референтни ниво, али прихвата агресивнији приступ за повећање приноса. Цена по цени од 26 УСД по акцији нуди принос од 3, 15%.