Хоће ли вас продаја куће оставити са порезом?

За многе људе њихове су куће највећа имовина - она ​​коју би можда планирали продати једног дана како би се преселили у други део земље, надоградили у већи дом или помогли финансирање пензија. Ако нисте продали кућу током претходних неколико година, можда нећете схватити да би ревизије у порезном закону могле утицати на то колико ћете завршити након продаје. Сазнајте како ће најновији порески закони утицати на вас уколико се одлучите за пресељење.

Стара правила
У прошлости су продавци могли одложити порез на капиталну добит на сву прошлу зараду, ма колико били велики, под условом да следе два услова:

• Купио сам замјенски дом који кошта више од примљеног износа за кућу која је продата.
• Купио је замену у року од две године пре или две године од датума продаје.

На пример, претпоставимо да сте купили кућу за 200.000 долара и продали је за пет година за 300.000 долара. Све док купите другу у року од две године за најмање 300.000 УСД, можете да избегнете порез на капиталну добит на добит од 100.000 УСД. Штавише, могли бисте наставити овај поступак сваке године, потенцијално градећи неограничен износ одложеног пореза. Када сте умрли, добитак је могао бити обрисан због повећања основног осигурања за ваше кориснике.

Поред тога, продавац који је навршио 55 година могао би трајно да изузме до 125.000 долара зараде без куповине другог дома.

Нови прописи
6. маја 1997. ступио је на снагу Закон о олакшицама за пореске обвезнике из 1997. године. Тај је чин укинуо континуирано неограничено одлагање добити и заменио га ограниченим искључењима.

Порески обвезници сада могу искључити добит до 250.000 долара од продаје куће. Брачни парови који заједнички подносе пријаве могу изузети 500.000 УСД из опорезивог дохотка. Старост није фактор и не морате куповати замену куће. Након што искључите искључење, могли бисте купити јефтинију кућу или је чак унајмити. Још боље, ИРС ће вам омогућити да искључење употребљавате сваки пут када продате своје пребивалиште.

Постоје два правила:

• Сигурно сте поседовали и користили дом као своје основно пребивалиште најмање две од претходних пет година.
• Не можете користити искључење током претходне две године.

Претпоставимо, на пример, да је брачни пар купио њихов дом пре осам година за 200.000 долара и да је у њему живео за то време. Сада су спремни продати за 450.000 долара и преселити се у већи дом који кошта мање од 400.000 долара у мање скупом делу земље за смештај њихове шире породице. Због изузећа неће морати да плаћају порез на капиталну добит на добит од 250.000 долара.

Погледајмо 20 година у будућност када се наш пар жели повући и смањити у стан. Они продају свој велики дом за милион долара и купују стан за 750.000 долара. Имаће капитални добитак од 600.000 УСД (милион и 400.000 УСД) од продаје куће. Међутим, они ће морати да плате порез само на 100.000 УСД добити због искључења од 500.000 УСД. Они могу искористити 250.000 долара у готовини који остану након што купе стан док не желе.

Додатни бодови
Потребне две године власништва и коришћења током петогодишњег периода који завршава датумом продаје не морају бити континуиране. Стога, ако сте изнајмљивали свој дом током прве, треће и пете године власништва, али сте у њему живели другу и четврту годину, и даље можете искључити.

Поред тога, постоје изузеци од правила двогодишње попуњености. Они укључују: инвалидност, осуду и развод.

Ако искључење избрише сав ваш добитак, не морате да пријављујете продају на пореској пријави. У супротном, трансакцију морате предати у Прилогу Д. У оба случаја, водите рачуна да чувате све податке најмање три године.

Немојте мислити да ово искључење можете користити само ако имате једну породичну, традиционалну кућу. Акт се односи на стан који сматрате основним пребивалиштем, као што су:

• Чамац на броду
• Стан или кућа у кући
• Задружни стан
• Мобилна кућица

Како смањити порез
Иако је избегавање пореза на зараду од 250.000 УСД (500.000 УСД за заједничке подносиоце пореза) значајно, можда неће бити довољно да се надокнаде добици неких продавача. Постоји неколико ствари које можете да учините како бисте повећали базу трошкова и смањили пореску обавезу.

Вратите се кроз своје евиденције да бисте сазнали да ли имате друге дозвољене трошкове, укључујући:

• Накнаде за измирење или трошкови затварања приликом куповине куће
• Порез на некретнине које је дуговао продавац, али за које сте платили и нису вам враћени
• Побољшања у кући, као што је нови кров или додатак соби

Доња граница
На крају, погледајте остале инвестиције. Да ли поседујете акције, обвезнице или другу некретнину која вреди мање него што сте их платили? Можете их продати и искористити губитке да надокнадите капитални добитак од продаје куће.