Живот у пензијама: Изнајмљивање против кућног власништва

Постоје добри разлози за поседовање дома у пензији. Али такође има доста аргумената за изнајмљивање. Ово може бити мање скупо ако значи да не морате да плаћате одржавање и поправке. Посједовање, међутим, може бити мање стресно ако не морате бринути да газдарица подигне станарину.

Без обзира којим путем идете, трошкови становања бит ће један од ваших мјесечних трошкова у пензији. Ево неколико фактора које треба узети у обзир при доношењу одлуке о најму или закупу.

Кључне Такеаваис

• Трошкови становања бит ће дио вашег пензионог буџета, било да вам је станарина или властити.
• Флуктуације тржишне вредности, неочекивани трошкови одржавања и одбитци осигурања могу повећати трошкове власништва.
• Иако куће могу бити драгоцена имовина, не треба их куповати превасходно за улагање.
• Посједовање нуди погодности попут стабилности, пореских олакшица и једнакости.
• Изнајмљивање пружа већу флексибилност и ликвидност, а трошите мање новца (и времена) на одржавање.

Очекивања након опорезивања

Први корак у анализи власништва куће против изнајмљивања је утврђивање колико желите / требате да потрошите након плаћања пореза.

Почевши од поврата поднетог у 2019. години, камате на квалификоване хипотеке у износу до 750 000 УСД могу се одбити за пар који заједно поднесу захтев. Одбитци пореза на имовину, некада огромна благодат за пореске обвезнике (посебно у богатим областима), сада су ограничени на 10.000 УСД.

Могућност одбитка хипотекарних камата и пореза на имовину куће коју поседујете значи да ће ваш месечни буџет ићи даље јер ћете део новца добити у облику одбитка који долази од пореза. Будући да трошкови закупа нису неопорезиви, калкулације нису потребне.

Да бисте израчунали вредност буџета пре опорезивања приликом куповине куће, одредите граничну границу пореза, одузмите тај проценат од 1 и поделите буџет на тај износ. Као пример, узмимо пар који заједно подносе датотеке и налази се у пореском рангу од 22% за 2019. годину.

Ризици које треба размотрити

Теоретски, куповином куће добијате више за свој новац него изнајмљивање. Али власништво над кућама такође подразумева знатне финансијске ризике. Питања попут флуктуације тржишне вриједности, неочекиваних трошкова одржавања и одбитка осигурања могу повећати трошкове изнад и закупа. И не заборавите да планирате инфлацију - станарине, порези и трошкови осигурања с временом се повећавају.

Друго велико питање је ризик одржавања повезан са власништвом. Изнајмљивање је попут куповине полисе осигурања од одржавања, јер изнајмљивачи не сносе одговорност за трошкове редовног одржавања, кварове опреме или катастрофе као што су олуја или поплава. Домаћин се мора бринути због тих неочекиваних трошкова. Као и власници кућа.

Могућност улагања?

Иако некретнина може понудити добре могућности улагања, пребивалиште не треба куповати само из тог разлога. Становање је незаобилазни трошак живота, а ликвидација инвестиционог средства не би требало да значи проналазак другог места за живот. Пензионери не би требали најбоље узимати у обзир инвестирање наспрам власништва приликом планирања трошкова становања.

„Један од највећих митова о власништву куће је да је то инвестиција. Није ", каже Кирк Цхисхолм, менаџер за имовину у Инновативе Адвисори Гроуп у Лекингтон-у, Массацхусеттс. „Посједовање куће у којој живите је трошак, а не инвестиција. Инвестиција је она која ствара новчани ток. Наравно, постоје неке користи од поседовања куће, али када се у обзир узму трошкови, вежући велике количине капитала, неликвидност куће, а цене кућа не расту увек, то чини много мање атрактивним “ инвестиција. ""

Да би дом заиста искористио као инвестицију, власник куће би морао да купује ниску и да продаје високу - купујући и продајући куће опортунистички. Продајући кућу како би остварили профит кад су цене високе, међутим, постоји ризик да цене постану ван тржишта ако цене и даље расту. Они са фиксним буџетом, као што је већина пензионера, можда неће моћи да купе другу кућу или стан и наћи ће се уместо њих са станодавцем.

На неки начин, изнајмљивање може бити економски еквивалент скраћивања залиха. Ако верујете да су цене станова ниже, могли бисте унајмити пребивалиште, причекати да цене падну и купити кућу касније. Погрешно у погледу смера цена становања и завршавање плаћања веће купопродајне цене слично је плаћању веће цене за дионице за покривање кратке позиције.

Исплата и ликвидност

Остале финансијске користи станара укључују слободу од бриге о условима на стамбеном тржишту и ликвидности. Продаја куће може дуго трајати; такође укључује много папирологије, а већина агенција за промет некретнина наплаћује провизију, смањујући поврат улагања. Прекрајање ових заметњи кад је вријеме за помицање дефинитивно може бити вриједно тога.

Неки пензионери живе искључиво од пензијског новца - социјалног осигурања, исплате ануитета или плана владе или синдиката, тако да немају увек велике износе ликвидног новца. Без довољне имовине на маргинама за неочекиване трошкове, редовни трошкови посједовања куће могли би бити пропали.

Предности поседовања

Ако сте један од 70% власника кућа који прелазе у пензију без хипотеке, питање изнајмљивања у односу на поседовање можда у почетку изгледа мање компликовано. Ипак, чињеница да немате плаћање куће то не чини нимало паметним.

Морате узети у обзир порез на имовину и трошкове одржавања. И што су старији ваш дом, то већи трошкови одржавања могу бити.

Ипак, лако је пронаћи аргументе за останак - поготово ако живите у кући коју сада имате (а нема разлога да одете са здрављем). Ево још неких кључних аргумената.

Стабилност

Ако поседујете свој дом, вероватно ћете уживати више стабилности и контроле. Нећете морати да бринете о томе да ће газдарица повећати станарину. Такође, посједник не може продати пребивалиште испод вас. И даље имате могућност пресељења, али то ће бити ваша одлука - а не посједник. Такође, не можете преправити најам, барем не без власничке дозволе.

Изградите капитал

За неке пензионере важно је оставити наследство. Други желе да користе акумулирани кућни капитал да би узели зајам, кредитну линију или обрнуту хипотеку. Ово су ситуације у којима власништво има највише смисла. У областима у којима вредности имовине брзо расту, власништво вам омогућава да поседујете имовину која цени. И, наравно, то такође значи да можете избећи повећање најма која је толико честа на врућим тржиштима некретнина.

Порезне олакшице

Једна од предности власништва над домовима је та што можете одбити камате на хипотеку и порез на имовину на савезне поврате; иако је пореска реформа те бенефиције донекле смањила, оне и даље постоје. Остали одбитци, укључујући хипотекарне бодове, могу све смањити износ који дугујете ИРС-у. Ни један од ових порезних олакшица не можете добити ако изнајмите.

Емоције

Степен до којег сте емоционално везани за идеју о власништву куће је важно, нефинансијско разматрање.

Прос

• Капитал

• Стабилност

• Порески одбитци

Цонс

• Трошкови одржавања, време

• Неликвидност

• Порез на имовину

Предности изнајмљивања

Продаја ваше куће и прелазак у закуп имају своје поене. Ако тренутно изнајмљујете, знате ове погодности. Али ако сте власник куће који размишља о скакачу, ево неколико разлога за разматрање.

Отворите опције

Изнајмљивање може имати смисла ако сте празан гнезда, спремни за смањење или ако нисте сигурни где ћете провести своје пензионе године. Можда ћете желети да се одселите због бољих временских прилика (или нижег трошка живота) за неколико година и касније ћете се моћи лако вратити ближе својој породици.

Ваше здравље - или здравствено стање члана породице - такође може бити фактор ако верујете да ћете ускоро морати да се преселите да бисте га добили или пружили негу. Многе животне заједнице са потпомогнутим животом или самосталне животне заједнице изнајмљују се само, не остављајући вам избора ако ћете тамо живети.

Ако завршите са изнајмљивањем, дугорочни закуп би могао помоћи умањити неизвјесност повећања најамнина.

Мање трошкова

Важно је упоредити трошкове најма са поседовањем у месту у којем планирате да живите. Према извештају из Трулиа, изнајмљивање је било јефтиније у 98 од 100 градова са великом популацијом становника 65 и старијих година. Вриједно је напоменути да је на југу посједовање обично јефтиније од изнајмљивања.

Мање одржавања

Када изнајмите, вероватно нећете морати да плаћате за структурно одржавање велике лиге. У просеку, власници кућа сваке године потроше између 1% и 4% на одржавање. Што је кућа старија, то је већи проценат. Једна упозорење: Проверите да ли је ваш станодавац одговоран за све (или готово све) одржавање и поправке, посебно ако изнајмљујете кућу.

То нису само трошкови. Како старите, ваша способност да сами радите неки од ових послова неизбежно ће опадати. Можда не желите да живите негде због чега редовно стојите на мердевинама да бисте мењали сијалице или лопатали снег са тротоара. Тада супер или мајстор за изградњу може заиста да помогне.

Ослобођени капитал

Изнајмљивање може да ослободи новац који можете уложити. То вас одржава ликвидним и може повећати ваш укупни приход током пензионих година. Улагања често расту брже него што цене некретнине, чинећи их још бољим коришћењем вашег новца. Такође, власништво вас доводи у опасност у случају још једног судара на тржишту стамбеног простора - нешто што изнајмљивање не чини.

Прос

• Ликвидност

• Мали трошак одржавања, одговорност

• Флексибилност у кретању

• Мањи трошкови, порези

Цонс

• Непредвидиво повећање станарине, деложација

• Нема капитала

• Нема пореских олакшица

• Немогућност прилагођавања куће

Доња граница

За многе људе који се приближавају пензији тешко је одлучити да ли ће породични мањак или мањи број задржати на мањем месту. Ако се ипак одлуче за пресељење, у обзир долазе стрес и трошкови који могу доћи с власништвом куће. Да ли је власник или изнајмљивање куће у пензији укључује неколико разлога, као што су:

• Који је буџет након опорезивања за изнајмљивање или поседовање?
• Да ли је дом потенцијална могућност улагања или само још један трошак?
• Који ризици долазе са власништвом куће у смислу неочекиваних трошкова и може ли их буџет издржати?