Претпостављива хипотека
Претпостављива хипотека је врста аранжмана за финансирање којим се преостала хипотека и њени услови преносе са тренутног власника на купца. Претпостављајући преостали дуг претходног власника, купац може избећи да мора добити сопствену хипотеку.
Кључне Такеаваис
- Претпостављива хипотека је договор у коме се неплаћена хипотека и њени услови могу пренети са тренутног власника на купца.
- Када каматне стопе порасту, претпостављива хипотека је привлачна за купца који узме постојећи кредит који је био осигуран са нижом каматном стопом.
- Једине две врсте зајмова који се могу искористити су зајмови које осигуравају Федерална стамбена управа и Америчко министарство за борачка питања.
Разумевање претпостављене хипотеке
Многи купци кућа обично узимају хипотеку од кредитне институције за финансирање куповине куће или имовине. Уговорни уговор о враћању зајмовног кредита укључује камате које дужник мора плаћати месечно поред главнице отплате зајмодавцу.
Ако власник куће одлучи да прода кућу у неко доба, можда ће моћи да пренесе своју хипотеку на купца куће. У овом случају је оригинална хипотека узета изузета.
Претпостављива хипотека омогућава домаћем купцу тренутни главни биланс, каматну стопу, рок отплате и било које друге уговорне услове хипотеке продавца. Купац уместо да прође кроз ригорозни поступак добијања кућног зајма од банке, купац може преузети постојећу хипотеку. При томе би могло доћи до уштеде трошкова ако су тренутне каматне стопе веће од каматне стопе на зајмљиви кредит.
У периоду раста каматних стопа такође се повећава и цена задуживања. Када се то догоди, зајмодавци ће се суочити са високим каматама за све одобрене кредите. Стога ће вјероватно да ће претпостављива хипотека у овом периоду имати нижу каматну стопу која одражава тренутно стање економије. Ако претпостављива хипотека има закључану каматну стопу, на то неће утицати повећање каматних стопа.
Претпостављива хипотека је привлачна купцима када каматне стопе расту. Постојећа хипотека продавца може имати нижу каматну стопу закључену од тренутне текуће стопе.
Предности и недостаци претпостављивих хипотека
Предности стицања претпостављиве хипотеке у окружењу са високом каматном стопом ограничене су на износ постојећег хипотекарног стања на зајму или основни капитал. На пример, ако купац купује кућу за 250.000 долара и продавачка хипотека на веб продавцу има само салдо од 110.000 долара, купац ће морати да изврши предујам у износу од 140.000 долара да покрије разлику или ће му требати посебна хипотека да би осигурала додатна средства.
Недостатак је тада тај што, ако куповна цена куће прелази салдо хипотеке за значајан износ, купцу ће можда требати нова хипотека. Ако се то догоди, банка или кредитна институција могу укључити вишу каматну стопу на хипотеку од 140.000 УСД у зависности од кредитног ризика купца.
Купац обично узима другу хипотеку на постојећем хипотеком ако је капитал продавача у кући висок. Купац ће можда морати да узме други зајам код другог зајмодавца од зајмодавца продавца, што може представљати проблем ако оба зајмодавца не сарађују једни са другима или ако корисник кредита не извршава оба кредита.
Ако је, међутим, капитал власника продавца низак, претпостављива хипотека може бити атрактивна аквизиција за купца. Ако је вредност куће 250.000 УСД, а претпостављени биланс хипотеке 210.000 УСД, купцу треба само да плати 40.000 УСД. Ако купац има тај износ у готовини, продавац може директно платити без осигурања друге кредитне линије.
Посебна разматрања за претпостављиве хипотеке
Коначна одлука о томе да ли се може пренијети претпостављива хипотека не остаје на купцу и продавцу. Зајмодавац првобитне хипотеке мора одобрити претпоставку хипотеке пре него што било која страна може да потпише уговор. Купац се мора пријавити за зајамни кредит и испунити захтеве зајмодавца, као што су довољна имовина и кредитно способна.
Уколико се одобри, власништво над имовином преноси се на купца који банци изврши месечне отплате. Ако зајмодавац не одобри пренос, продавац мора пронаћи другог купца који је спреман да преузме његову хипотеку и има добру кредитну способност.
Хипотека коју је преузела трећа страна не значи да је продавац ослобођен плаћања дуга. Продавац може бити одговоран за било какве неплаћене вредности које би, заузврат, могле утицати на њихов кредитни рејтинг. Да би се то избегло, продавац мора отпустити своју одговорност у писаном облику у тренутку преузимања, а зајмодавац мора одобрити захтјев за ослобађање ослобађајући продавача свих обавеза из кредита.
Брза чињеница
Продавац је и даље одговоран за било какво плаћање дуга ако хипотеку преузме треће лице, осим ако зајмодавац одобри захтев за ослобађање и тако ослобађа продавца свих обавеза из кредита.
Уобичајене хипотеке нису претпостављиве. Постоје две врсте зајмова: зајмови ФХА, који су осигурани од стране Федералне стамбене управе, и ВА зајмови, за које гарантује америчко Министарство за борачка питања.