Да ли морам да комбинујем две хипотеке у једну?
Тржиште хипотеке доста се промијенило у посљедњих десетак година. У прошлости је готово свако могао добити хипотеку - чак и једну за много више него што су могли да приуште. У то време су каматне стопе биле веће, али стандарди кредитирања су били лакши. Данас је теже квалификовати се, а камате тек почињу да се крећу од историјских најнижих нивоа.
Можда сте узели другу хипотеку (чешће називамо кредит за кућни капитал) када су стопе биле високе. То је само један од разлога зашто бисте могли размотрити консолидацију зајмова. Али требало би? Нема смисла? Или је најбоље да кредите држите одвојено?
Четири разлога за консолидацију хипотека
Цасеи Флеминг, саветник за хипотеку и слободни писац аутор „Водича за зајмове: Како добити најбољу могућу хипотеку“ наводи следећа четири разлога за консолидацију:
1. Смањите каматну стопу
Пре отприлике деценију, просечне стопе хипотеке биле су много веће. На пример, средином јуна 2007. године, просечна стопа од 30 година достигла је високих 6, 74%. Али у марту 2019. године стопе су биле у просеку 4, 27% - више од трећине јефтиније него у 2007. Нижа стопа може значити уштеду хиљаде долара на вашем кредиту. Нижа каматна стопа, мање ћете укупно платити током целог трајања кредита.
Кључне Такеаваис
- Ако носите две хипотеке, обједињавањем у једну по сниженој каматној стопи или краћим роком кредита можете уштедети значајну своту новца.
- Рефинансирање хипотеке са променљивом стопом у зајам са фиксном стопом може помоћи у смањењу забринутости око тога да ли можете да приуштите своје хипотекарне исплате касније у зајму.
- Консолидација за снизење плаћања обично временом кошта више, јер се зајам враћа на дужи рок.
2. Уклоните ризик хипотеке са променљивом стопом
Будући да су плаћања често нижа на почетку хипотеке са променљивом стопом, купци кућа могу бити успавани због куповине куће коју касније не могу да приуште. Како се уводни период завршава, купци ће можда сматрати да би плаћање могло преместити превише за своје домаћинство у прилично блиској будућности. Обједињавањем ваших хипотека у једну хипотеку са фиксном стопом отклонићете забринутост због знатно веће исплате касније хипотеке.
Посебно је добар потез када су цене релативно ниске. Можда би прошла година била боља, али сада је и даље добра. Федерални резервни одбор подигао је камате на хипотеку девет пута од 2015., али је задњи пут повисио стопе у децембру 2018. и назначио да се за 2019. не планирају повећати.
Једноставно упоређивање месечних хипотекарних плаћања вероватно ће вас довести до лошег посла око рефинансирања; морате да сагледате све трошкове током времена.
3. Брже отплатите зајмове
Уз комбиновање оба кредита у једну уплату, размислите о краћем зајму. Укупни износ камате који ћете платити је нижи, а имовина или некретнине старији прије. Наравно, месечне исплате ће бити веће.
Размотримо пример хипотеке са фиксном стопом од 30 година на кући од 250.000 долара која би коштала око 1.150 долара месечно. Ако то направите на 15-годишњи зајам, месечни трошкови се повећавају на 1.811 долара - веће плаћање, али с временом мање скупо, јер ћете за 15 година извршити мање плаћања него у 30 година и платити отприлике 88.000 долара мање камате.
4. Смањите уплате
Једини пут када то има смисла јесте када се нађете изнад главе. Проблем је што ће с временом смањење износа плаћања обично коштати више. Према Флемингу, „ниже месечне исплате ретко значе ниже трошкове живота - или чак ниже годишње трошкове камата - јер нови зајам готово увек ресетује ваш распоред плаћања на дужи рок, а мање плаћања ће отићи главници“.
Будући да је камата оптерећена већином хипотека, мањи износ плаћања иде према главници у првим годинама нове хипотеке. Ако наставите ресетирати зајам, дугорочно плаћате више камате. Због тога је серијским рефинанцерима теже исплатити хипотеку.
Доња граница
Ако обједините своје хипотеке, будите сигурни да ће вам дугорочно бити од користи. Погледајте укупан износ који ћете морати платити на кредит и темпо којим ћете повећати капитал. Једноставно упоређивање плаћања је краткорочно размишљање. Према Флемингу, „Ниједан алат се не користи чешће да би власнике кућа причао о лошим понудама од поређења са месечним плаћањем. То је превише једноставно и кошта власнике домова милионе долара сваке године. У идеалном свету, рок новог зајма треба да буде исти или - или краћи од постојећих.