Пореске пропусте за власнике другог дома

Ако размишљате о куповини другог дома који ће се користити за одмор, закуп од стана или евентуално пензионисање, има финансијског смисла да искористите све расположиве пореске олакшице на тој некретнини. Трошкови посједовања другог дома могу се у великој мјери смањити кроз одбитке пореза на штедњу хипотеке, пореза на имовину и других трошкова.

Пореске промене које потичу из Закона о порезима и смањењу послова за 2017. (ТЦЈА), који је на снази до 2025. године, утичу на то колико новца можете да уштедите. Почевши од домова купљених од 16. децембра 2017. године, на пример, власници кућа могу одбити камате на само до 750 000 долара квалификованих стамбених кредита, што је пад од милион долара пре него што је ТЦЈА прошао. (Шта више, ако имате хипотеку на вашем основном пребивалишту, тај број ће вероватно бити смањен. Погледајте доле за додатне информације и проверите код свог рачуновође или другог пореског саветника да ли се то односи на вас.

Поред тога, камата на зајмове из власничког капитала сада се може одбити само ако је новац коришћен за реновирање имовине на којој је кредит узет.

Ипак, чак и уз ове промјене, постоје корисне пореске олакшице које могу помоћи да посједовање другог дома постане приступачније. Ево брзог преласка.

Пореске пропусте за власнике другог дома

Смањење камате на хипотеку

Различита пореска правила примењују се у зависности од тога да ли је ваш други дом за личну употребу или да ли га планирате дати у закуп. Са изнајмљивањем се игра и пропорција године у којој изнајмљујете некретнину - и сами живите у њој.

Куће за личну употребу

Одбитак за хипотеку дуго је хваљен као начин да се власништво над кућом учини приступачнијим. Ако другу некретнину користите искључиво као лично пребивалиште и никад је не изнајмљујете, имате право на одбитак хипотеке на исти начин као у вашем примарном дому. Да бисте се квалификовали за одбитак, хипотека мора бити обезбеђен дуг квалификоване куће коју поседујете и морате поднети ИРС образац 1040 и одредити одбитке.

Појединачни подносиоци захтева и они који се заједно венчају могу затражити одштетни износ од 100% камате коју плаћају на хипотеци, и то до ограничења. Та ограничења се разликују у зависности од настанка хипотеке. За пореске године 2018. до 2025. године минимални лимит износи до 750 000 УСД дуга обезбеђеног у вашем првом и другом дому - или 375 000 долара ако сте у браку и подносите захтев одвојено. Међутим, ако је ваша хипотека постојала пре 16. децембра 2017., наставит ћете примати исти, издашнији порезни третман као према старим правилима, с каматама на хипотеке и било којим другим кредитима који се могу одбити до дуга од милион долара.

Куће које су изнајмљене

Порезна правила су мало сложенија ако изнајмљујете некретнину на неку или читаву годину. Примјењују се различита правила овисно о пропорцији времена у којем ће се кућа изнајмити, а не користити лично. Ваше коришћење имовине спадаће у једну од три категорије:

Изнајмљујете некретнину на 14 дана или мање. Можете унајмити свој други дом другим странкама за највише две недеље (14 ноћи) у року од годину дана, а да не морате да пријавите резултирајући приход ИРС-у. Кућа се и даље сматра личним пребивалиштем, а по стандардним правилима о другом дому можете одбити хипотеку и порез на имовину.

Ово важи без обзира на цену закупа; чак, зараде од куће која изнајмљује за 10.000 УСД по ноћи, рецимо, не треба пријавити ИРС-у, под условом да се имовина изнајмљује на највише 14 дана у току године.

Изнајмљујете некретнину дуже од 14 дана, али у њој боравите прилично ријетко. Овде су специфични захтеви да сами користите дом мање од 14 дана годишње или 10% броја дана када је дом изнајмљен. Ако се то односи - а дом се изнајмљује на дуже од 14 дана у години - ваш се дом сматра закупљеном имовином, а његов приход од закупа морате пријавити ИРС-у.
Можете одбити трошкове најма, укључујући камате на хипотеку, порез на имовину, премије осигурања, накнаде плаћене управитељима имовине, комуналне рачуне и 50% било које амортизације имовине. Морате, међутим, распоредити ове трошкове између пропорција времена које је имовина била у личној употреби и закупа током године.

Вриједно је напоменути да се поправни дани не рачунају као лична употреба, тако да можете провести више од 14 дана у објекту под условом да додатно одржавање одржавате додатно време. Планирајте да документујете своје активности одржавања, задржавајући рачуне како бисте доказали да тих дана нисте били само на годишњем одмору.

Објекат користите дуже од 14 дана и ретко га изнајмљујете.
Да будемо специфични, овај сценарио се примењује ако сами користите некретнину најмање две недеље годишње или 10% укупног дана у коме је кућа изнајмљена. Ако је то случај, други дом се сматра личним пребивалиштем.
Можете узети камате на хипотеку и одбитке пореза на имовину, али не можете захтевати губитке од закупа. Ако члан ваше породице користи имовину (укључујући супружника, браћу и сестре, родитеље, баке и деке, децу и унуке), ти се дани рачунају као лични дани, осим ако током боравка те породице не наплаћујете фер цену закупа.

За помоћ у израчунавању одбитка пореза на хипотеку, помоћу мрежног радног листа, попут овог од Банкрате-а, одредите колико новца можете да уштедите.

Одбитак камате од основног капитала

Поред одбитка за хипотекарне камате, можда ћете моћи отписати и камате на кредит за власнички капитал куће. Међутим, правила за такве одбитке изменила су се почевши од пореске године 2018. године.

Раније бисте могли да одбијете чак и ако сте користили зајам домаћег капитала за отплату дуга по кредитној картици, одмор или купњу другог дома. Према ИРС-у, сада можете одбити камате које плаћате на дуг из сопственог капитала само ако новац користите „за куповину, изградњу или значајно побољшање куће пореских обвезника који осигурава зајам.“ Да бисте то квалификовали, кредит мора бити осигуран од стране вашег основног или другог дома и не може премашити трошкове куће.

Те одредбе значе да ћете за тражење одбитка камате за куповину другог дома морати извадити хипотеку; ако сте узели зајам за власнички капитал против вашег основног дома како бисте обавили куповину, не можете одбити камату коју сте платили за такав кредит.

Од пореске године 2018. за стамбене кредите, укључујући хипотеке, можете одбити камате од 750.000 УСД. Међутим, имајте на уму да је та бројка укупан број свих кредита који се користе за куповину, изградњу или побољшање вашег основног и другог становања. На пример, ако већ имате хипотекарни дуг од 750 000 долара или више, на пример, не можете захтевати одбитак за било који део камате власничког капитала.

Порез на имовину

Можете одбити порез на имовину у свом другом дому и, по том питању, онолико имовине колико имате. Међутим, и овде је пореска година 2018. донела промене које утичу на те одбитке.

Не можете више да одбијете целокупни износ пореза на имовину који сте платили на непокретности које сте имали. Сада је укупан износ свих државних и локалних пореза који испуњавају услове за одбитак, укључујући порез на имовину и порез на доходак, ограничен на 10.000 УСД по пореској пријави или 5.000 УСД ако сте у браку и подносите захтев одвојено. Многи људи који купе други дом можда већ прелазе ту границу код свог првог дома, па можда неће уживати додатну уштеду пореза за свој други дом.

Продајем свој други дом

Порезни закони вам омогућавају да остварите зараду од 500.000 УСД (ако сте у браку и подносите заједничку пријаву; 250.000 УСД, ако сте самохрани) на порез на продају вашег основног пребивалишта. Ово искључење из продаје примарне куће не важи ако продајете свој други дом; таква продаја може да остане на удару за порез на капиталну добит на вашу целу зараду.

Неки потези ће вам, међутим, омогућити да избегнете бар део капиталних добитака за продају другог дома. Први је да додатну имовину учините основним пребивалиштем најмање две године пре него што је продате. То вам може омогућити да искористите пореску олакшицу, под условом да испуњавате захтеве за примарним боравком у порезне сврхе у вашој држави. (Можда ћете морати да размотрите и пореске импликације за било који приход од закупа који можете добити у вашем примарном пребивалишту док живите првенствено у другом дому.)

Ако је ваш други дом углавном изнајмљен или се држи као инвестиција, можда бисте размотрили и замену за други сличан објекат. Размена 1031, такође позната као размена сличне врсте или разграничење пореза, омогућава вам да тргујете изнајмљивањем или инвестицијским некретнинама за други најам или инвестициону имовину једнаке или веће вредности, на одложеној основи. Предност је у томе што ћете можда моћи да избегнете плаћање пореза на капитални добитак на размени.

Да бисте се квалификовали за такав потез, имовина коју мењате мора се сматрати имовином за изнајмљивање, а не личним пребивалиштем - што значи да морате изнајмити некретнину најмање 15 дана и користити је мање од 14 дана или 10% у дане које је дом изнајмљивао сваке године.

Доња граница

Ако је то финансијски изводљиво, поседовање другог дома може бити одлична инвестиција за потребе одмора или најма, а такође може пружити и одговарајући основни дом током пензије. Али с обзиром да поседовање било које куће носи значајно финансијско оптерећење, од хипотеке и пореза до одржавања и поправки, у вашем је најбољем интересу да сазнате пореске импликације за вас у власништву друге куће. Будући да се порески закони комплицирају и повремено мењају, препоручљиво је консултовати се са квалификованим стручњаком за порез на некретнине који може објаснити релевантне пореске импликације и законе и помоћи вам да одредите најповољнију стратегију власништва за своју ситуацију.