Како се формира Удружење власника кућа

Удружења власника кућа управљају питањима која утичу на читаву заједницу, као што су сигурност и сигурност, недостатак одржавања имовине, локалне сметње или пружање услуга о којима локална управа не води бригу. ХОА-и такође могу бити извор великих сукоба због моћи коју имају над власницима кућа.

ХОА-ове углавном развијају програмери када се изгради нова заједница. Као услов за стицање имовине у многим заједницама, купци морају да се придруже ХОА-и. Као резултат тога, многи људи се придружују ХОА-има без да заиста разумеју шта су и како раде, само зато што се заљубљују у одређени дом.

Раст ХОА-ова

Удружења власника кућа (ХОА) постају све више и више распрострањена. Када говори о овом експлозивном расту у формирању кондоминијума, удружења власника кућа и задруге, професор јавне политике, Роберт Х. Нелсон, каже:

Недавно 1970. представљало је само око 1% америчког смештаја. До 2010. године, међутим, било је више од 300.000 удружења у којима живе више од 60 милиона Американаца, 20% америчког становништва ... Између 1980. и 2000. године, половина новог стамбеног простора у Сједињеним Државама изграђена је и организована под приватном управом удружење заједнице.

Сазнајте локалне законе о ХОА-има

Кодекси државне имовине утврђују законске смернице за оснивање удружења власника кућа. На пример, у Тексасу, глава 204 о имовинском закону, каже да се за формирање удружења власника имовине (ПОА) треба обратити трочлани одбор. Комисија мора поднети званично писмено обавештење да намерава да створи ПОА са обавезним чланством. Сви власници записа у пододјељку морају бити обавијештени, а власници најмање 60% имовине морају потписати и одобрити петицију у року од једне године. Једном када ПОА постоји, може створити ограничења кроз посебан поступак за подношење захтева који захтева одобрење власника најмање 75% имовине поделекције.

Успостављање ХОА-е

Процес успостављања ХОА зависи од места где се ХОА налази, али вероватно ће бити потребни следећи кораци.

1. Успостављање пословне структуре оснивањем ЛЛЦ-а или непрофитне корпорације
2. Стварање споразума, услова и ограничења (ЦЦ & Рс) који описују како ће ХОА функционисати и која правила власници кућа морају да се придржавају
3. Успостављање процедуре за будућу измјену ЦЦ & Рс
4. Писање правила и прописа који становнике заједнице чине ЦЦ и Р-овима лако разумљивим језиком
5. Израда управљачких докумената, као што су оснивачки акти и подзаконски акти (који наводе учесталост састанака, смернице за гласање, избор челника ХОА и друге оперативне процедуре)
6. Бирање квалификованих службеника / чланова одбора (благајник заправо мора да разуме како да води књиге и управља новац, на пример)

Ако људи који успостављају ХОА нису стручњаци за право некретнина, ангажовање адвоката који има експертизу ХОА била би добра одлука у овој фази. ХОА неће моћи да примењује своја правила ако се поставе оспоравани и ако се установи да нису легални. Добар адвокат такође може указати на кључна питања на која би водитељи ХОА требало да обрате пажњу, као што су закони о фер становању како би се избегли правни проблеми након успостављања удружења. Федерални, државни и локални прописи имају предност над правилима ХОА-е.

(За читање у вези, погледајте: Како одабрати правог адвоката .)

Заштити ХОА

Службеници и управни одбор задужени су за вођење и надзор над ХОА-ом. Упоредо са овим високим нивоом одговорности долази и висок ниво ризика. ХОА треба начин да се заштити ако власник куће одлучи да тужи.

Зашто власник куће може поднети тужбу? У Елк Гровеу у Калифорнији, становник је тужио свој ХОА због предложених измена правила паркирања у комшилуку. Један човек из Хјустона, Тексас, тужио је свој ХОА, јер је желео да уклони провалничке клупе из своје куће, упркос високој стопи криминала у тој области. Поштена стамбена организација тужила је удружење стамбених јединица на Флориди због одбијања да дозволи деци да живе у згради. Члан одбора могао би бити тужен због кршења своје фидуцијарне дужности према становницима ХОА-е и могао би бити лично одговоран.

Осигурање директора и службеника пружа финансијску заштиту особама које управљају ХОА-ом. Покрива трошкове правне одбране и одштету. Међутим, то не покрива намерно недолично поступање. Осигурање од крађе запослених може да заштити удружење ако директор, службеник или менаџер имовине проневере средства ХОА.

Водите звучне финансијске записе

ХОА треба новац да би функционисао, а тај новац долази од становника заједнице. Дио новца финансира администрација ХОА-е (нпр. Правне, рачуноводствене и управљачке услуге), али већина новца иде на одржавање заједничких подручја. То би могло платити за услуге уређења околиша, одржавање базена, па чак и одвоз смећа. Део новца троши се сваког месеца, а остатак се издваја у резервни фонд. Понекад ће настати велики трошак који се не може платити из резервног фонда ХОА. У том случају, ХОА ће тражити да становници плаћају додатну накнаду која се зове посебна процена.

Нови ХОА мораће да изврши анализу финансирања и састави буџет како би утврдио колико ће се убирати месечне таксе од власника сваке имовине. Анализа се заснива на томе који ће трошак плаћати чланови заједнице, колико ће коштати, колико ће се доделити резервном фонду и проценат имовине у заједници у власништву сваког становника. Такође, резервним фондом се мора управљати и улагати како би се ХОА одржао финансијски исправним (на пример, вредност фонда мора се сачувати од инфлације).

Обавештавајте власнике домова

Као чланови заједнице који плаћају чланарину и на њих утичу одлуке ХОА-е, становници морају бити обавештени о активностима ХОА-е и свим питањима која утичу на заједницу. Домаће организације морају одржавати редовне састанке и унапред обавестити становнике да сви имају прилику да присуствују. Такође морају одржати изборе за директоре и службенике и осигурати да сви имају прилику да гласају. Билтен заједнице, е-пошта и / или веб локација такође могу помоћи у задржавању власника кућа у петљи.

Службеници и директори ХОА-е требали би водити детаљне записе о својим активностима, попут записника са састанака заједнице. Удружења би требало да редовно откривају важне финансијске информације члановима заједнице. Чланови би требали бити свјесни својих права на преглед ХОА записа и приступ на захтјев.

(Више информација потражите у: Суочавање са вашим Цондо Боард-ом .)

Праћење жалби

ХОА су заједнице засноване на правилима, па с времена на време морају примењивати правила која чланови заједнице крше. ХОА-и такође морају решавати притужбе становника на постојећа правила која им се не свиђа или правила која сматрају да би требало да додају како би решили постојећи проблем.

ХОА-и морају да примењују правила брзо и доследно. Власници кућа који одбијају да се повинују треба бити кажњени. Ако власник куће одбије да се испуни, ХОА ће можда морати да пошаље рачун колекцијама или да тужи власника куће. ХОА би требало да избегавају селективно извршење - другим речима, не смеју да играју фаворите са вођама ХОА или становницима заједнице са којима су пријатељи. Пристрасно понашање може довести до парнице.

Ангажовање професионалне компаније за управљање може смањити терет за службенике и директоре ХОА-е и елиминисати потенцијални извор сукоба између вођа ХОА-е и осталих чланова заједнице. Компанија за управљање може преузети већи део административног посла и суочити се са непријатностима, као што су примена правила и наплата чланарине. Такође може да користи своју стручност у управљању имовином како би осигурао несметан рад заједнице и избегао грешке које неискусни службеници и директори могу направити. Међутим, професионално управљање кошта новац, што значи да ће месечне накнаде ХОА власника бити веће.

Најгори сценариј за спровођење правила укључује искључење имовине власника куће због неплаћања провизија или посебних процена. Ова екстремна мера може створити спорну ситуацију између власника куће и куће. Форецлосурес такође смањује вредности имовине, што није добро за остале становнике комшилука.

Окупљања домаћина заједнице

ХОА-и се могу строго бавити послом, али не морају бити. Повремена забавна активност омогућава члановима ХОА да се међусобно упознају на пријатељској, друштвеној основи, а не само у потенцијално противничком састанку састанка ХОА. Ако се комшије познају лично, заједница може бити пријатније место за живот и сукобе је лакше решити.

Доња граница

Формирање и управљање удружењем власника кућа је огроман задатак са значајним одговорностима и великим импликацијама. Ако размишљате о куповини некретнине у ХОА-и, схватите у шта се бавите пре куповине.

(За даље читање погледајте: 9 ствари које требате знати о удружењима власника кућа .)