Добијање пореских олакшица у САД-у на стране некретнине

Све више Американаца тражи у иностранству куће за одмор, некретнине за изнајмљивање и места за одлазак у пензију - било да је то пет или 30 година. Пореске погодности поседовања имовине у иностранству сличне су онима власништва у Сједињеним Државама, са неколико изузетака.

Кључне Такеаваис

• Ако поседујете имовину у иностранству, ваше пореске олакшице у САД зависе од начина на који поседујете.
• Можете одбити камате на хипотеку - али не и порез на имовину - ако је имовина лична употреба.
• Ако примате било какав приход од најма, правила зависе од тога колико дана користите кућу за лично, а не за изнајмљивање.

Користи које власници имовине имају од америчког пореског закона зависе од начина на који користе имовину. Ако, на пример, живите у кући, обично можете одбити камате на хипотеку. Ако некретнину користите за приход од закупа, можете одбити хипотеку и низ других трошкова, укључујући осигурање имовине и одговорности, трошкове поправка и одржавања, те локалне и дугорочне путне трошкове повезане са одржавањем имовине.

Прочитајте даље како бисте видели како амерички порески закони третирају власништво над страном имовином, као и пореске импликације продаје имовине.

Некретнина за личну употребу

Ако некретнину користите као други дом - а не као најам - можете одбити камате на хипотеку баш као и за други дом у САД-у. За 2019. годину можете одбити камату коју плаћате на првих 750.000 УСД (375.000 УСД ако се ожените подношењем пријаве одвојено) квалифицираног хипотекарног дуга за ваше прве и друге куће (то је укупан износ). Имајте на уму да ако сте купили некретнине пре 16. децембра 2017., вероватно сте се окупили на основу претходног ограничења одбитка од квалификованог хипотекарног дуга од милион долара. Проверите се код пореског стручњака да бисте били сигурни где се налазите.

Као и код примарног пребивалишта, не можете отписати трошкове као што су комуналне услуге, одржавање или осигурање осим ако нисте у могућности затражити одбитак од матичне службе.

Иако је одбитак од камате једнак без обзира да ли је дом у САД или иностранству, порези на имовину функционишу другачије. Према Закону о смањењу пореза и радних места (ТЦЈА), више не можете да одбијете порез на имовину на страну имовину.

Изнајмљивање некретнина

Пореска правила су компликованија ако примате приход од најма на некретнини. Примјењују се различита правила, овисно о томе колико дана користите кућу за лично, а не за најам. Уопште, спадаћете у једну од две категорије:

1. Дом изнајмљујете на 14 дана или мање, а некретнину користите дуже од 14 дана или 10% укупног дана кад је изнајмљен . Можете унајмити кућу неком другом до две недеље (14 ноћи) сваке године без да тај приход пријављујете ИРС-у. Чак и ако га изнајмите за 5000 долара по ноћи, не морате пријављивати приход од најма док нисте изнајмљивали дуже од 14 дана. Кућа се сматра личним пребивалиштем, омогућавајући вам да одузмете камате за хипотеку према стандардним правилима о другом дому, али не и губитке или трошкове закупа.
2. Дом изнајмљујете на 15 или више дана и користите га мање од 14 дана или 10% дана када је дом изнајмљен. У овом случају, ИРС разматра имовину за изнајмљивање куће, а активности изнајмљивања се посматрају као посао. Имајте на уму: Ако члан ваше породице користи кућу (тј. Ваш супружник, браћа и сестре, родитељи, баке и деке, деца и унуци), то се сматра личним даном, осим ако не прикупите фер цену закупа. Морате пријавити сав приход од закупа ИРС-у, али добра вест је да вам то омогућава да одузмете трошкове закупа, попут хипотеке, пореза на имовину, трошкова оглашавања, премија осигурања, комуналија и накнада плаћених менаџерима имовине. Једна приметна разлика између имовине за изнајмљивање код куће и оне у иностранству: Ваша имовина у иностранству се амортизира током 40 година, уместо тренутних 27, 5 година за домаће стамбене објекте. У оба случаја амортизујете само вредност грађевине (зграде); земљиште се не може амортизирати.

Продаја имовине

Ако кућу продајете у иностранству, порески третман је сличан продаји куће у САД-у - и разликује се у зависности од начина на који се имовина користила. Ако сте живели у дому најмање две у последњих пет година, то се квалификује као ваше основно пребивалиште и из продаје можете изузети до 250.000 УСД капиталног добитка (или до 500.000 УСД за ожењене пореске обвезнике). Ово искључење из продаје примарне куће не примењује се ако дом није био ваш главни пребивалиште, а у том случају дугујете уобичајени порез на капитални добитак.

Ако продајете имовину у САД-у, можда ћете моћи извршити размену 1031 (која се такође назива и слична берза), у којој замените једну инвестициону имовину за другу „сличну“ имовину, на одложеном основу. Многи инвеститори користе ову стратегију за одлагање плаћања капиталних добитака и пореза на враћање амортизације.

Одељак 1031 САД омогућава вам продају и замену страног власништва само са другом страном имовином.

Међутим, значајна разлика у порезном третману домаће у односу на страну имовину је та што се имовина у САД-у не сматра сличном врстом било које имовине у иностранству. Одељак 1031 САД дозвољава само размену домаћих за домаћу и страну за страну.

САД сматрају да је било који објекат изван САД-а сличан с било којим другим сличним некретнинама изван САД-а, па је по том питању могуће 1031 заменити кућу у Панами за другу у Панами, или Еквадору или Костарики. Једноставно се неће сматрати сличном с било којом имовином у САД-у

Двоструко опорезивање

Ако свој дом водите у иностранству као објекат за изнајмљивање, можда ћете дуговати порез у држави у којој се некретнина налази. Да бисте спречили двоструко опорезивање, можете узети порески кредит на вашу пореску пријаву у САД за све порезе које сте платили страној држави и који се односе на нето приход од закупа. Међутим, постоји максимални дозвољени порезни кредит: након одбитка трошкова не можете узети кредит за више од износа америчког пореза на приход од закупа.

Поред узимања пореског кредита за све плаћене порезе од закупа, можете затражити и инострани порески кредит ако продајете некретнину и плаћате порез на капитални добитак у страној држави.

Доња граница

Када купујете у иностранству, морате посебно пазити на планирању и детаљима. Многе земље имају правила и прописе о томе ко може посједовати имовину и како се може користити. Ако купујете дом у иностранству, проверите да ли је трансакција спроведена тако да штити ваша имовинска права. У САД купци кућа добијају право власништва; та разлика није тако јасна у свим земљама.

Такође имајте на уму да ће вам, као страни власник имовине, бити потребно да поднесете бројне пореске обрасце у САД, у зависности од ваше тачне ситуације. На пример, ако изнајмите кућу у иностранству и отворите банковни рачун за прикупљање закупа, морате поднети образац ФБАР (Извештај стране банке и финансијски рачуни) ако је укупна вредност свих ваших рачуна 10.000 долара или више "на било ком датом нивоу дан календарске године. "

Остали обрасци укључују Образац 5471 - Повратак информација особа које поштују САД у одређеним страним корпорацијама (ако се ваша имовина налази у страној корпорацији); и Образац 8858 - Повратак америчких особа са поштовањем страних занемарених ентитета (ако је ваша оф-шор имовина у иностраном ЛЛЦ-у).

Пошто су закони о власништву над страном имовином и порески закони компликовани и повремено се мењају, заштитите се консултујући се са квалификованим пореским рачуновођом и / или адвокатом за некретнине како у САД-у тако и у иностранству.