1031 размене: 10 ствари које треба знати

ИРС код Одељак 1031 полако улази у свакодневни разговор. Израз су заузеле некретнине, компаније за титуле, инвеститори и фудбалске маме. Неки чак инзистирају на томе да се то претвори у глагол, као у: "Дајмо 1031 ту зграду за другу."

ИРС Одељак 1031 има много покретних делова које корисник мора да разуме пре него што покуша да употреби. Постоје и пореске импликације и временски оквири који могу бити проблематични. Такође, правило предвиђа 1031 својство сличних врста и ограничава употребу правила са својствима за одмор.

Шта је Одељак 1031?

Опћенито речено, размјена 1031 (која се назива и слична размјена или Старкер) је замјена једне инвестиционе имовине за другу. Иако је већина свапова опорезивана као продаја, ако ваша испуњава услове 1031, нећете имати пореза или ограниченог пореза који доспева у време размене.

(За читање у позадини, погледајте Избегавање пореза на капиталну добит од продаје куће.)

У ствари, можете променити облик своје инвестиције без (како ИРС види) уновчења или признавања капиталног добитка. То омогућава вашој инвестицији да расте са одгодом пореза. Не постоји ограничење у колико пута или колико често можете да радите 1031. Добит од инвестицијских некретнина можете пребацити на други на други. Иако ћете од сваког свапа можда имати зараде, избегавате порез док много година касније не продате за готовину. Тада ћете, надамо се, платити само један порез и то по дугорочној стопи капиталног добитка (тренутно 15% или 20%, зависно од прихода - и 0% за неке ниже обвезнике пореза на доходак).

Одредба се односи само на инвестицијску и пословну имовину, тако да своје примарно пребивалиште не можете заменити другим домом. Постоје начини на које можете користити 1031 за замјену кућа за одмор - о томе више касније - али ова рупа је много ужа него што је то била некада.

Посебна правила за амортизациону имовину

Упозорење: Посебна правила се примењују када се размењује имовина која се амортизује 1031. То може покренути профит познат као поновни одбитак амортизације који се опорезује као обични доходак. Генерално, ако замените једну зграду за другу, можете избећи ово поновно снимање. Али ако замените побољшано земљиште са зградом за необрађено земљиште без зграде, амортизација коју сте претходно тврдили на згради биће враћена као обични приход.

Због таквих компликација вам је потребна стручна помоћ када радите 1031. Ипак, ако размишљате о 1031 - или сте само знатижељни - ево 10 ствари које бисте требали знати.

Измене правила 1031

Пре усвајања новог пореског законодавства, 22. децембра 2017., неке размене личне имовине - попут лиценци франшизе, летелица и опреме - квалификоване су за размену 1031. Према новом закону, само некретнине се квалификују. Размјене корпоративних акција или удјела у партнерству никада се нису квалифицирале - и даље, не.

С друге стране, интересовања заједничких станара (ТИЦ) у некретнинама и даље важе. Вриједно је напоменути да Закон о смањењу пореза и радних места (ТЦЈА) у пуном трошку накнаде за одређену материјалну имовину може помоћи надокнађивању ове измене у порезном закону.

ТЦЈА укључује прелазно правило које дозвољава 1031 размену квалификоване личне имовине у 2018. години ако је првобитна имовина продата или заменна имовина стечена до 31. децембра 2017. Правило транзиције је специфично за пореског обвезника и не дозвољава поврат 1031 размена где се купује нова имовина пре продаје старе имовине.

"Лике-Кинд" је широко заснован

Већина размена мора бити само „слична“ - енигматична фраза која не значи шта мислите да значи. Можете заменити стамбену зграду за сирову земљу или ранч за тржни центар. Правила су изненађујуће либерална. Можете чак и да размените један посао за други. Али опет, постоје замке за неопрезне.

Можете да извршите 'закашњелу' размену

Класично, размена укључује једноставну замену једне имовине за другу између две особе. Али изгледи да пронађете некога са тачним имањем које желите, ко жели тачну имовину коју имате, су мали. Из тог разлога, већина размена је одложена, тространа или „Старкер“ размена (именована по првом пореском случају који им је то омогућио).

У одложеној размени потребан вам је Квалификовани посредник (посредник) који држи новац након што "продате" своју имовину и користи је за "куповину" замене за вас. Ова три страна размена се третира као замена.

1031 Правилник о временском оквиру

Постоје два кључна правила времена која се морате придржавати у одложеној размени.

1. Први се односи на означавање замјенске имовине. Једном када дође до продаје ваше имовине, посредник ће добити готовину. Не можете примити новац, или ће то покварити третман 1031. Такође, у року од 45 дана од продаје ваше имовине, морате писмено одредити резервну имовину посреднику, наводећи имовину коју желите да стекнете. ИРС каже да можете одредити три својства све док се на крају затворите на једном од њих. Можете чак да одредите више од три ако спадају у одређене тестове процене.
2. Друго временско правило у одложеној размени односи се на затварање. Морате затворити нову некретнину у року од 180 дана од продаје старе. Имајте на уму да два временска периода теку истовремено. То значи да почињете са бројем када се продаја ваше имовине затвори. Ако одредите замену имовине тачно 45 дана касније, имаћете само 135 дана да затворите замену имовине.

Пореске импликације и хипотеке

Можда вам је преостала готовина након што посредник стекне замену имовине. Ако је то случај, посредник ће вам га платити на крају 180 дана. Та готовина - позната као "чизма" - биће опорезована као делимични приходи од продаје ваше имовине, углавном као капитални добитак.

Један од главних начина на који људи имају проблема са овим трансакцијама је пропуштање кредита. Морате узети у обзир хипотекарне зајмове или друге дугове на имовини од које се одричете и било који дуг на замјени имовине. Ако не примите готовину, али ваша одговорност пада - и то ће се третирати као приход према вама, као готовина.

Претпоставимо да сте имали хипотеку од милион долара на старој имовини, али ваша хипотека на новој имовини коју добијете у замену износи само 900.000 долара. Имате 100.000 долара добити која је такође класификована као “боот” и биће опорезована.

1031с за куће за одмор

Можете продати своје примарно пребивалиште и у комбинацији са супружником заштитити 500.000 УСД капиталног добитка, под условом да сте тамо живели две године од претходних пет. Али ова пауза није 1031 и није доступна за вашу другу или кућу за одмор.

2004. Затезање рупе у кући за одмор

Можда сте чули приче о порезним обвезницима који су одредбу 1031 користили за замену једне куће за одмор другом, можда чак и за кућу у којој се желе повући, а одељак 1031 одложио је свако признавање добити. Касније су се преселили у ново имање, учинили га својим примарним пребивалиштем и на крају планирали да искористе 500 000 УСД искључења капиталног добитка.

Конгрес је 2004. стегнуо ту рупу. Да, порески обвезници још увек могу куће за одмор претворити у некретнине за изнајмљивање и обавити 1031 размену. Пример: Престанете да користите кућу на плажи, изнајмите је на шест месеци или годину дана, а потом је размените за другу некретнину. Ако сте добили станара и понашали се пословно, вероватно сте претворили кућу у инвестициону имовину, што би требало да ваш размену 1031 буде у реду.

Међутим, ако само издржите за најам, али заправо немате станаре, то вероватно није дозвољено. Чињенице ће бити кључне, као и време. Што више времена прође након што конвертирате употребу некретнине у закуп, то боље. Иако не постоји апсолутни стандард, вероватно мање од шест месеци најпоштене употребе најма вероватно није довољно. Годину би било боље.

Прелазак у резиденцијалну размену од 1031

Ако желите да свој објекат замените за свој други други или чак примарни дом, не можете се одмах уселити. ИРС је 2008. године успоставио правило сигурне луке, у којем је рекло да неће оспоравати да ли је заменски стан квалификован као инвестициона некретнина за потребе члана 1031. Да би се испунио са тим сигурним луком, у сваком од два периода од 12 месеци одмах после размене:

• Морате да изнајмите стамбену јединицу другој особи ради поштеног најма на 14 или више дана
• Ваша лична употреба стамбеног објекта не може прелазити већи од 14 дана или 10% броја дана током периода од 12 месеци, када је стан изнајмљена по фер изнајмљивању.

Штавише, након што сте успешно заменили један одмор или инвестицијску некретнину за други, не можете одмах да претворите нову некретнину у ваш главни дом и искористите изузеће од 500 000 УСД.

Пре него што је закон промењен 2004. године, инвеститор може да пренесе једну некретнину за изнајмљивање у размену 1031 за другу некретнину за изнајмљивање, да изнајми нову имовину за изнајмљивање на неко време, премести у некретнину на неколико година и затим је прода, користећи предност искључење добити од продаје главног пребивалишта. Ако сада стекнете имовину у размени од 1031 и касније покушате да је продате као своје главно пребивалиште, искључење се неће примењивати током петогодишњег периода почевши од дана када је имовина стечена у размени 1031-а сличне врсте. Другим речима, морат ћете чекати много дуже да бисте искористили пореску олакшицу за капитални добитак за примарно пребивалиште.