Како закључити приватно хипотекарно осигурање

Нико не жели да плаћа хипотеку приватног хипотекарног осигурања (ПМИ). Није јефтино и повећава месечне трошкове зајма. Откривање да ли можете избећи ПМИ започиње са разумевањем зашто бисте се можда заглавили у њој.

Једна од мера ризика која зајмодавци користе у преиспитивању хипотеке је омјер кредита и вредности хипотеке (ЛТВ). Ово је једноставан израчун направљен дељењем износа кредита на вредност куће. Што је виши ЛТВ омјер, то је већи профил ризика хипотеке. Већина хипотека чији је омјер ЛТВ већи од 80% захтијева да приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) плаћа дужник. То је зато што се сматра да је дужник који поседује мање од 20% вредности имовине вероватније да ће платити кредит.

Кључне Такеаваис

• Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) може бити скуп услов за добијање кућног кредита.
• За хипотеке ће вероватно бити потребно приватно хипотекарно осигурање чији је омјер ЛТВ већи од 80%.
• Избегавање ПМИ-а може смањити месечне уплате и ваш дом учинити приступачнијим.
• Очекивано уважавање вредности куће главни је одлучујући фактор при избору пута ка избегавању ПМИ-ја.

ПМИ у дубини

Претпоставимо, на пример, да је цена куће коју купујете 300 000 УСД, а износ зајма је 270 000 УСД (што значи да сте платили 30 000 УСД), стварајући ЛТВ омјер од 90%. Месечна исплата ПМИ износила би између 117 и 150 УСД, зависно од врсте хипотеке коју добијете. (Хипотеке подесиве стопе или АРМ захтевају веће плаћање ПМИ од хипотека фиксне стопе.)

Међутим, ПМИ није нужно трајни услов. Зајмодавци морају да смање ПМИ када омјер ЛТВ хипотеке достигне 78% комбинацијом главног смањења хипотеке и апрецијације цијена куће. Ако је део смањења ЛТВ односа последица апрецијације цена код куће, имајте на уму да ћете морати да платите нову процену како бисте проверили износ апрецијације.

Алтернатива плаћању ПМИ-ја је коришћење друге хипотеке или оно што је познато као пиггибацк кредит. Ево како то функционише: Добијате прву хипотеку у износу од 80% од вредности куће, чиме избегавате ПМИ, а затим узимате другу хипотеку у износу једнаком продајној цени куће умањеном за износ предујам и износ прве хипотеке.

Користећи бројеве из горњег примера, узели бисте прву хипотеку за 240.000 УСД, уплатили 30.000 УСД и добили другу хипотеку за 30.000 УСД. Ово елиминише потребу за плаћањем ПМИ јер је ЛТВ омјер прве хипотеке 80%; међутим, сада имате и другу хипотеку која ће готово сигурно носити вишу каматну стопу од ваше прве хипотеке. Иако је на располагању много врста других хипотека, већа камата је за курс. Ипак, комбиновано плаћање прве и друге хипотеке је обично мање од плаћања прве хипотеке плус ПМИ.

Тхе Традеоффс

Укратко, када је реч о ПМИ-у, ако имате мање од 20% продајне цене или вредности куће коју користите као предујам, имате две основне опције:

1. Користите "самосталну" прву хипотеку и платите ПМИ док ЛТВ хипотеке не достигне 78%, и тада ПМИ може бити елиминисан.
2. Користите другу хипотеку. То ће највероватније резултирати мањим почетним трошковима хипотеке од плаћања ПМИ-ја. Међутим, друга хипотека обично има вишу каматну стопу од прве хипотеке и може се елиминисати само отплатом или рефинансирањем прве и друге хипотеке у нову самосталну хипотеку, вероватно када ЛТВ достигне 80% или мање (тако да ПМИ неће бити потребан).

Неколико других променљивих може да се укључи у ову одлуку. На пример:

• Упоредите могуће пореске уштеде повезане са плаћањем ПМИ у односу на пореске уштеде повезане са плаћањем камате на другу хипотеку. Закон о порезу за 2017. променио је ограничења одбитка камате, па се распитајте код рачуновође у вези са вашом финансијском ситуацијом.
• Упоредите трошкове нове процене да бисте елиминисали ПМИ у поређењу са трошковима рефинансирања прве и друге хипотеке у једну самосталну хипотеку. Имајте на уму ризик да би каматне стопе могле да се повећају између времена првобитне одлуке о хипотеци и времена када би се прва и друга хипотека рефинансирала.
• Проверите различите стопе главног умањења две опције.
• Имајте на уму временску вредност новца (идеја да новац који трошите сада вреди више од истог износа у будућности).

Међутим, најважнија варијабла у одлуци је очекивана стопа апрецијације цијена кућа. Ако одаберете самосталну прву хипотеку која захтева да платите ПМИ - уместо да добијете другу хипотеку без ПМИ - како брзо ваш дом може да вреднује до тачке када је ЛТВ 78%, а ПМИ може да се елиминише ? Ово је најважнији одлучујући фактор и, стога, онај на који ћемо се сада фокусирати.

Захвалност: Кључ за доношење одлука

Ево најважнијег фактора одлуке: Једном када ПМИ буде елиминисан из самосталне прве хипотеке, месечна уплата коју дугујете биће мања од комбинованог плаћања на првој и другој хипотеци. Ово поставља два питања. Прво, колико дуго ће бити могуће елиминисати ПМИ? И друго, које су уштеде повезане са сваком опцијом?

Испод су два примера заснована на различитим проценама стопе апрецијације цена кућа.

Пример 1: Мала стопа процене цене кућних цена

У доњим табелама упоређују се месечне исплате самосталне хипотеке са фиксном стопом од 30 година са ПМИ у односу на прву хипотеку са фиксном стопом од 30 година у комбинацији са другом хипотеком са 30 година доспећа.

Хипотеке имају следеће карактеристике:

Слика 1. Цопиригхт © 2017 Инвестопедиа.цом

На слици 2 процењују се годишње стопе апрецијације цена кућа.

Слика 2. Цопиригхт © 2017 Инвестопедиа.цом

Примјетите да је плаћање у износу од 120 УСД по основу ПМИ-а одбачено са укупне месечне исплате самосталне прве хипотеке у месецу 60 (види слику 3 ) када ЛТВ достигне 78% комбинацијом смањења главнице и апрецијације цена кућа.

Слика 3. Цопиригхт © 2017 Инвестопедиа.цом

Табела на слици 4 приказује комбиноване месечне исплате прве и друге хипотеке. Имајте на уму да је месечна уплата константна. Каматна стопа је пондерисани просек. ЛТВ је само онај прве хипотеке.

Слика 4. Цопиригхт © 2017 Инвестопедиа.цом

Коришћењем прве и друге хипотеке, првих 60 месеци може се уштедети 85 долара месечно. Ово је укупна уштеда од 5.100 долара. Почев од 61. месеца, самостална прва хипотека остварује предност од 35 УСД месечно за преостале услове хипотеке. Ако поделимо 5.100 УСД на 35 УСД, добит ћемо 145. Другим речима, у овом сценарију спорог апрецијације цена кућа, почевши од 61. месеца, требало би још 145 месеци пре него што предност плаћања самосталне прве хипотеке без ПМИ добије вратите почетну предност комбиноване прве и друге хипотеке. (Овај временски период би се продужио ако би се узела у обзир вредност времена.)

Пример 2: Брза цена апрецијације цена кућа

Пример доле заснован је на истим хипотекама као што је приказано горе. Међутим, користе се следеће процене апрецијације цена кућа.

Слика 5. Цопиригхт © 2017 Инвестопедиа.цом

У овом примеру приказујемо само једну табелу месечних плаћања за две опције (види слику 6 ). Примјетите да ПМИ у овом случају пада у 13. месецу због брзе апрецијације цена кућа, која брзо снижава ЛТВ на 78%.

Слика 6

Брзом апрецијацијом кућних цена, ПМИ се може елиминисати релативно брзо.

Комбиноване хипотеке имају само предност плаћања у износу од 85 УСД током 12 месеци. Ово је укупна уштеда од 1.020 долара. Почев од 13. месеца, самостална хипотека има предност плаћања 35 УСД. Ако поделимо 1.020 долара на 35, можемо утврдити да би било потребно 29 месеци да надокнадимо почетну уштеду од комбиноване прве и друге хипотеке. Другим речима, почевши од месеца месец 41, зајмопримац би био финансијски бољи избором самосталне прве хипотеке са ПМИ. (Овај временски период би се продужио ако би се узела у обзир вредност времена.)

Доња граница

Ако сте зајмопримац који има мање од 20% предујма, одлука да ли ћете користити прву самосталну хипотеку и ПМИ или се одлучити за комбинацију прве и друге хипотеке у великој мери је функција колико брзо очекујете вредност вашег дома да се повећа.

• Ако одлучите да платите ПМИ, она се може елиминисати оценом након што ЛТВ достигне 78%.
• Ако одлучите да користите комбинацију прве и друге хипотеке, вероватно ћете имати почетну штедњу. Међутим, једини начин да се друга хипотека елиминира, која ће вероватно имати вишу каматну стопу од прве хипотеке, је отплата или рефинансирање вашег првог и другог зајма у нову самосталну хипотеку.

Ако не можете да исплатите вишу уплату или јефтинију кућу, израчунајте своје могућности на основу вашег временског хоризонта и на начин на који очекујете да се тржиште некретнина може развијати. Наравно, ништа није потпуно предвидљиво, али ово ће вам пружити најбољу прилику за доношење најповољније одлуке.