Повратна хипотека

Једном речју, повратна хипотека је зајам. Власник куће који има 62 или више година и има значајан капитал куће може позајмљивати вредност свог дома и примати средства у облику паушала, фиксне месечне исплате или кредитне линије. За разлику од рочне хипотеке - врсте коришћене за куповину куће - повратна хипотека не захтева да власник куће извршава било какве исплате кредита.

Уместо тога, целокупни зајам кредита доспева и отплаћује се када дужник умре, одсели се трајно или прода кућу. Савезни прописи захтијевају да зајмодавци структурирају трансакцију тако да износ зајма не прелази вриједност куће и зајмопримац или имовина дужника неће бити одговоран за плаћање разлике ако салдо кредита постане већи од вриједности куће. Један од начина да се то догоди је кроз пад тржишне вредности куће; друго је ако дужник дуго живи.

Како функционира повратна хипотека?

Новац у капиталу

Повратне хипотеке могу пружити пријеко потребан новац за старије особе чија је нето вриједност углавном везана за вриједност њиховог дома. Са друге стране, ови кредити могу бити скупи и сложени, као и могу бити предмет преваре. Овај чланак ће вас научити како раде обрнуте хипотеке и како се заштитити од замки, тако да можете доносити информисану одлуку о томе да ли такав кредит може одговарати вама или вашим родитељима.

Према Националном удружењу за хипотекарних зајмодаваца, власници кућа старијих од 62 године старији су у трећем кварталу 2017. године држали капитал у износу од 6, 5 билиона УСД, а тај број обележава све време од када је мерење почело 2000. године, подвлачећи колико је извор богатства дом правичност је намењена пунолетним особама. Кућни капитал је употребљиво богатство само ако га продате и смањите или позајмите против тог капитала. И ту улазе повратне хипотеке, посебно за пензионере са ограниченим примањима и мало друге имовине.

Кључне Такеаваис

• Повратна хипотека је врста кредита за старије од 62 године и старије.
• Повратне хипотекарне зајмове омогућавају власницима кућа да конвертују капитал куће у готовински приход без месечних хипотекарних плаћања.
• Већина повратних хипотека је федерално осигурана, али припазите на низ пријевара о обратној хипотеци који циљају старије особе.
• Поништена хипотека за неке може бити велика финансијска одлука, а за друге слаба одлука. Будите сигурни да разумијете како раде обрнуте хипотеке и шта оне значе за вас и вашу породицу пре него што донесете одлуку.

Како дјелује обрнута хипотека

Уз повратну хипотеку, уместо да власник куће изврши исплате зајмодавцу, зајмодавац извршава исплате власнику куће. Власник куће мора одабрати како ће примити ове исплате (објашњећемо изборе у следећем одељку) и плаћа само камате на примљени приход. Камата се пребацује у биланс кредита, тако да власник куће ништа не плаћа унапред. Власник куће такође задржава наслов код куће. Током живота зајма, дуг власника куће расте и капитал куће се смањује.

Као и код рочне хипотеке, дом је гаранција за повратну хипотеку. Када се власник пресели или умре, приход од продаје куће иде зајмодавцу на отплату главнице обрнуте хипотеке, камате, хипотекарно осигурање и накнаде. Свака продаја од продаје која је позајмљена иде власнику куће (ако он или она још живи) или имању власника куће (ако је власник куће умро). У неким случајевима насљедници могу да одаберу хипотеку како би задржали дом.

Повратни приход од хипотеке се не опорезује. Иако се власницима кућа може осећати као приход, ИРС сматра да је новац аванс.

Врсте реверзних хипотека

Постоје три врсте обратне хипотеке. Најчешћа је хипотека за конверзију домаћег капитала или ХЕЦМ. ХЕЦМ представља готово све понуђене зајмодавце за повратне хипотеке на кућне вредности испод 679.650 долара и тип је који ћете највјероватније добити, тако да ће се о овом чланку расправљати. Међутим, ако ваш дом вриједи више, можете потражити повратну хипотеку која се такође назива приватном повратном хипотеком.

Када скинете повратну хипотеку, можете одлучити да примите приход на један од шест начина:

1. Паушални износ: Узмите сав приход одједном када се кредит затвори. То је једина опција која долази са фиксном каматном стопом. Осталих пет имају подесиве камате.
2. Једнаке месечне исплате (ануитет): Док год најмање један дужник живи у дому као главни пребивалиште, зајмодавац ће непрестано вршити плаћања дужнику.
3. Терминске исплате : Зајмодавац даје зајмопримцу једнаке месечне исплате током одређеног периода избора дужника, као што је 10 година.
4. Кредитна линија: Доступан је новац за власника куће позајмљивање према потреби. Власник куће плаћа само камате на износе који су стварно позајмљени из кредитне линије.
5. Једнаке месечне исплате плус кредитна линија: Зајмодавац обезбеђује сталне месечне исплате све док бар један дужник живи у дому као главном пребивалишту. Ако зајмопримцу у било којем тренутку треба више новца, може приступити кредитној линији.
6. Терминске исплате плус кредитна линија: Зајмодавац даје зајмопримцу једнаке месечне исплате током одређеног периода избора дужника, као што је 10 година. Ако зајмопримцу треба више новца током или након тог рока, може приступити кредитној линији.

Такође је могуће користити обрнуту хипотеку која се назива „ ХЕЦМ за куповину“ да бисте купили кућу различиту од оне у којој тренутно живите.

У сваком случају, обично ће вам требати најмање 50% капитала - на основу тренутне вредности вашег дома, а не онога што сте платили - да бисте се квалификовали за повратну хипотеку. Стандарди се разликују у зависности од зајмодавца.

41, 736

Број обрнутих хипотека издатих у САД-у у 2018. години, што је за 26, 7% мање у односу на претходну годину.

Да ли бисте имали користи од једног?

Повратна хипотека може звучати много као зајам домаћег капитала или кредитне линије. Заправо, слично као један од ових зајмова, повратна хипотека може пружити паушални износ или кредитну линију којој можете приступити по потреби на основу тога колико сте куће отплатили и тржишне вредности вашег дома. Али за разлику од кућног зајма или кредитне линије, не морате имати приход или добру кредитну способност да бисте се квалификовали и нећете вршити било какве исплате кредита док ви пребивате у кући као основно пребивалиште.

Повратна хипотека је једини начин да се приступи капиталу куће без продаје куће за старије особе који не желе да плаћају месечно плаћање зајма или који се не могу квалификовати за зајам или рефинанцију куће због ограниченог протока новца или лошег кредит.

Ако се не можете квалификовати ни за један од ових зајмова, које су преостале опције за коришћење основног капитала за финансирање пензије? Можете продати и смањити величину или можете продати дом својој деци или унуцима да бисте га задржали у породици, можда чак и постали њихов изнајмљивач ако желите да наставите да живите у кући.

За и против

Једном када имате 62 или више година, повратна хипотека може бити добар начин да добијете готовину када је ваш капитал капитал највеће богатство и немате други начин да набавите довољно новца за подмиривање основних животних трошкова. Обрнута хипотека омогућава вам да задржите живот у свом дому све док пратите порез на имовину, одржавање и осигурање и нема потребе да се преселите у старачки дом или помоћни животни стан више од годину дана.

Међутим, узимати обрнуту хипотеку значи трошити значајан део капитала који сте акумулирали на накнаде за камате и кредите, о чему ћемо говорити у наставку. То такође значи да вероватно нећете моћи да свој дом препустите наследницима. Ако повратна хипотека не пружа дугорочно решење за ваше финансијске проблеме, већ само краткорочно, можда неће бити вредно жртвовати.

Шта ако неко други, попут пријатеља, рођака или цимера, живи с вама? Ако добијете повратну хипотеку, та особа неће имати право да живи у кући након што умрете.

Други проблем који имају неки позајмљивачи са повратним хипотекама је наџирање прихода од хипотеке. Ако одаберете план плаћања који не осигурава доживотни приход, као што је једнократни износ или орочени план, или ако узмете кредитну линију и искористите све, можда нећете имати новца када вам затреба. .

Правила која се односе на ове хипотеке

Ако имате кућу, стан или градску кућу или произведену кућу саграђену 15. јуна 1976. или касније, можда ћете имати право на поништену хипотеку. Према правилима Савезне управе за стамбено збрињавање, задружни власници станова не могу добити повратне хипотеке јер технички не поседују некретнине у којима живе, већ акције корпорације. У Њујорку, где су задругарства уобичајена, државни закон даље забрањује повратне хипотеке у задружним предузећима, дозвољавајући их само у једно-четверочланим резиденцијама и стамбеним објектима.

Иако обрнуте хипотеке немају захтеве за приходом или кредитном оценом, и даље постоје правила о томе ко их квалификује. Треба да имате најмање 62 године, и морате бити власник куће слободан и чист, или имати значајан износ капитала (најмање 50%). Зајмопримци морају платити накнаду за порекло, премију осигурања унапред, текуће премије хипотекарног осигурања, накнаде за сервисирање кредита и камате. Савезна влада ограничава колико зајмодавци могу наплатити за те ставке.

Зајмодавци не могу потражити зајмопримце или њихове насљеднике ако се испостави да је дом под водом када је вријеме за продају. Такође морају дозволити било којим наследницима неколико месеци да одлуче да ли желе да поврате повратну хипотеку или дозволе зајмодавцу да прода кућу да отплати зајам.

Одељење за стамбено збрињавање и урбани развој (ХУД) захтева од свих потенцијалних зајмопримаца са повратном хипотеком да заврше саветовалиште које је ХУД одобрио. Ова сесија саветовања, која обично кошта око 125 УСД, требало би да траје најмање 90 минута и треба да покрије предности и недостатке узимања повратне хипотеке с обзиром на ваше јединствене финансијске и личне околности. Требало би објаснити како повратна хипотека може утицати на вашу подобност за Медицаид и додатни приход од обезбеђења. Саветник треба да пређе на различите начине на који можете примити приход.

Ваша одговорност према правилима обрнутог хипотеке је да останете у току на порезе на имовину и осигурање власника кућа и одржавате дом у добром стању. А ако престанете да живите у кући дуже од једне године - чак и ако то живите у установи за дуготрајно негу из здравствених разлога - мораћете да вратите кредит, који се обично постиже продајом куће .

Осим потенцијала преваре које имају за циљ старије особе, повратне хипотеке имају и неке оправдане ризике. Упркос недавним реформама, још увек постоје ситуације када би удовица или удовица могла изгубити дом након смрти супружника.

Накнаде укључене

Одељење за стамбени и урбанистички развој прилагодило је премије осигурања за поврат хипотеке у октобру 2017. Пошто зајмодавци не могу тражити од власника кућа или њихових наследника да плате ако салдо кредита порасте већи од вредности куће, премије осигурања омогућавају фонд средстава да зајмодавци могу искористити па не губе новац када се то догоди.

Једна промена је повећање аконтације премије са 0, 5% на 2, 0% за три од четири корисника кредита и смањење премије са 2, 5% на 2, 0% за другог од четири дужника. Предња премија је била везана за то колико је зајмопримаца узело прве године, а највише су узели власници кућа - јер су требали отплатити постојећу хипотеку - плаћајући вишу стопу. Сада сви зајмопримци плаћају исту стопу од 2, 0%. Предња премија израчунава се на основу вредности куће, тако да за сваких 100.000 долара процењене вредности плаћате 2.000 долара. То је 6.000 долара за кућу од 300.000 долара.

Сви зајмопримци морају плаћати и годишње премије за хипотекарно осигурање у износу од 0, 5% (раније 1, 25%) од износа позајмљеног износа. Ова промена штеди позајмљиваче 750 долара годишње за сваких 100.000 позајмљених долара и помаже у надокнађивању веће премије. То такође значи да дужник дужи споро расте, чувајући више капитала власника куће током времена, пружајући извор средстава касније у животу или повећавајући могућност да дом пребаце на наследнике.

Повратни хипотекарни зајмодавци

Да бисте добили повратну хипотеку, не можете једноставно ићи било ком кредитору. Обрнуте хипотеке су посебан производ, а нуде их само одређени зајмодавци. Нека од највећих имена обрнутог хипотекарног зајма укључују Америцан Адвисорс Гроуп, Оне Реверсе Хипотека и Либерти Хоме Екуити Солутионс.

Добро је поднијети захтјев за повратну хипотеку с неколико компанија како бисте видјели које имају најниже стопе и накнаде. Иако су обрнуте хипотеке федерално регулисане, још увек постоји слободан простор у томе што сваки зајмодавац може да наплати.

Каматне стопе

Фиксна каматна стопа има само паушална повратна хипотека, која вам даје сав приход одједном када се кредит затвори. Осталих пет опција имају подесиве каматне стопе, што има смисла, јер новац позајмљујете дуги низ година, не одједном, а каматне стопе се увек мењају. Обрнуте хипотеке са променљивом стопом везане су за лондонску међубанкарску понуђену стопу (ЛИБОР).

Поред једне основне стопе, зајмодавац додаје маржу од једног до три процентна поена. Дакле, ако је ЛИБОР 2, 5%, а маржа зајмодавца 2%, ваша каматна стопа на обрнуту хипотеку биће 4, 5%. Почетком 2018. године марже зајмодаваца кретале су се од 1, 08% до 3, 38%. Интересујте једињења током трајања повратне хипотеке и ваш кредитни резултат не утиче на вашу стопу обрнуте хипотеке или вашу способност за квалификовање.

Колико можете позајмити?

Приход од повратне хипотеке зависиће од зајмодавца и вашег плана плаћања. За ХЕЦМ износ који можете позајмљивати засниваће се на узрасту најмлађег зајмопримца, каматној стопи на зајам и нижој процењеној вредности вашег дома или максималном износу потраживања ФХА, који је 679, 650 УСД за 2018. годину.

Међутим, не можете позајмити 100% онога што вреди ваш дом или било где у близини. Дио вашег основног капитала мора се користити за плаћање трошкова зајма, укључујући премије за хипотеку и камате. Ево још неколико ствари које треба да знате о томе колико можете да позајмите:

• Приходи од зајма заснивају се на узрасту најмлађег зајмопримца или, ако је дужник ожењен, млађег супружника, чак и ако млађи супружник није дужник. Што је старији најмлађи дужник, то је већа зарада.
• Нижа је стопа хипотеке, више можете посудити.
• Што је већа процењена вредност вашег имања, више можете позајмљивати.
• Снажна финанцијска процјена хипотекарне хипотеке повећава приход који ћете добити јер зајмодавац неће задржати дио њих да у ваше име плати порез на имовину и осигурање власника кућа.

Износ који заправо можете посудити заснива се на почетном главном лимиту. Просјечни почетни лимит главнице у јануару 2018. био је 211.468 УСД, а просјечни максимални износ потраживања је 412.038 УСД. Почетни основни лимит позајмљивача је око 58% максималног износа потраживања.

Влада је снизила почетни основни лимит у октобру 2017. године, што отежава власницима кућа, посебно млађима, да се квалификују за повратну хипотеку. Наопако, промена помаже зајмопримцима да сачувају више свог капитала. Влада је снизила лимит из истог разлога што је променила премије осигурања: јер се дефицит фонда за хипотекарно осигурање скоро удвостручио у протеклој фискалној години. Ово је фонд који плаћа зајмодавце и штити пореске обвезнике од обрнутих хипотекарних губитака.

Да бисте додатно закомпликовали ствари, не можете позајмити све своје почетне лимите главнице у првој години када одаберете паушални износ или кредитну линију. Уместо тога, можете позајмити до 60% или више ако новац користите за отплату заостале хипотеке. А ако изаберете паушални износ, све што ћете икада добити добијате унапред. Ако одаберете кредитну линију, ваша кредитна линија ће временом расти, али само ако у својој линији немате неискориштених средстава.

Повратне хипотеке, супружник и наследници

Оба супружника морају пристати на кредит, али оба не морају бити корисници кредита, а овај аранжман може створити проблеме. Ако два супружника живе заједно у кући, али само један супружник је именован као позајмљивач на повратној хипотеци, други супружник прети губитак куће ако супружник који је позајмио први умре. Повратна хипотека мора бити враћена кад дужник умре, а она се обично отплаћује продајом куће. Ако преживели супружник жели да задржи дом, мораће да врати зајам другим средствима, по могућству скупом рефинанцијом.

Само један супружник може бити дужник ако само један супружник има право на кућу, можда зато што је наслеђена или зато што је њено власништво пре брака. У идеалном случају, оба супружника ће имати право власништва и оба ће бити позајмљивачи на обрнутој хипотеци, тако да када први супружник умре, други настави да има приступ повратној хипотеци и може наставити да живи у кући до смрти. Супружник који није присутан може чак и изгубити дом ако се супружник који се задужује морао да се пресели у животни стан или старачки дом за годину или дуже.

Избегавање превара о хипотекарним преварама

Са производом који је потенцијално уносан попут реверзне хипотеке и рањивом популацијом зајмопримаца који могу имати когнитивне поремећаје или очајнички траже финансијско спасење, преваре обилују. Бескрупулозни добављачи и добављачи за побољшање стана циљали су старије особе како би им помогли да осигурају повратне хипотеке за плаћање побољшања у кући - другим речима, како би могли да буду плаћени. Добављач или извођач радова може или не мора заиста испоручити обећани, квалитетан посао; они би могли само украсти новац власника куће.

Рођаци, неговатељи и финансијски саветници су такође искористили старије особе користећи пуномоћ за враћање хипотеке на дом, крађу прихода или уверавањем да купују финансијски производ, као што је ануитет или цело животно осигурање, старији могу приуштити само добијањем повратне хипотеке. Ова трансакција ће вероватно бити у најбољем интересу такозваног финансијског саветника. Ово је само неколико превара о преокренутим хипотекама које могу извалити невољне власнике кућа.

Учините то да бисте избегли забрану затварања

Друга опасност повезана са повратном хипотеком је могућност забране примене. Иако зајмопримац није одговоран за било какве хипотекарне исплате - и стога их не може постати преступник - обрнута хипотека захтева да дужник испуњава одређене услове. Неиспуњавање ових услова омогућава зајмодавцу право извршења права.

Као повратни хипотекарни зајмопримац, од вас се тражи да живите у кући и одржавате га. Ако кућа падне у лош положај, неће бити вредна фер тржишне вредности када дође време за продају, а зајмодавац неће моћи вратити цео износ који је проширио дужнику. Обрнуте хипотеке су такође потребне да би остале у току на порез на имовину и осигурање власника кућа. Опет, зајмодавац поставља ове захтеве да заштити свој интерес за дом. Ако не плаћате порез на имовину, ваш локални порезни орган може да вам заплени кућу. Ако немате осигурање власника кућа и настане пожар у кући, обезбеђење зајмодавца је оштећено.

Отприлике једна од пет обрнутих хипотекарних хипотека од 2009. до 2017. године проузрокована је пропуштањем дужника да не плати порез на имовину или осигурање, показала је анализа Реверсе Мортгаге Инсигхт.

Доња граница

Повратна хипотека може бити корисно финансијско средство за старије власнике домова који разумију како кредити функционишу и који су компромиси повезани. У идеалном случају, свако ко је заинтересован за узимање обрнуте хипотеке, требаће времена да детаљно сазна о томе како ови кредити функционишу. На тај начин, ниједан бескрупулозан зајмодавац или грабежљиви пријевара не може их плијенити, моћи ће донијети здраву одлуку чак и ако добију неквалитетног савјетника за хипотекарну хипотеку, а зајам неће доћи до неугодних изненађења.

Чак и када обрнуту хипотеку издаје најцјењенији зајмодавац, то је и даље компликован производ. Зајмопримци морају одвојити време да се едукују о томе како би били сигурни да ће направити најбољи избор о томе како користити свој капитал.