Како прибавити и схватити своју хипотеку
Једна од највећих финансијских одлука коју људи доносе у животу је куповина куће. Зашто толико много људи преузима тако велику финансијску обавезу када је изнајмљивање јефтиније и много је краћа, флексибилнија обавеза?
Један од разлога је тај што власништво над кућама омогућава појединцима да стварају капитал и да одбију хипотекарне камате од њихових пореза, што га чини јединим највећим пореским попустом. Ту је и предност улагања у дом који ће се, надамо се, временом повећавати. Постоје и нематеријалне користи као што је већа контрола обнове.
Када појединац купи дом, њихове месечне исплате се повећавају, али посједовање вашег дома може бити корисно ако се праве одлуке доносе од самог почетка.
Први корак: Исправљање постојећег дуга
Правилна припрема је пола битке за квалификацију за хипотеку. Прво што потенцијални дужник мора да уради је набавити копију свог кредитног извештаја како би се утврдио њихов ФИЦО резултат и њихова кредитна способност. У 2018. години Федерална управа за стамбено збрињавање или ФХА тражила је кредитни резултат од најмање 500 за ФХА кредит; међутим, многи зајмодавци захтевају оцену од 620 до 640. Ако је резултат низак, покушајте да га побољшате држећи салдо на кредитним картицама, плаћајући рачуне на време и отплаћујући дуг с високим каматама. Не затварајте неискориштене кредитне картице, јер то може негативно утицати на ваш ФИЦО резултат и на однос искориштености кредита (више о овом омјеру прочитајте "Коефицијент искоришћености кредита" ). Само одржавајте равнотежу ниском. Такође проверите да ли има грешака или одступања у извештавању својих кредитора и исправите их.
Истовремено, требате уштедети што више новца за свој аванс. Међутим, важније је отплаћивање дуга с високим каматама. Све стопе на кредитним картицама чија је каматна стопа већа од два пута већа од премије је превисока. На пример, ако је тренутна основна стопа 6%, покушајте да отплатите све своје кредитне картице са каматном стопом од 12% или већом или потражите другог зајмодавца са повољнијом стопом до које можете пренијети свој дуг.
Корак други: Купујте зајмодавце
Једном када ваш кредитни резултат буде тамо где желите, купите зајмодавца. Под претпоставком да сте добар потенцијал, нека се три или четири зајмодавца такмиче за ваш посао. Не дајте одобрење сваком зајмодавцу да приступи вашем кредитном извештају. Набавите прелиминарни примерак „процене добре вере“ (образац ХУД-1) и анализирајте сваки трошак. Тек када одаберете зајмодавца, можете им дозволити да провјере вашу кредитну способност.
Накнаде зајмодаваца зајмодавцу врло су креативне и променљиве. Накнаде попут издавања зајма, накнаде за обраду. и накнаде за преписивање често се могу преговарати са најмање 50% или их чак одрећи зајмодавац ако желе ваш посао. Избегавајте бодове ако можете. Када платите бодове, плаћате камате (1 бод = 1 проценат) у паушалном износу да бисте добили нижу стопу на вашу хипотеку са фиксном стопом, што у основи повећава износ вашег предујма. Бодови су непотребни додатни трошкови зајмодавца. Одбијте да платите ове таксе или пренесите посао негде другде.
У неким случајевима можда ће бити вредно ангажовати адвоката за некретнине који ће открити непотребне трошкове. Познавајући агент за некретнине може вас такође упутити који су трошкови уобичајени и који би се потенцијално могли елиминисати. На пример, трошак власништва у држави Флорида сноси купац (осим ако продавац не пристане да преузме трошкове), тако да морате знати да би се ти трошкови требали појавити на вашој процени добре вере. Ако је зајмодавац зајмодавац изван државе, они могу имати различите накнаде (које обично прелазе 1.000 УСД) и могу се приказати као трошак изненађења на вашој изјави о нагодби ХУД-1 прије затварања.
Зашто зајмодавци воле ПМИ
Зајмодавци могу да лове на купцима који први пут долазе. Већина зајмодаваца наплаћује приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) ако не извршите почетни предујам од 20% или више за ваш дом. Ово осигурање штити зајмодавца, а не вас, у случају неплаћања вашег кредита. Генерално, зајмодавац ће зајам финансиран на више од 80% вриједности куће сматрати већим ризиком неплаћања и тражити плаћање ПМИ. Колико је ово плаћање за ПМИ? Ако се пријављујете за зајам од 200.000 УСД са 10% предујма, можете очекивати да плаћате најмање 100 УСД месечно за плаћање ПМИ-ја. Није необично да се ПМИ плаћања виде у распону од 150 до 200 долара месечно.
Ако већ имате хипотеку са плаћањем ПМИ-ја, кад у вашем дому достигнете одређени проценат капитала (обично 20%), можете отказати ПМИ. Током 30 година, месечно плаћање ПМИ-а од 150 УСД може додати и преко 54 000 УСД! Пошто вас зајмодавци неће подсетити да можете отказати доплату, многи власници кућа никада не узимају времена да сами откажу плаћање ПМИ-а, а зајмодавци су и више него задовољни што примају ваш новац.
Трећи корак: Осмислите предујам
Шта можете учинити ако себи не можете приуштити 20% аванса од куће? Ако гледате дом од 200.000 УСД и имате 10.000 УСД за предуслов, већина зајмодаваца ће требати ПМИ плаћање ако на дом не ставите најмање 40.000 УСД (накнаде за позајмљивање / зајам су искључене из нашег израчуна калкулације). За већину првих купаца кућа, уплата у износу од 40 000 долара не долази у обзир.
Међутим, можете покушати да вратите зајмове тако да два зајмодавца учествују у кредиту. Ово би могло личити на план типа 80-15-5: финансирате 80% на примарној хипотеци, 15% на другој хипотеци или хипотекарном зајму, а 5% као свој предујам. Кориштењем зајма за власнички капитал плус вашег предујма, можете искористити тај износ у односу на купопродајну цијену вашег дома и покрити 20% предујам, избјегавајући тако ПМИ. Домаћи или други зајам ће највјероватније имати промјењиву стопу или стопу већу од ваше примарне хипотеке, тако да ћете морати да пазите на овај зајам и покушате да га отплатите прво. Камата на зајам од домаћег капитала такође је одбитна камата на америчке савезне порезе (дуг домаћег капитала подлеже горњој граници од 100.000 УСД за одбитност).
Врсте кредита
30-годишњи зајмови с фиксном стопом најчешћи су хипотекарни зајмови јер се каматна стопа не мијења током животног вијека кредита. Већина власника кућа преферира ову врсту кредита, јер ће им месечне исплате остати стабилне током година. 15-годишњи фиксни зајам постаје све популарнији јер смањује временски хоризонт зајма, чиме се смањује износ камате плаћене током трајања зајма. Ови краткорочни зајмови обично имају вишу каматну стопу, јер се зајмодавац одрекао могућности зараде, посебно ако каматна стопа расте.
Хипотеке подесиве стопе (АРМ) нуде нижу каматну стопу током одређеног времена. Каматна стопа се може прилагођавати годишње или се могу навести као "3-1", "5-1", "7-1" или нешто слично. Под зајмом са прилагодљивом стопом „7-1“, износ зајма ће бити фиксиран за првих седам година, а затим ће се прилагодити у осмој години на основу тренутних тржишних услова, који се обично заснивају на једногодишњем Трезору. индекс. У почетку, каматне стопе на АРМ-ове могу бити од једног до три процентна поена испод конвенционалне фиксне хипотеке, а затим се обично прилагођавају годишње након истека одређеног рока. Да ли је АРМ прикладан за вас, често зависи од тога колико дуго планирате да останете у кући. У случају „7-1“, ако планирате остати у кући само седам година, ово ће вам можда бити савршен зајам. Међутим, уколико планирате да останете код куће дуже, а камате почињу да расту; месечне исплате могу значајно да порасту.
Доња граница
Вриједно је додатног напора да прегледате вашу изјаву о нагодби ХУД-1 прије датума затварања вашег новог дома; цифре које су тамо наведене требале би одговарати онима које су вам дате на процени добре вере. Ако су цифре напуњене или видите нове трошкове, обратите се зајмодавцу и замолите их да објасне или исправе грешке. Куповина куће је дугорочна обавеза, па се потрудите да у потпуности разумете све услове вашег кредита и не превидите скривене трошкове за које ћете касније жалити.