Увод у ФХА 203 (к) зајам

Да ли сте заинтересовани да купите горњи део фиксатора, али немате новца да га преправите? Или сте уштедјели новац за преуређивање и нашли сте кућу коју волите, али зајмодавац вам неће дозволити да је купите јер се кућа не сматра усељивом без тоалета. На тржишту увек постоје некретнине које бивши власници нису држали новцем без новца, станари су их третирали лоше или су намерно уништавали власници креатора који су им били искључени. Зар не би требао постојати начин да неко попут вас поправи ове капке за очи и врати их у живот?

Поклон владе

Постоји начин да се купи горњи део фиксатора, а то вам доноси савезна влада. Зајам за рехабилитацију Савезне управе за стамбено збрињавање, зајам ФХА 203 (к), дизајниран је за појединце који желе да рехабилитују или поправе оштећену кућу како би могли да живе у њој као своје главно пребивалиште. Ове кредите одобрава влада како би подстакла зајмодавце да понуде оно што би се иначе сматрало ризичним производом зајма. Због ризика и трошкова, пројектима санације обично управљају професионални инвеститори у некретнине који некретнине могу купити готовином и због тога им није потребна ниједна банка која би одобрила стање имовине.

Овај чланак ће описати колико новца требате да уштедите, две различите врсте кредита од 203 (к), подобне некретнине, подобне поправке и још много тога - укратко, оно што морате да знате да ли је та врста кредита тачна ти. (За читање у позадини погледајте: Осигуравање хипотека савезне стамбене управе (ФХА) .)

Колико готовине вам треба

Зајам ФХА 203 (к) омогућава вам да у зајам укључите новац потребан за поправке и повезане трошкове (материјал и рад). Ако желите да купите кућу у којој је кухиња покрадена, у зајам можете да укључите цену нових ормана, шанкова, подова, фрижидера, шпорета, рерне, микроталасне пећнице, судопера, перилице посуђа, одлагања смећа и трошкова да све дизајнирају, дозволе и инсталирају. Зајам такође може да укључи 10-20% резерве у случају непредвиђених трошкова изнад и изнад процене поправке. Такође можете да укључите хипотекарно плаћање у вредности од шест месеци да бисте покрили хипотеку док обнављате дом тако да нећете морати да плаћате двоструку стамбену плаћање.

Типови хипотека од 203 (к)

Постоје две врсте хипотека ФХА 203 (к): редовна и рационализована (која се такође називају „модификована“). Редовна је за некретнине које захтевају структурне поправке; поједностављен је за оне којима су потребни само неструктурни поправци. Или се може користити за куповину или рефинансирање.

За редовни зајам за куповину од 203 (к), максимални износ хипотеке заснива се на мањој вредности вредности имовине, увећаној за трошкове рехабилитације или 110% од очекиване вредности имовине након рехабилитације. То значи да не бисте желели да купите кућу чија је вредност вредна 150 000 долара, ако вам је било потребно 25 000 долара за поправке, осим ако немате додатних 10 000 долара у готовини, јер највише што бисте могли да позајмите било би 165 000 долара (110% од 150 000 долара). Поједностављени зајам омогућава домаћим купцима да додају максимално 35.000 УСД купопродајној цени како би платили побољшања. (Да бисте сазнали више, погледајте: Хипотеке: Колико можете себи да приуштите? )

Наравно, у сваком случају, имате приход да подржите хипотеку - не можете само узети кредит за одређени износ, јер кућа то гарантује.

Прихватљиве својства

ФХА 203 (к) зајмови су намијењени власницима, а не инвеститорима. Следеће врсте некретнина испуњавају услове:

• Обитељске до четверочлане станове
• Постојећа изградња која је завршена најмање годину дана
• Теардовнс, све док ће остати део постојећег темеља
• Постојећа кућа која ће бити пресељена у нови темељ
• Стамбени део некретнине мешовите намене (комерцијалне / стамбене)
• Кондови одобрени од ФХА

Са тако широким спектром квалифицираних својстава, готово свако може пронаћи праву некретнину која ће се квалификовати за кредит од 203 (к).

Услови финансирања и дозвољени трошкови за рехабилитацију и поправке

Без обзира за који посао мислите да вам кућа треба, зајмодавац и ФХА имају своје захтеве које ћете такође морати испунити. Америчко Министарство становања и урбаног развоја (ХУД) „захтева да некретнине које се финансирају у оквиру овог програма испуњавају одређене основне енергетске ефикасности и структуралне стандарде“ како би „удовољиле ХУД-овим минималним стандардима имовине (24 ЦФР 200.926д и / или ХУД Приручник 4905.1) и свим локални кодекси и уредбе. "

Стандарди енергетске ефикасности укључују заптивање, изолацију и вентилацију, као и коришћење система грејања и климатизације исправних величина за дом. Кућа такође мора имати детекторе дима поред сваког подручја за спавање.

Можда ће вас изненадити разноликост поправки кућа и побољшања која се могу финансирати кредитом 203 (к). Они укључују, али нису ограничени на, следеће:

• сликање
• додаци за собе
• палубе
• дворишта
• оцењивање и одводњавање места
• преградња купатила
• преградња кухиње, укључујући уређаје
• довршавање поткровља или подрума
• структурне измјене и поправке
• додавање или смањење броја јединица у стану (нпр. једнострука породица у дуплексу)
• нови споредни колосијек
• додаци за другу причу
• отклањање проблема са бојом на бази олова
• системи за грејање, вентилацију и климатизацију (ХВАЦ)
• водовод
• кровиште
• подови
• уштеде енергије
• онемогућен приступ

ФХА не дозвољава да се „луксузни предмети“, попут тениских терена, базена, хидромасажних каде и роштиља, финансирају кредитом од 203 (к), али неки предмети за које бисте могли да сматрате да су луксуз, као што су каде за вхирпоол. уствари дозвољено. Разговарајте са својим зајмодавцем о конкретним побољшањима која желите да учините како бисте видели шта можете да финансирате.

Завршетак рехабилитације

Једном када завршите куповину и дом је ваш, можете започети поправке и санације. ФХА захтијева да се сви поправци заврше у року од шест мјесеци, мада зајмодавци могу захтијевати и краћи временски оквир.

Испочетка ћете почети са плаћањем хипотеке као и у било којем дому. Уосталом, поседујете га - није важно да ли још не живите у њему. Међутим, као што је раније споменуто, првих неколико хипотекарних плаћања можете финансирати.

Новац за санацију и поправку ставља се на депозитни рачун и пушта се након завршетка и прегледа радова како би се осигурало одобрење ХУД-а. ХУД мора одобрити и готов производ након што сви радови буду завршени.

Проблеми које треба избегавати

Многи зајмодавци не дају ФХА 203 (к) зајмове, било зато што не знају како или не желе да обаве додатну папирологију. Рад са зајмодавцем који нема искуства са ФХА 203 (к) кредитима је нешто што би требало да избегавате - процес је довољно сложен. Немојте себи стварати главобољу радећи с неким ко не зна шта ради.

Такође, будите сигурни да не прекомерно улажете у дом - не трошите толико на поправке и побољшања да нећете моћи да надокнадите своје трошкове ако кућу продате једног дана. Погледајте просечне продајне цене усељивих кућа у вашем кварту и покушајте да свој дом ставите у овај распон. Не желите да поседујете кућу од 300.000 долара у околини домова од 200.000 долара, јер већина људи који себи могу приуштити дом од 300.000 долара желеће да живе у лепшем кварту у којем су сви домови упоредни.

Недостаци

Зајмови ФХА 203 (к) имају дужи рок затварања од осталих врста кредита. Обично им је потребно 60 до 90 дана да се затворе, у поређењу са 30 до 45 дана који су уобичајени за остале кредите, укључујући редовне ФХА кредите. Ако се журите са селидбом, зајам од 203 (к) није производ за вас. Такође можете очекивати плаћање веће каматне стопе због повећаног ризика везаног за кредите за побољшање стана. (За више, погледајте хипотекарне бодове - у чему је поента? )

Ови кредити су такође више посла зајмодавца и захтевају специјализовано знање о зајму, па може бити теже пронаћи зајмодавца који ће радити са вама. Процеси пријаве и обнове пуно раде за власнике домова, а укључено је и много бирократских трошкова. Неки позајмљивачи су пријавили кашњења у примању својих средстава за рехабилитацију, што додаје додатни стрес процесу.

Доња граница

Иако може бити више посла у проналажењу зајмодавца који даје ФХА 203 (к) зајмове и довршењу процеса пријаве и обнове, додатни напор се може исплатити. Овај кредитни производ може вам омогућити да купите ону савршену кућу која само треба мало реконструкције да би била поново подесна. Такође вам може омогућити скок са изнајмљивања у власништво куће јер тамо у вашем ценовном рангу може бити фиксатор горе, ако нема домова који су спремни да се уселите. (За више информација погледајте да ли сте спремни да купите кућу? )