5 грешака због којих кућа може да прелети флоп

Изгледа тако једноставно! Купите кућу, направите неколико козметичких поправки, вратите је на тржиште и направите огроман профит. У било којем тренутку на телевизији постоји пола десетине емисија у којима добро расположени, добро обучени инвеститори чине да процес изгледа брзо, забавно и профитабилно. И доста кућа се затвара. АТТОМ Дата Солутионс извештава да је више од 200.000 у Сједињеним Државама купљено и продато у истом периоду од 12 месеци 2017. То је нешто мање од 6% свих породичних кућа и станова које су продате током целе године. Ипак, пут до богатства некретнинама није све у ограничењу привлачности и "продатих" знакова. Превише превише моћника за некретнине превиди основе и на крају не успије. У овом ћемо чланку погледати пет највећих грешака које могу направити - и како их избјећи.

Први, најбољи савет је да ограничите свој финансијски ризик и повећате повратни потенцијал. Једноставно речено, немојте превише плаћати кућу (знајући колико вриједи) и побрините се да знате колико ће потребне поправке или надоградње коштати прије куповине. Имајући те податке, тада можете израчунати идеалну откупну цијену.

Правило од 70% каже да инвеститор треба да плати не више од 70% АРВ-а (вредности после поправка) имовине умањене за поправке потребне. АРВ је оно што кућа вриједи након што је у потпуности поправљен.

Ево примера: Ако је АРВ куће 150.000 УСД, а поправке су му потребне 25.000 УСД, тада правило 70% значи да инвеститор треба платити не више од 80.000 УСД за кућу. 150 000 УСД к 0, 70 = 105 000 УСД - 25 000 $ = 80 000 УСД.

Топ 5 модних ручица за преклопне куће

Основе

Флиппинг (који се такође назива и велепродајно улагање у некретнине) је врста стратегије улагања у некретнине у којој инвеститор купује некретнину која се не користи, већ са намером да је прода због профита.

Та добит се обично остварује из апрецијације цена која је резултат врућег тржишта некретнина на којем цене брзо расту или од капиталних побољшања имовине - или обоје. На пример, инвеститор може купити горњи фиксатор у „врућем“ кварту, значајно га обновити, а затим га понудити по цени која одражава његов нови врхунски изглед и погодности.

Инвеститори који пребацују некретнине концентришу се на куповину и каснију препродају једне некретнине или групе некретнина. Многи инвеститори покушавају остварити стабилан проток прихода бавећи се честим преокретима.

Па како пребацити зграду или кућу? Једноставно речено, желите да купујете ниско и да продајете високо (баш као и многе друге инвестиције). Али уместо да усвојите стратегију куповине и задржавања, трансакцију довршите што је брже могуће како бисте ограничили количину времена за који је ваш капитал угрожен. Генерално, ваш фокус би требао бити на брзини, а не на максималној добити. То је зато што вас сваки дан који прође кошта више новца (хипотека, комуналије, порези на имовину, осигурање итд.).

То је општи план. Ево, овде су замке.

1. Нема довољно новца

Даблинг у некретнинама је скуп приједлог. Први трошак је трошак стицања имовине. Иако су потраживања за финансирање са малим / без новца смањена, проналажење ових послова од легитимног добављача је лакше рећи него учинити. Такође, ако финансирате куповину, то значи да плаћате камату. Иако су камате на позајмљени новац и даље ускраћене за порез чак и након доношења Закона о порезу и смањењу послова, то није 100% одбитка. Сваки долар потрошен на камате додаје се износу који ће вам требати зарадити на продаји само да бисте се изједначили. А ако користите хипотеку или хипотекарну кредитну линију (ХЕЛОЦ) за финансирање куповине стана, само камате се одбијају. Главница, порези и делови осигурања који се плаћају не могу се одбити.

Интензивно истражите своје могућности финансирања како бисте утврдили који тип хипотеке најбоље одговара вашим потребама и пронађите зајмодавца који нуди ниске каматне стопе. Једноставан начин истраживања трошкова финансирања је коришћење хипотекарног калкулатора. Овај алат ће вам такође омогућити да упоредите каматне стопе које нуде разни зајмодавци. Наравно, плаћање готовине за некретнину елиминише трошкове камате, али чак и тада постоје трошкови држања имовине и опортунитетни трошкови за везивање ваше готовине.

Будући да су каматне стопе знатно порасле од својих најнижих криза након стамбеног збрињавања, зарада је тежа него што је то била некада. У ствари, у првој половини 2018. године дошло је до спорог преласка на готово четверогодишњи низак ниво, а марже профита смањују се на најнижи просечни бруто поврат улагања (РОИ) од краја 2014. године, према АТТОМ подацима. То не значи да се нема новца зарадити (РОИ је био северно од 44%), али то заправо значи да је потребна пажња. Просечна бруто зарада је 65, 520 долара, али то је бруто.

Трошкови обнове такође се морају узети у обзир. Ако планирате поправити кућу и продати је ради зараде, продајна цена мора прелазити комбиновани трошак стицања, трошкове држања имовине и трошкове обнове. Кухиња од 25.000 долара, купатило од 10.000 долара, порез на некретнине, комуналије и други трошкови преноса смањују тај број за око две трећине. Избацивање у неочекиваном структуралном проблему са имовином и бруто добити може постати нето губитак. Чак и ако успете да превазиђете ове препреке, не заборавите на порезе од капиталне добити који ће вам одузети зараду.

2. Нема довољно времена

Реновирање и обрада кућа је дуготрајан посао. Може потрајати месецима да пронађете и купите праву некретнину. Једном када поседујете кућу, мораћете да уложите време да је поправите. Ако имате дневни посао, време проведено на рушењу и изградњи може се претворити у пуно изгубљених вечери и викенда. Ако плаћате некога другог да ради посао, ипак ћете потрошити више времена за које очекујете да ће надгледати активност и трошкови плаћања другима ће смањити вашу зараду.

Након што посао буде обављен, морат ћете заказати инспекције како бисте били сигурни да некретнина удовољава важећим грађевинским правилима прије него што је можете продати. Ако се то не догоди, требате потрошити више времена и новца да бисте га изједначили. Даље, требате уложити време да бисте продали некретнину. Ако га сами покажете потенцијалним купцима, потрошићете доста времена путујући до и из имовине и на састанцима.

Да ли то вреди? За многе људе можда би имало смисла придржавати се дневног посла, где исти новац могу зарадити у неколико недеља или месеци путем сталне плате - без ризика и врло доследног временског ангажовања.

3. Нема довољно вештина

Професионални грађевинари и квалификовани професионалци, попут столара и водоинсталатера, често окрећу куће као страну својих редовних послова. Имају знање, вештине и искуство да пронађу и среде кућу. Неки од њих имају и синдикалне послове који пружају провере незапослености током целе зиме док раде на својим споредним пројектима.

Прави новац у преласку куће долази из капитала знојења. Ако сте згодни са чекићем, уживате у постављању тепиха, можете објесити сухозид, кровиште на кућу и инсталирати судопер, имате вјештину да пребаците кућу. С друге стране, ако не знате Пхиллипс одвијач са главом одвијачем из равног одвијача, мораћете да платите стручњака који ће урадити све обнове и поправке. Сходно томе, изгледи за зараду од ваше инвестиције драстично ће се смањити.

4. Нема довољно знања

Да бисте били успешни, морате бити у могућности да одаберете праву некретнину, на правој локацији, по правој цени. Да ли у околини кућа од 100.000 долара заиста очекујете да купите за 60.000 долара и продате за 200.000 долара? Тржиште је превише ефикасно да би се то могло често јављати.

Чак и ако се договорите за цео живот, искомунујући кућу за искључење песме, реците - морате знати које реновирања да направите, а које да прескочите. Такође морате да разумете важеће пореске законе и законе о зонирању и да знате када да смањите губитке и изађете пре него што ваш пројекат постане новац новца.

Имајте на уму да Зиллов, фирма која котира на тржишту некретнина, сада преусмерава куће на одабраним тржиштима. Компанија очекује да купи и пребаци некретнине у року од 90 дана, а они имају податке и знање да би понудили мами и поп оператерима жестоку конкуренцију. Зајмодавци из великих лига такође су почели да траже профит на тржишту флип-зајма, при чему се глобална инвестициона фирма ККР & Цо. Инц. (раније позната као Кохлберг Кравис Робертс & Цо. И ККР & Цо. ЛП) придружила осталим приватним инвестиционим фирмама које траже део акције.

5. Нема довољно стрпљења

Професионалци узимају своје време и чекају право власништво. Новаци журе да купе прву кућу коју виде. Тада ангажују првог извођача радова који понуди понуду за посао који не могу сами. Професионалци или посао обављају сами или се ослањају на мрежу унапред договорених, поузданих извођача радова.

Новаци ангажују некретнину како би им помогли у продаји куће. Професионалци се ослањају на напоре „за продају од стране власника“ како би умањили своје трошкове и максимизирали профит. Новаци очекују да појуре кроз процес, ударају по слоју боје и зараде богатство. Професионалци разумију да куповина и продаја кућа захтева време и да су профитне марже понекад мале.

Доња граница

Пре него што започнете куповину куће, урадите нека истраживања о најбогатијим појединцима нације. Врло брзо ћете схватити да ниједан од њих не пребацује домове за живот. Ако и даље желите да пребаците кућу, требало би да приступите подухвату баш као и сваком новом послу. И, као и било који други мали бизнис, и за овај посао ће бити потребно време и новац, планирање и стрпљење, вештина и труд. То ће вероватно постати теже и скупље него што сте икада замислили. Чак и ако извучете сваки детаљ, промене тржишних услова могу значити да ће свака претпоставка коју сте изнели на почетку бити неваљана до краја. Лагано схватите на штету: Ако само желите да се брзо обогатите преласком куће, могли бисте завршити у сиромашној кући.