Да ли треба да купите кућу на аукцији?

Желите да купите некретнину? Не морате се ограничавати на традиционалне канале претраживања пописа некретнина и рада са агентима за продају некретнина. Такође можете купити некретнину на аукцији.

Да ли треба да купите кућу на аукцији?

За и против аукција

Предности куповине на аукцији укључују ширење опција и евентуално куповина с попустом. Можда ћете се суочити са мање конкуренције за куповину некретнине у поређењу са куповином традиционалног начина, али такође ћете се суочити са различитим базеном потенцијалних купаца - често искусним инвеститорима.

Можда је највећи ризик куповине на аукцији то што ћете имати ограничено знање о својствима за продају, што скупо погрешно представља корак врло реалном могућношћу. Као и код сваке куповине некретнина, мораћете да прочитате, разумете и потпишете пуно папира (у идеалном случају уз помоћ адвоката за некретнине).

Посао некретнина богат је причама о кућама купљеним на аукцији за знатно испод тржишне вриједности, а такве понуде постоје. Међутим, аукције су углавном ризичнији начин за стицање имовине од куповине уобичајеним поступком. Та стварност чини изузетно важним бити добро образован о томе како раде аукције некретнина и опрезан о некретнинама за које сматрате да лицитирају.

„Многи погрешно верују да су аукцијске куће добар посао“, каже Јохн Миерс, агент за продају некретнина и квалификовани посредник са Миерс & Миерс Реал Естате из Албукуеркуеа, НМ „Неки аукцијски домови су добар посао, а други могу бити велика грешка . "

Да бисмо вам помогли да не направите велику грешку, овај чланак ће објаснити основе аукција стамбених некретнина тако да можете одлучити да ли ће вам ова опција успети - да ли желите да живите у некретнини или је користите искључиво као инвестицију.

Оно што треба да знате

• Куповина куће на аукцији ризичнија је од куповине уобичајеним поступком. Од виталног је значаја бити добро образован о томе како раде аукције некретнина.
• Кућне аукције можете пронаћи преко локалних управа, агената за продају некретнина и веб локација попут РеалтиТрац и Ауцтион.цом.
• Својства аукције често не допуштају кућни преглед или било какав законски начин да се лично прегледа унутрашњост. Ако не можете да приуштите ризик од куповине некретнине у лошем стању, придржавајте се аукција које вам омогућавају да прегледате некретнину пре давања понуда.
• Прегледајте и разумејте сва правила аукције и обавите дужну анализу било које имовине која вас занима - на пример, проверавање захтева, заложних права и корисника - пре него што лицитирате.

Својства форецлосуре

Када власник куће није платио хипотеку најмање неколико месеци, може пропасти и завршити у поступку искључења. Када се то догоди, банка подноси обавештење о неиспуњавању одговорности са уредом регистрације. Ако власник куће не уплати дуговани износ - или преговара о хипотеци са зајмодавцем - зајмодавац може дом ставити на аукцију и присилити власника куће на неплаћање. Ове аукције оврха одржавају повериоци ангажовани од стране банке.

Порез на имовину

Други начин да дом заврши на аукцијском блоку је када власник не плати процењени порез на имовину. У тим случајевима имовину одузима неплаћени порезни орган, а не банка. Конкурс за заложно право на основу пореза спроводи локални шериф, службеник или контролор окружне или локалне власти.

Похађање аукције

Без обзира на врсту аукције, ови догађаји могу се одржати на физичким локацијама као што су судови локалне самоуправе и хотелске конференцијске сале, а ове лицитације се брзо завршавају. Аукције некретнина такође се све више одржавају на мрежи, а мрежне аукције могу трајати данима или недељама.

Куповина кућа на аукцији била је и остаће популарна, према Еарл Вхите-у, суоснивачу Хоусе Хероес ЛЛЦ-а, компаније за улагања у некретнине на Флориди, која купује куће, станове и слободна земљишта. "Власници власника буџета и професионалци за некретнине прелазе на изворе где је мање конкуренције", каже он. „Наравно, аукцијске некретнине генерирају мање понуде, што резултира нижом продајном цијеном.

„Међутим, аукције за оврху не пружају попусте који су постојали у време кризе становања“, наставља Бели, објашњавајући да када је мање некретнина доступно, купци су високо мотивисани због уважавања куће и повољних стопа хипотеке и на мрежи аукције су повећале конкуренцију и повећале цене.

Проналажење аукција некретнина

Један од начина да се пронађу аукције је да се директно обратите локалним самоуправама или посјетите њихове веб странице ради информација, а затим телефонским праћењем како бисте потврдили детаље. Други је путем сајтова попут РеалтиТрац и Ауцтион.цом. Међутим, информације на мрежи нису увек тачне.

Могу се навести некретнине које су у претплати јер власник касни са плаћањем. Ове некретнине никада не могу ићи на продају, јер њихови власници надокнађују плаћања или се договоре са својим зајмодавцима.

Локални агенти и посредници за промет некретнина такође могу бити драгоцени ресурси. Али можда их нећете наћи жељни помоћи јер агенти и посредници не остварују аутоматски провизије на аукцијама уживо. Међутим, ти реалторс могу зарадити провизију путем интернетских аукција.

Подаци услуге вишеструког уврштавања

Извештаји директних услуга вишеструког уврштавања (МЛС) су много вреднији за потенцијалне купце од мрежних листа на мрежи, јер садрже пуне податке за уврштавање, укључујући фотографије и, што је најважније, коментаре посредника који нису јавни. „Нејавни коментари су важни јер садрже кључне информације које утичу на продајну цену и дане на тржишту. На пример, [ови извештаји о МЛС садрже информације о] имовинским недостацима, могућностима финансирања, заузетости и закупу станара. "

Најбољи начин да се процени имовина на аукцији је рад са агентима за некретнине, процењивачима, извођачима радова и другима који разумеју трошкове изградње и преуређења и могу тачно проценити вредност имовине и трошкове посла који јој је потребан.

Иако се правила разликују овисно о локацији, МЛС и жупанијски записи су често доступни само власницима некретнина, каже Вхите. По његовом искуству, они обично радо помажу бесплатно ако их контактирате.

Вхите такође напомиње да лицне аукције нестају, јер су чак и мање жупаније претварале своје лицитације у оне интернета. Мајами и Палм Бич две су локације где су и аукције за порезе и оврхе сада у потпуности на мрежи.

Имајте на уму да се аукције забране искључења често одгађају или отказују, чак иу последњем тренутку. Зајмодавац можда није добио сву папирологију која му је потребна, или је зајмопримац можда смислио решење за избегавање забране примене.

Шта понуђачи морају да знају

Пре него што лицитирате на аукцији некретнина, морате да разумете ризик који преузимате. Лоша куповина би вас могла прогањати годинама. Такође морате да разумете правила аукције и будете спремни да их следите пре него што покушате да учествујете.

Морате да региструјете и поднесете повраћај депозита од 5% до 10% од очекиване продајне цене имовине ентитету који држи аукцију. Ако се аукција одвија лично, обавезно се пријавите најмање сат времена пре заказаног почетка и набавите службену картицу коју ћете подићи када будете спремни да лицитирате.

Освајање имовине на аукцији може функционисати на два различита начина.

• У аукцији за потврду зајма, зајмодавац не мора прихватити вашу понуду чак и ако сте највећи понуђач.
• На апсолутној аукцији победничка понуда добија имовину.

Почетна цена аукције може бити преостали дуг на хипотеци или нижи износ намењен покретању лицитирања. На аукцији забране продаје зајмодавцу није дозвољено да профитира од аукције. Често се ове некретнине продају са губитком; ако има зараде, претпоставља се да ће након хипотеке и било ког другог заложног права отићи искљученом власнику куће. Својства аукције нису увек добре понуде - на пример, аукционар може да постави скривену резервну цену на некретнини, што је минимум који мора да се понуди.

„Без обзира да ли купац присуствује аукцији лично или на мрежи, они морају имати на уму да за сваку некретнину постоји гранична цена у којој паметна куповина може постати бесмислена куповина и не смеју дозволити догађај, место догађаја или њихова осећања да промијене своју одлуку ", савјетује Рон Хумес, трговац некретнинама од 2000. године и тренутни ВП оператора за Постмодерни маркетинг у Лекингтону, Ки.

Проблем приступа имовини

Аукцијска својства ретко пружају потенцијалним купцима исти ниво приступа као што то традиционално продају некретнине. Вероватно нећете моћи да прошетате имовином са вашим агентом по вашој погодности, мада неке аукцијске компаније нуде отворене куће.

"Лично никада не бих препоручио клијенту да купи некретнину на даљину, а да претходно није провео тест очне јабучице", каже Давид Роберсон, адвокат и посредник за некретнине у Сан Јосеу, Калифорнија. Он и његова супруга поседују 22 некретнине за изнајмљивање у три државе, а он је власник и оператор компаније Силицон Валлеи Проперти Манагемент Гроуп. Или ви или ваш поуздани инвестицијски тим требате темељно процијенити и некретнину о којој размишљате и људе са којима имате посла прије него што се законски или финансијски обавезите.

Слично томе, Хумес упозорава да извори који извештавају о тренутној или будућој вредности имовине могу бити врло нетачни, осим ако није извршена процена на лицу места од стране професионалаца који знају да прикупе и процене све потребне детаље. Најбољи начин за процену аукцијске имовине је рад са стручњацима - агентима за продају некретнина, процењивачима и извођачима радова - који разумеју трошкове изградње и преуређења и који могу тачно да процене тренутну и будућу вредност имовине и трошкове посла који јој је потребан.

Стање имовине и инспекције

Кућа је могла имати све врсте проблема - запамтите, ово је била кућа која је некоћ припадала некоме ко није могао да приушти хипотеку или порез на имовину, па вероватно није могао приуштити ни рутинско одржавање или поправке. Штавише, након што је овај власник схватио да ће изгубити дом, можда га је намерно запоставио или чак озбиљно оштетио. Такође, некретнине које су се испразниле можда су биле уништене или су имале чучњеве.

Претпоставимо да ако некретнина извана изгледа страшно, вероватно и изнутра изгледа страшно. Аукцијске некретнине се продају какве јесу и морат ћете им моћи приуштити све поправке. Иако је можда примамљиво, не бисте требали посегнути за бољом представом о стању имовине.

Можда сте видели пераје како то раде на телевизији - како улазе у дворишта, завирују или се чак пењу кроз прозоре - али то није легално. И дефинитивно не желите узнемиравати никога ко живи у дому, не само из љубазности већ и због ваше сигурности. Тражите информације о историји власништва над некретнинама из евиденција локалне управе, разговарајте с локалним агентима за некретнине и са поштовањем тражите информације од комшија.

Својства аукције често не допуштају кућни преглед или било какав законски начин да се лично прегледа унутрашњост. Ако не можете да приуштите ризик од куповине некретнине у лошем стању, придржавајте се аукција које вам омогућавају да прегледате некретнину пре давања понуда. Без ових информација, тешко је знати у шта се бавите, колики ће бити трошкови поправка имовине или њена стварна вредност све док не постанете власник.

Чак и ако можете добити кућни преглед, свака инспекција има своје границе. Проблеми иза зидова, плафона и испод пода можда неће бити видљиви док их не преузмете. Ако су услужни програми искључени, можда нећете моћи да откријете пропуштање, електричне проблеме, покварене уређаје или неисправну ХВАЦ опрему.

Опције плаћања: Планирајте унапред

Куповина некретнине на аукцији обично захтева много новца. Свака аукцијска компанија и влада владе имају своје захтеве за плаћање, али вероватно ће вам требати готовина само да бисте осигурали своје право на давање понуда. Износи аконтације и начини куповине често зависе од имовине и аукцијске куће. Флексибилније могућности финансирања могу бити доступне куповином имовине у власништву банке на традиционалан начин: Аукције нису једини начин куповине оврха.

Што се тиче плаћања, понуђачи на аукцији треба да донесу готовину, новчани налог или чек на благајни за суму коју захтева власник аукције. Обично ћете морати да платите имовину у целости одмах након победе на аукцији. Повремено ћете можда морати до наредног дана да извршите уплату. Неуспјех у плаћању може резултирати губитком вашег депозита и забрањивањем будућих аукција. Будите спремни да пружите доказ о средствима како бисте показали да сте у могућности да довршите куповину. Ако лицитирате као ентитет, попут ЛЛЦ-а, поверења или ограниченог партнерства уместо као појединац, можда ћете морати да покажете своје ентитетске документе.

Побједници пролазе кроз есцров и затварање баш као што би то радили са било којом другом куповином куће. Понуђачи на аукцијама имовине често су инвеститори у некретнине који себи могу дозволити да плате готовину. За аукције које омогућавају финансиране куповине, морате се претходно квалификовати.

Неке аукцијске куће воле да радите са њиховим повезаним зајмодавцима и имаће их на лицу места на аукцији. Међутим, претходно истражите како бисте утврдили каматне стопе доступне од конкурентских зајмодаваца. Ове информације могу вам дати одређени утјецај.

Такође будите сигурни да сте разумели цене аукције од којих ће се очекивати да покријете. "Куће купљене на аукцијама више пута имају трошкове и таксе од аукционара, банака, адвоката и других компанија које су потребне да имовину изведу на аукцију", рекао је Хумес. "Није неуобичајено да се нађу 10% надокнаде за аукције, банкарске камате и пенали, адвокатске таксе, 12% накнаде за продају, накнаде за припрему имовине и слично које се преносе на купца."

Проверите да ли постоје било који захтеви, заложна права и корисници

Пре него што поднесете понуду, желите да ангажујете компанију за претрагу наслова да бисте видели ко ће можда имати заложно право над некретнином. Ако га победите, постаћете одговорни за било које заложно право, што значи више новца из вашег џепа.

Могуће су друге тужбе против куће - не само пореске заложне, већ заложне или друге хипотеке. Понуђачи би требало да се распитају код аукцијске компаније да се увери да имовина има јасан назив. Ако победите на аукцији, желећете да купите право власништва током депоновања или одмах након затварања да бисте се заштитили од било каквих заложних права која нису откривена током претраге наслова.

Такође, у неким случајевима ће (бивши) власник или чувар куће заузети имовину, што значи да ћете их морати иселити - процес који у најбољем случају може бити непријатан, а у најдужем и скупо. Да бисте поједноставили поступак, можда ћете желети да им понудите неколико хиљада долара унапред да се иселе и предају кључеве.

Уздржите се од било чега док не задржите наслов. Избегавајте нагон да започнете реновирање или се уселите у некретнину одмах након што добијете потврду о продаји. И даље ћете морати да сачекате до 10 дана или приближно тако да добијете власнички лист. Власништво није заиста ваше све док не држите тај цертификат; власник је ипак могао задржати право на дом подношењем приговора при продаји или плаћањем кредита.

Доња граница

Изграђене куће могу бити финанцијски привлачне, али постоје многе препреке које треба размотрити прије куповине. Такође, само што се кућа продаје на аукцији не значи да ћете је моћи набавити по повољној цени (или да је кућа повољна цена по било којој цени - могла би бити лома новца). Али за паметне, интелигентне и мотивисане појединце, аукције имовине вриједи истражити као начин да јефтино покупе дом или инвестицијску имовину.

Као што је речено, размотрите некретнине које нису на аукцији као алтернативу. „Може се пронаћи бољи договор када се преговара са продавачем који има капитал у поседу и може преговарати у своје име без свих повезаних аукција и надокнада на аукцији“, саветује Хумес. „Такође можете имати већу конкуренцију на аукцијама од компанија које купују некретнине како би се претворили у пословни модел. Куће на аукцији нису увек најбољи посао за просечног купца куће. “

Ако вас занима покушај преузимања повољне имовине на аукцији, има много тога за научити. Аукције су ризичнији начин куповине некретнине него преко агента за некретнине. Важно је да будете изузетно добро едуковани о том процесу и о својствима за која сте заинтересирани за давање понуда. Сарадња с локалним агентом за промет некретнинама или посредником на идентификацији потенцијалних некретнина може помоћи, мада их можда неће занимати ако не будете могли постићи споразум о компензацији.

Коначно, обавезно темељно преиспитајте сва правила аукције и обавите дубинску истрагу на објекту пре него што поднесете понуду. Потражите адвоката адвоката за некретнине - у идеалном случају оног који има искуства са продајом слободе продаје - како бисте били сигурни да разумете које ће ваше одговорности и обавезе бити ако будете победник.