Разумевање процеса депоновања

Куповина куће може бити компликован процес за који је већина људи углавном неспремна. Један од тих мистериозних елемената је поступак деструкције - који се такође назива затварање. Овај поступак који се дешава у времену када продавац прихвати понуду и купац добије кључеве може бити претешки за многе купце кућа.

Шта је депоновање?

Есцров је финансијски инструмент који поседује трећа страна у име две друге стране које довршавају трансакцију. То је попут рачуна поверења који поседује трећа страна док су све обавезе продавца и купца испуњене.

Време потребно за пролазак од почетка до краја депоновања варира. Неки од фактора који одређују дужину затварања укључују пре-одобрење хипотеке, посједовање одговарајућих докумената и количину времена потребно за довршење осигурања. И баш као и дужина времена, процес се такође може разликовати од државе до државе. Међутим, кораци су углавном исти за све.

Отворите Есцров налог

Једном када ви и продавац потпишете обострано прихватљив уговор о куповини, ваш агент ће прикупити ваш озбиљни новчани чек и уплатити га на депозитни рачун код есцров компаније наведене у уговору о куповини.

Есцров компанија делује као неутрално треће лице за прикупљање потребних средстава и докумената који су укључени у поступак затварања, од почетног дохотка о депозиту и зајма до потписаног документа. У неким областима адвокати могу да се баве тим процесом уместо компаније за депоновање и може се звати нагодба а не депозит.

Чекајте оцену банке

Банка која напредује са хипотеком извршит ће сопствену процену - за коју купац обично плаћа - да би заштитила своје финансијске интересе ако икада буде потребно забранити имовину. Ако процена буде нижа од понуђене цене, зајмодавац вам неће дати финансирање уколико не дођете до разлике или продавац снизи цену на процењени износ.

Можете, међутим, покушати да промените мишљење процењивача тако што ћете урадити нешто од следећег:

• Наведите додатне информације зашто сматрате да дом треба оценити у већем износу
• Набавите другу оцену
• Покушајте с другим зајмодавцем и надам се да ће вам процјена бити у корист

Ако ниједна од ових опција није могућа, можете отказати уговор о куповини.

Сигурно финансирање

Требали сте већ бити одобрени за хипотеку пре него што је ваш споразум прихваћен. Једном када зајмодавцу дате адресу некретнине, он ће припремити процену добре верности - или изјаву која ће детаљно износити износ вашег кредита - каматну стопу, трошкове затварања и друге трошкове повезане са куповином. Обавезно преговарајте о бројевима овог документа пре него што га потпишете. Једном када сте преузели обавезу за кредитним путем, време је да писмено уклоните случај финансирања.

Одобрите откривања продавца

Требали бисте добити писмено обавештење о очигледним проблемима које је продавац или агент продавца већ идентификовао. На пример, у насељима са умјереним и ниским приходима, у подручјима са високим трошковима становања, гаража је можда претворена у стамбени простор који крши градске стамбене прописе. Можда сте већ свесни ових проблема као што су ови, јер се често спомињу у списку.

Имовина може бити објављена без објављивања продавца, што значи да продавац не објављује никакве детаље у условима продаје. Ако сте још увек заинтересовани за некретнину, направите сопствени преглед. Обавезно прибавите одобрење продавца пре него што инспектор дође у просторије.

Набавите потребне инспекције

Следећи корак је размотрити да ли желите додатан трошак инспекција. Иако ово није потребно, они могу бити корисни узимајући у обзир ваше околности.

Иако то није услов, у вашем је најбољем интересу да добијете кућни преглед. За неколико стотина долара, професионални кућни инспектор рећи ће вам да ли у кући постоје неке опасне или скупе грешке. Ако постоје, желећете да сазнате за њих тако да можете урадити нешто од следећег:

• Повратак од куповине.
• Затражите од продавца да их поправи.
• Затражите од продавца да спусти цену како бисте могли сами да решете поправке.

Имајте на уму да овде не можете преговарати о било каквим концесијама продавца ако уговор каже да ћете некретнину купити „каква јесте“. Ако се процес инспекције задовољава, морат ћете писмено уклонити непредвиђени случај инспекције. Поновите овај корак након било које друге инспекције.

Инспекција штеточина

Можда желите да прегледате штеточине како бисте били сигурни да у кући нема термита, тесарских мрава или других штеточина, попут жохаре или пацова. Ови проблеми можда неће бити видљиви током дана када сте вероватно прегледали кућу и биће ужасно непожељно откриће након што се уселите. Било који проблем са штеточинама мора бити отклоњен пре него што продаја настави - под претпоставком да желите да наставите са куповина. Ово је још једно подручје где можда желите да се преговарате са продавцем да бисте платили посао.

Инспекција заштите животне средине

Понекад се препоручује инспекција заштите животне средине како би се проверило да ли има токсина у кући као што су плијесан и азбест. Такође могу постојати проблеми на матичној локацији попут контаминације са локације у близини депоније, бившег нафтног поља, хемијског чишћења, бензинске пумпе или других послова који су опасни по животну средину. Било који откривени проблеми у овој области могу значити озбиљне опасности по здравље и могу бити скупе за поправити.

Геолошки извештај

Подручја која су изложена земљотресима могу захтијевати извјештај о земљишту и / или геолошки извјештај за процјену ризика од озбиљне штете на имовини у случају такве катастрофе. Такође бисте желели да размотрите извештај о поплави. Ако је дом превисе поплављен, нећете моћи добити осигурање власника кућа, што значи да не можете добити хипотеку. У неким случајевима, куповина осигурања од поплаве поред осигурања вашег власника куће ће решити овај проблем. У руралним областима треба урадити истраживање земљишта да би се утврдиле границе имовине. У урбаним срединама границе су већ вероватно јасне.

Осигурање од опасности

Ово укључује осигурање власника кућа и свако додатно покриће које је потребно у вашем географском подручју (као што је осигурање од поплаве). Биће потребно да имате осигурање власника кућа све док се хипотека не исплати. Ако желите да уштедите неколико долара, изаберите своје осигуравајуће друштво и обавите куповину да бисте постигли најбољу цену. Она коју банка изабере можда није она коју желите.

Извјештај о наслову и осигурање осигурања

Извештавање о власништву и осигурање власништва захтева ваш зајмодавац. Чак и да нису, жељели бисте их свеједно.

Извештај о власништву осигурава да је власништво над некретнином јасно - то јест, нема заложног права на некретнини, а нико осим продавца нема захтев за било који његов део. Осигурање власништва штити вас и зајмодавца од било каквих правних изазова који могу настати касније ако се нешто не појави током претраге наслова.

Ако нешто није у реду са називом (познат као облак или квар), продавац ће морати да га поправи како би продаја могла да се настави или пусти да одете. Зависно од тога где живите, дежурна компанија и компанија која се бави правом власништва могу бити једно те исто.

Коначни пролаз

Добра је идеја да прегледате некретнину непосредно пре затварања како бисте били сигурни да није дошло до нове штете и продавац вам је оставио ствари наведене у уговору о куповини, као што су уређаји или опрема.

У овом тренутку вероватно нећете моћи да одустанете ако дом није претрпео озбиљну штету. Међутим, није нечувено да ситни купац врши притисак на свог агента како би споразум могао да се поништи због нечег безначајног.

ХУД-1 образац

Најмање један дан пре затварања добит ћете образац ХУД-1 или завршну изјаву о условима кредита и трошковима затварања. Упоредите је са проценом добре вере коју сте потписали раније. Два документа би требало да буду веома слична. Потражите непотребне, неочекиване или прекомерне трошкове као и отворене грешке.

Затвори Есцров

Поступак затварања донекле варира од државе, али морате потписати тону папира; узми си времена и пажљиво прочитај. Продавац ће такође имати папире за потписивање. Након што се потпишу сви папири, службеник за изузеће ће припремити нови акт који ће вас именовати власником имања и послати га жупанијском регистратору. Предложићете благајнички чек или организирати жични пренос како бисте платили своје трошкове отплате и затварања, а зајмодавац ће средства зајма уплатити на есцров рачун како би продавац и, ако је примјењиво, зајмодавац продаватеља могли бити плаћени.

Ако ово стигнете до сада, коначно ћете доћи у посјед куће.

12 корака за затварање уговора о некретнинама

Доња граница

Ваш агент ће надгледати цео овај процес, тако да не будите превише забринути ако не разумете сваки детаљ. Међутим, у свакој трансакцији у којој финансијски толико стављате линију, добра је идеја имати барем основну идеју о ономе што се догађа, тако да је нећете искористити. (За сродна читања, погледајте „Разумевање процеса и захтева за депоновање“)