Хипотека са фиксном стопом у односу на подесиву стопу: у чему је разлика?

Хипотека с фиксном стопом и хипотека подесива стопа (АРМ) су две главне врсте хипотеке. Иако тржиште нуди бројне врсте унутар ове двије категорије, први корак приликом куповине хипотеке је утврђивање која од двије главне врсте кредита најбоље одговара вашим потребама.

Кључне Такеаваис

• Хипотека са фиксном стопом наплаћује постављену каматну стопу која се не мења током целог трајања кредита.
• Почетна каматна стопа на хипотеку с прилагодљивом стопом (АРМ) поставља се испод тржишне стопе на упоредни зајам с фиксном стопом, а затим стопа расте (или могуће спушта) како вријеме пролази.
• АРМ-ови су обично сложенији од хипотеке са фиксном стопом.

Хипотеке са фиксном стопом

Хипотека са фиксном стопом наплаћује постављену каматну стопу која се не мења током целог трајања кредита. Иако се износ главнице и камата плаћа сваког месеца разликује од плаћања до плаћања, укупна уплата остаје иста, што олакшава израду буџета кућним власницима.

Дјеломични распоред амортизације доље приказује начин на који се износи усмјерени на главницу и камате мијењају током трајања хипотеке. У овом примеру, рок хипотеке је 30 година, главница је 100.000 УСД, а каматна стопа 6%.

Као што видите, плаћања извршена током почетних година хипотеке састоје се пре свега од плаћања камата.

Главна предност кредита са фиксном стопом је да је дужник заштићен од наглих и потенцијално значајних повећања месечних хипотекарних плаћања ако се камате повећају. Хипотеке са фиксном стопом лако је разумети и мало варирају од зајмодавца до зајмодавца. Недостатак хипотеке са фиксном стопом је да је када су каматне стопе високе, квалификовање за кредит теже, јер су плаћања мање приступачна.

Иако је стопа камате фиксна, укупни износ камате који ћете платити зависи од рока хипотеке. Традиционалне институције зајма нуде хипотеке са фиксном стопом за различите термине, од којих су најчешћи 30, 20 и 15 година.

Хипотека на 30 година најпопуларнији је избор јер нуди најнижу месечну уплату. Међутим, надокнада за тако ниско плаћање је значајно виши укупни трошак, јер је додатна деценија, или више њих, у овом изразу посвећена првенствено плаћању камата. Месечне исплате за краткорочне хипотеке су веће тако да се главница отплаћује у краћем временском оквиру. Такође, краткорочне хипотеке нуде нижу каматну стопу, што омогућава већи износ отплаћене главнице са сваким плаћањем хипотеке. Стога, краће орочене хипотеке коштају значајно мање. (Више информација потражите у чланку Разумевање структуре хипотекарног плаћања .)

Хипотеке: Фиксна стопа према прилагодљивој стопи

Хипотеке подесиве стопе

Каматна стопа за хипотеку са прилагодљивом стопом је променљива. Почетна каматна стопа на АРМ поставља се испод тржишне стопе на упоредиви зајам с фиксном стопом, а затим стопа расте како вријеме пролази. Ако се АРМ задржи довољно дуго, каматна стопа ће премашити постојећу стопу за кредите са фиксном стопом.

АРМ-ови имају одређено временско раздобље током којег почетна каматна стопа остаје константна, након чега се каматна стопа прилагођава унапријед договореном фреквенцијом. Период фиксне стопе може се значајно разликовати - било од једног месеца до 10 година; краћи периоди прилагођавања углавном носе ниже почетне каматне стопе. Након почетног рока, зајам се ресетира, што значи да постоји нова каматна стопа заснована на тренутним тржишним стопама. То је стопа за следеће ресетовање, а то може бити следећа година.

АРМ Терминологи

АРМ су знатно сложенији од кредита са фиксном стопом, па је за истраживање предности и недостатака потребно разумевање неке основне терминологије. Ево неких концепата које корисници кредита морају знати пре него што одаберу АРМ:

• Учесталост прилагођавања: односи се на временско раздобље између прилагођавања каматних стопа (нпр. Мјесечно, годишње итд.).
• Индекси прилагођавања: Прилагођавања каматних стопа су везана за мјерило. Понекад је то каматна стопа на врсту имовине, попут депозитних потврда или државних записа. То би такође могао бити специфичан индекс, попут индекса трошкова трошкова или лондонске међубанкарске понуђене стопе (ЛИБОР).
• Маржа: Када потпишете зајам, пристајете да платите стопу која је за одређени проценат виша од индекса прилагођавања. На пример, ваша прилагодљива стопа може бити стопа једногодишњег трезорских записа плус 2%. Тих додатних 2% се зове маржа.
• Ограничење : Ово се односи на ограничење износа који каматна стопа може да повећа сваки временски период прилагођавања. Неки АРМ-ови нуде и ограничења укупне месечне исплате. Ови кредити, познати и као негативни амортизациони зајмови, одржавају плаћање ниским; међутим, ове исплате могу покрити само део доспелих камата. Неплаћена камата постаје део главнице. Након година плаћања хипотеке, ваш главни дуг може бити већи од износа који сте првобитно позајмили.
• Плафон: То је највиша вредност коју је дозвољена каматна стопа током трајања зајма.

Највећа предност АРМ-а је у томе што је она знатно јефтинија од хипотеке са фиксном стопом, барем током прве три, пет или седам година. АРМ-ови су такође атрактивни јер њихове ниске почетне уплате често омогућавају кориснику кредита да се квалификује за већи зајам и, у окружењу с падом каматних стопа, омогућавају кориснику да ужива ниже каматне стопе (и ниже исплате) без потребе да рефинансира хипотеку. .

Зајмопримац који одабере АРМ може уштедјети неколико стотина долара мјесечно у року од седам година, након чега ће се његови трошкови вјероватно повећати. Нова стопа ће се заснивати на тржишним стопама, а не на почетној нижој од тржишне. Ако имате пуно среће, могу бити ниже у зависности од тржишних стопа у тренутку ресетирања курса.

АРМ, међутим, може представљати неке значајне недостатке. Помоћу АРМ-а, месечна уплата се може често мењати током трајања зајма. А ако узмете велики зајам, могли бисте бити у проблемима када камате порасту: Неки АРМ-ови су тако структурирани да се каматне стопе могу готово удвостручити у само неколико година. (За више, погледајте Хипотека подесиве стопе: Шта се дешава када каматне стопе порасту ).

Заиста су хипотеке подесиве стопе биле наклоњене многим финансијским пројектантима након краха хипотекарне хипотеке у 2008. години, што је покренуло еру форецлосурес-а и кратке продаје. Зајмопримци су се суочили са шок наљепницом када су им се оружје прилагодиле, а исплате су нагло скочиле. Срећом, од тада су успостављени владини прописи и законодавство да би се повећао надзор који је стамбени мехур претворио у глобалну финансијску кризу. Биро за заштиту потрошача (ЦФПБ) спречава грабежљиве хипотекарне праксе које штете потрошачу. Зајмодавци дају позајмљиваче који ће вероватно отплаћивати своје зајмове.

АРМ су знатно јефтинији од хипотеке са фиксном стопом.

Који зајам је прави за вас?

Приликом одабира хипотеке, морате узети у обзир широк спектар личних фактора и уравнотежити их са економском стварношћу непрестаног тржишта. Особне финансије појединаца често доживљавају периоде напретка и пада, камате расту и падају, а снага економије расте и опада. Да бисте одабрали кредит у контекст ових фактора, размотрите следећа питања:

• Колику велику хипотеку данас можете себи да приуштите?
• Можете ли си још увек приуштити АРМ ако каматне стопе порасту?
• Колико дуго намеравате да живите на имању?
• У ком правцу се крећу каматне стопе и очекујете ли да ће се тај тренд наставити?

Ако размишљате о АРМ-у, требали бисте покренути бројеве како бисте одредили најгори случај. Ако то и даље можете да приуштите ако се хипотека ресетира до максимума у ​​будућности, АРМ ће вам уштедети новац сваког месеца. У идеалном случају, требало би да користите уштеду у поређењу са хипотеком са фиксном стопом да бисте вршили додатна плаћања главнице сваког месеца, тако да је укупни зајам мањи када дође до ресетовања, што додатно смањује трошкове.

Ако су каматне стопе високе и очекује се пад, АРМ ће осигурати да искористите предност пада, јер нисте закључани у одређеној стопи. Ако се камате повећавају или вам је важно стално плаћање, хипотека с фиксном стопом можда представља пут.

Кандидати за АРМ

Краткорочни власник куће

АРМ може бити одличан избор ако су ниска плаћања у кратком року ваш основни захтев или ако не планирате да живите у некретнини довољно дуго да би цене порасле. Као што је раније споменуто, период АРМ-а с фиксном стопом варира, обично од једне до седам година, због чега АРМ можда нема смисла за људе који планирају задржати свој дом више од тога. Међутим, ако знате да ћете се преселити у кратком року или не планирате да се држите куће деценијама касније, АРМ ће имати пуно смисла.

Рецимо да окружење са каматном стопом значи да можете узети петогодишњи АРМ са каматном стопом од 3, 5%. Хипотека са фиксном стопом од 30 година, за поређење, дала би вам каматну стопу од 4, 25%. Ако планирате да се преселите пре поновног ресетирања АРМ-а, уштедећете много новца на каматама. Ако, с друге стране, коначно одлучите да останете дуже у кући, посебно ако су цене веће када се зајам прилагоди, хипотека ће коштати више него што би имао зајам с фиксном стопом. Ако ипак купујете дом са циљем да се надоградите у већи дом након што оснујете породицу - или мислите да ћете се преселити на посао - онда АРМ можда одговара вама.

Добитник зараде

За људе који имају стабилан приход, али не очекују да се он драстично повећа, хипотека са фиксном стопом има више смисла. Међутим, ако очекујете повећање прихода, одлазак са АРМ-ом могао би вас спасити од плаћања велике камате током дугог извлачења.

Рецимо да тражите свој први дом и управо сте дипломирали на медицинском или правном факултету или стекли МБА. Велике су шансе да ћете у наредним годинама зарадити више и моћи ћете да приуштите повећане исплате када се зајам прилагоди вишој стопи. У том случају, АРМ ће радити за вас. У другом сценарију, ако очекујете да почнете примати новац од поверења у одређеној доби, могли бисте добити АРМ који ће се ресетовати исте године.

Тип отплате

Узети хипотеку с подесивом стопом веома је атрактивно хипотекарним зајмопримашима који имају или ће имати новац за отплату зајма прије него што почне нова камата. Иако то не укључује огромну већину Американаца, постоје ситуације у коме је могуће да се то повуче.

Узмите зајмопримца који купује једну кућу и продаје другу. Та особа може бити приморана да купи нови дом док је стара у уговору и, као резултат, узеће једногодишњу или двогодишњу оружје. Једном када зајмопримац добије приход од продаје, он или она могу се окренути да исплати АРМ заједно са приходима од продаје од куће.

Друга ситуација у којој би АРМ имао смисла је ако можете да приуштите да убрзате исплате сваког месеца за довољно да их отплатите пре него што се ресетује. Употреба ове стратегије може бити ризична јер се догоди живот, а иако ћете можда моћи да приуштите да убрзате плаћања сада, ако се разболите, изгубите посао или котао оде, то можда више није опција.

Доња граница

Без обзира на врсту кредита коју сте одабрали, пажљив одабир ће вам помоћи да избегнете скупе грешке. Једно је сигурно: Не идите са оружјем јер је нижа месечна уплата једини начин да приуштите кућу из снова. Можда ћете добити сличну стопу у тренутку ресетовања, али то је озбиљна игра. Умјесто тога, паметније је потражити кућу с мањом цијеном.

Наставите са читањем

• Погледајте тренутне хипотекарне цене
• Како каматне стопе делују на хипотеку
• Разумевање структуре хипотекарног плаћања
• Хипотекарни бодови: у чему је поента?
• Хипотека са фиксном или променљивом стопом: Шта је сада боље?
• Проналажење најбољих стопа хипотеке
• Имате добру хипотеку? Закључај!
• Најважнији фактори који утичу на хипотекарне стопе
• Прогнозирање хипотекарних стопа: куповина, продаја или реффи?
• Хипотека подесива стопа: шта се дешава када каматне стопе порасту
• Како каматне стопе утичу на тржиште становања
• Да ли је цена куће или каматна стопа важнија?
• Куповина хипотекарних стопа