Како се утврђује тржишна вредност на тржишту некретнина?
Свако ко је икада покушао да купи или прода кућу, вероватно је чуо доста о фер тржишној вредности имовине, или о ФМВ-у. Слично томе, свако ко мора платити порез на имовину или узети одбитке засноване на имовини мора пронаћи ФМВ. Узгред, ово је такође уобичајена терминологија на тржишту инвестиционих некретнина. Нажалост, не постоји једноставан или универзалан начин за утврђивање тржишне вредности некретнина. Међутим, скоро свака тржишна процена своди се на два фактора: процене некретнина и недавне упоредне продаје.
Економија тржишне вредности
Вредност сваког добра у тржишној економији произлази из процеса открића. Произвођачи и препродавачи предлажу хипотетичке вредности и надају се да ће пронаћи купце са сличним проценама. С друге стране, потрошачи повећавају или снижавају цене на основу њихових интерпретативних вредности вредности робе. Овај процес је несавршен и непрестано се мења.
За некретнине то значи да купац мора да вреднује некретнину више од новца којим тргује за њу. У исто време, продавац мора да вреднује некретнину мању од понуђеног новца.
Процене и упоредна продаја
Процјене су једноставно професионална вриједносна мишљења. Током продаје куће, банка која даје кредит за становање обично бира проценитеља који ће дати мишљење о вредности некретнина на одређени датум. Упоредна продаја, позната и као „тржишни подаци“, најчешћи је начин да се достигне тржишна вредност. Овде се прегледају недавне продаје некретнина сличног стаса да би се добила процена.
Публикација ИРС 561
Публикација пореског кодекса за фер тржишну вредност некретнина је ИРС Публикација 561. Ова публикација се бави свим врстама процене имовине, као што су аутомобили, бродови, колекције, рабљена одећа, хартије од вредности, патенти, ануитети и многе друге, али то не издваја одељак за утврђивање тржишне вредности некретнина.
Публикација 561 изричито каже да је „детаљна оцена професионалног проценитеља неопходна“ за правилно процењивање. Процењивач сматра да су три приступа прихватљива: упоредиви приступ продаје, приступ капитализацији дохотка или метода замјене нових трошкова.