Како одабрати план повратне хипотеке
Постоји шест различитих начина на који можете добити приход од најпопуларније врсте обрнуте хипотеке, хипотеке за конверзију кућног капитала (ХЕЦМ). Америчко Министарство за стамбени и урбанистички развој, које регулише ХЕЦМ-ове, ове изборе назива "плановима плаћања". Можете се одлучити за добијање великог паушала унапред, успоставити кредитну линију коју можете користити по потреби и примати једнаке месечне исплате или одаберите неку комбинацију ових опција.
Садржај
- План плаћања са фиксном стопом
- Планови за подешавање подесивих стопа
- Опција 1: План плаћања закупа
- Опција 2: Термински план плаћања
- Опција 3: Кредитна линија
- Опција 4: Модификовани план рада
- Опција 5: Измијењени термински план
План који одаберете ће утицати на то колико новца добијете краткорочно и дугорочно, колико брзо ћете искористити капитал куће и колико ефикасно повратна хипотека помаже у финансијским циљевима. Ево погледа како функционише сваки план плаћања и њихове предности и недостатке. (За више, погледајте Поглед на регулирање повратних хипотека и Комплетан водич за поништене хипотеке.)
План плаћања са фиксном стопом
Ако желите повратну хипотеку с фиксном стопом, имате само једну опцију плана плаћања: паушално плаћање са једним износом.
Како то ради
Велики износ добијате одједном чим се повратна хипотека затвори. На тај износ обрачунава се камата, текуће месечне премије за хипотекарно осигурање, као и сви финансирани трошкови затварања све док реверзна хипотека не постане доспјела и платива. Почетна каматна стопа је виша него што је то случај са плановима подесивих каматних стопа, али је очекивана каматна стопа током времена нижа.
Прос
Ову врсту кредита требало би да користите за отплату високог хипотекарног стања или да покријете други велики трошак. „Паушална расподјела најбоље ради за људе који имају велику постојећу хипотеку коју требају да отплате“, каже Цасеи Флеминг, саветник за хипотеку у Сан Јосеу, Калифорнија, који тренутно ради за Ц2 Финанциал Цорп. и има више од 30 дугогодишње искуство у хипотекарној индустрији. Каже да је ово најбоља опција ако требате да узмете све или већину расположивих прихода одједном.
Тхе Цонс
Не можете убудуће примати никакве додатне приходе од овог зајма. Зајмопримци који нису добри у управљању новцем или који су изгубили способност за то ризикују да изгубе приход или га пребрзо потроше. Преваре понекад увјеравају старије особе да узму ову врсту кредита или циљају власнике кућа који су недавно узели један кредит. (За више, погледајте Чувајте се ових превара .
Флеминг каже да је највећи недостатак то што „за скоро све случајеве, максимални извлачење у првој години износи 60% почетног почетног ограничења. Пошто ова опција има само једно повлачење, максимални износ зајма је прилично низак. “Осталих 40% задржавате као основни капитал. Никад не можете позајмити за тих 40%, али ако то буде корисно, ако желите продати кућу и отплатити повратну хипотеку.
Да бисте временом приступили свим својим капиталима, морате одабрати план плаћања подесивим стопама.
Планови за подешавање подесивих стопа
Осталих пет планова за повратну хипотеку имају подесиве стопе. Ако одаберете једну од ових, постоје три могућности за промену каматне стопе. Само једна ће се односити на вашу хипотеку и она ће бити откривена у вашој папирологији о кредиту.
- Ваша каматна стопа ће се прилагођавати једном годишње на основу индекса благајне константног доспећа (ЦМТ) плус марже коју утврђује зајмодавац. Стопа се не може повећати за више од 2% годишње, а не може се повећати или смањити за више од 5% од почетне стопе током трајања кредита.
- Ваша каматна стопа ће се месечно прилагођавати на основу ЦМТ индекса плус маржу коју утврђује зајмодавац. Стопа се не може повећати за више од 10% током рока зајма, и не постоји ограничење колико ниска каматна стопа може ићи.
- Ваша каматна стопа ће се прилагођавати месечно на основу понуђене лондонске међубанкарске стопе плус марже коју утврђује зајмодавац. Стопа се не може повећати за више од 10% током рока зајма, и не постоји ограничење колико ниска каматна стопа може ићи.
Иако је важно који од ових сценарија се односи на ваш зајам, јер утиче на то колико камата временом акумулира, то није битно у смислу утицаја на планиране месечне исплате или расположиву кредитну линију. Значајна промјена каматне стопе уз повратну хипотеку не доводи вас у ризик искључења из иностранства онако како то може учинити уз унапред хипотеку. Међутим, већа каматна стопа утиче на капитал вашег дома и значи да ћете мање добити ако продате кућу.
Ако планирате да у свом дому останете читав живот, повећање каматних стопа можда неће представљати велику забринутост. Ако то не урадите, можда бисте желели да осигурате да каматна стопа вашег кредита одговара првом сценарију, јер је максимално повећање камате 5% уместо 10%. Ваш кредитни службеник и саветник за хипотекарне хипотеке могу вам помоћи да разумете свој избор и како прилагодљиве каматне стопе утичу на вашу ситуацију.
Када подносите захтев за повратну хипотеку с подесивом каматном стопом, илустрације опција вашег плана плаћања користиће очекивану каматну стопу. Ово је најбоље нагађање зајмодавца по томе која ће прилагодљива каматна стопа бити просјечна током трајања вашег зајма. То је један од три кључна фактора у одређивању колицине кредита, заједно с годинама најмлађег зајмопримца и вредност имовине.
Сада када имате опште разумевање како раде планови подесивих стопа, размотримо ваше пет опција плаћања. Имајте на уму да се „плаћање“ у овом контексту односи на то како ћете добити приход од зајма.
Опција 1: План плаћања закупа
Како то ради
Добијате једнаке месечне исплате све док бар један дужник живи у кући као основном пребивалишту. Месечне исплате се рачунају под претпоставком да ћете живети 100. Ако не очекујете да ћете живети тако дуго, временски план плаћања, о коме се расправља следеће, може бити боља опција. Ако живите дуже, наставит ћете примати плаћања. Ако желите да примате сталну месечну уплату за цео живот у вашем дому, план исплате закупа је добар избор.
Прос
„Исплате закупа су сјајне за оне који мисле да ће дуго живети у кући и којима је потребан стабилан месечни приход“, каже Флеминг. Не морате бринути о томе да ћете потрошити повратни хипотекарни приход са плаћањем закупа, све док наставите да испуњавате остале услове кредита.
Тхе Цонс
Ако имате неке велике рачуне за отплату, овај план вам неће помоћи да их платите. Такође, иако овај план плаћања наизглед обезбеђује загарантовани приход за живот, ако се морате здравствено изселити из свог дома - или ако не успевате да пратите неопходне трошкове имовине, као што су осигурање власника куће, порези на имовину и основно одржавање - повратна хипотека ће бити доспјела и платива (ово важи у било којем плану плаћања) и више нећете примати плаћања осим ако не излијечите неисплату
Ви или ваши наследници добит ћете све што је преостало од продаје куће након што се повратна хипотека исплати. Међутим, у најгорем случају депресивног тржишта некретнина у комбинацији са високим каматним стопама, можда нећете изаћи са много готовине.
Опција 2: Термински план плаћања
Како то ради
Добијате једнаке месечне исплате током одређеног временског периода који одаберете - на пример, 10 година. „Терминске исплате су најбоље ако имате јасну представу о томе колико дуго ћете живети у дому“, каже Флеминг. „Старији људи - од 80 и више година - или они који се желе одселити за неколико година могу да одаберу ову врсту.“
Прос
Месечна исплата је већа у односу на план отплате закупа. Иако нећете примати додатне месечне исплате након што навршите рок зајма, моћи ћете да живите у кући као главно пребивалиште све док не умрете или одселите (све док наставите да испуњавате други кредит услова, попут плаћања пореза на имовину).
Тхе Цонс
Нећете добити стални доходак за живот ако вам се догоди случај да умрете за време трајања кредита. Можда ћете прерано искористити свој капитал у кући и немате други извор средстава на који бисте се могли ослонити.
Опција 3: Кредитна линија
Како то ради
Долазите до новца колико вам треба. Можете одлучити када требате да искористите кредитну линију и колико требате узети, све док је ваш салдо испод главног лимита. Ваш зајмодавац не може тражити да повучете минимални износ или да повучете минималну своту по задатом распореду.
Прос
Кредитна линија пружа велику флексибилност. Можете повући велики паушал унапред, затим посудити додатна средства током времена, и добићете приступ том додатном капиталу који остаје закључан са планом плаћања са фиксном стопом. Такође можете линију оставити нетакнутом годинама у ишчекивању дана када ће вам можда затребати. Такође, сваког месеца можете подићи једнаке или сличне износе. У основи, своје повлачење можете прилагодити својим потребама и прилагодити их њиховим промјенама.
Кредитна линија може функционисати као паушални, закупни или рочни план, али имате већу контролу. Такође, неискоришћени део ваше кредитне линије временом расте по истој каматној стопи као и за износ који сте посудили. Уз то, камате плаћате само на новцу који сте заправо позајмили, што може олакшати продају и кретање касније или потенцијално оставити новац наследницима. За разлику од кредитне линије кућног капитала, кредитна линија са реверзном хипотеком не може се опозвати, чак и ако се вредност вашег дома смањује или вам се финансијска ситуација погоршава.
Тхе Цонс
Можете сагорјети кредитну линију тако што ћете позајмити 60% максималног лимита у првој години и преосталих 40% првог дана у другој години. Ако то учините, остаћете без приступа фондовима. Такође, може потрајати и до пет послова дана за примање средстава која тражите од ваше кредитне линије, тако да за хитне потребе морате бити сигурни да држите довољно готовине на свом текућем рачуну.
Опција 4: Модификовани план рада
Како то ради
Добијате фиксне месечне исплате у комбинацији са приступом кредитној линији све док један дужник заузима дом као главно пребивалиште. Фиксне месечне исплате ће бити мање него ако добијете равнотежни план, а кредитна линија ће бити мања него ако добијете равну кредитну линију, али имаћете приступ истом укупном износу средстава.
Прос
Имате флексибилност како у успостављању својих месечних уплата тако и у одабиру величине ваше кредитне линије. Ако желите веће месечне исплате, можете одабрати мању кредитну линију. Ако желите већу кредитну линију, можете се одлучити за мање месечне исплате.
Омогућава вам да испуните своје редовне месечне потребе за готовинским током без да се задужујете више него што морате. Ова опција смањује трошкове камата и ставља вас у мањи ризик да искористите сав свој капитал и не будете у могућности да приуштите да се преселите ако желите или касније.
Тхе Цонс
Ако вам је потребна велика сума одмах, овај план плаћања вероватно није најбоља опција.
Опција 5: Измијењени термински план
Како то ради
Добијате фиксну месечну уплату за унапред одређени број месеци, плус приступ кредитној линији све док један дужник одржава дом као своје главно пребивалиште. Фиксне месечне исплате ће бити мање него ако добијете равни временски план, а кредитна линија ће бити мања него ако добијете линију кредитног плана, али имаћете приступ истом укупном износу средстава.
Прос
Имате флексибилност у одређивању величине ваших месечних уплата и колико дуго ћете их примати, а оне ће бити веће него што би биле у оквиру модификованог плана закупа, под претпоставком да су кредитне линије исте величине. Такође добијате флексибилност у избору величине ваше кредитне линије.
На крају рока и даље ћете имати приступ позајмици ако нисте искористили кредитну линију. Као и код модификованог плана закупа, и даље можете да снизите трошкове камата и, можда, имате довољно капитала да се касније кренете.
Тхе Цонс
Могли бисте да вам понестану повратне хипотеке. Месечне уплате примате само током одређеног броја месеци или година, тако да морате пажљиво користити своју кредитну линију ако очекујете да ће вам бити потребан приход након истека рока. Овај план такође није најбољи избор за велике новчане потребе.
Доња граница
ХЕЦМ нуде толико планова плаћања јер старији власници кућа имају много различитих финансијских потреба. Ниједна посебна опција није универзално добра или лоша. „Која је најбоља опција у потпуности зависи од ситуације и потреба клијента“, каже Флеминг. Међутим, он наставља, „као опште правило, ја преферирам кредитну линију преко закупа или орочених рокова“, објашњавајући то зато што кредитна линија омогућава месечна подизања новца, као што је то могуће са планом закупа или рока, али даје ви флексибилност да у хитним случајевима извадите више и остварите уштеду камате ако је не требате користити.
Урадите истраживање и поставите пуно питања свог саветника за зајмодавца и обрнуто хипотеке како бисте схватили који је план плаћања најбољи за вас. (За више, погледајте 5 Знакови повратне хипотеке добра идеја и одабир правог хипотекарног зајмодавца .)
Наставите са читањем
Комплетан водич за поврат хипотеке
Поређење реверзних хипотека са напредним хипотекама
Да ли се квалификујете за повратну хипотеку?
Врсте реверзних хипотека
Бирање правог обрнутог хипотекарног зајмодавца
Повратна хипотека или зајам за власнички капитал?
Водич за порезе и обрнуте хипотеке
5 најбољих алтернативе повратној хипотеци
5 Потписује повратну хипотеку добра идеја
5 Потписује повратну хипотеку лоша идеја
Како избјећи заосталу хипотеку
Поглед на регулисање реверзних хипотека
Правила за прибављање повратне хипотеке ФХА
Пронађите праву савјетодавну хипотекарну савјетодавну агенцију
Пронађите најбоље обрнуте хипотекарне компаније
Повратна хипотека: Може ли ваша удовица изгубити кућу?
Пазите на те обрнуте хипотекарне преваре
Обрнуте замке хипотеке