Улагање у имовину ван државе

Куповина и поседовање имовине ретко је лако или једноставно. Када се предметни објекат налази на удаљеној локацији, изазови се множе. Ипак, улагање у имовину ван државе може изгледати примамљиво ако живите у крају где су некретнине скупе. Такође може изгледати атрактивно ако већ поседујете имовину у којој живите и желите да проширите своја имања. Или можда желите да поседујете кућу за одмор. Али пре него што дате понуду, пажљиво размислите о овим питањима.

Улагање у имовину ван државе

Разлози за куповину

Један од фактора који наводи људе да размисле о куповини некретнине далеко од куће је тај да ће имовина у другој држави можда бити приступачнија. Можда живите у области попут Сан Франциска или Нев Иорка, где су трошкови имовине високи. Ако једноставно не можете себи да приуштите да купите место у којем живите или ако би то захтевало да уложите већину свог новца у некретнине (што радије не бисте радили), можда бисте желели да погледате друге градове у којима су основа тржишта су звучни, али трошкови имовине су знатно нижи.

Људима који живе у депресивним областима, али се не желе преселити због посла или личних разлога, можда је боље изнајмити их у свом родном граду и инвестирати у некретнине у којима је економија јача. На пример, ако сте живели у Лас Вегасу, граду са највишом стопом забране затварања током краха пада робе током 2008. године, можда бисте желели да купите некретнину на тржишту на коме су просечне продајне цене остале релативно стабилне, попут Цхарлоттеа, Северна Каролина.

Можда је главни разлог због којег се људи одлучују улагати у имовину ван државе, јер је поврат улагања (РОИ) можда тамо бољи него што је то случај код куће. Откупне цијене, цене апрецијације, хипотекарни трошкови (ако постоје), порези, стамбени прописи, услови на тржишту најма и друго су све фактори који би могли бити повољнији у другој држави и допринети потенцијалном РОИ-у имовине.

Изазови које треба размотрити

Када инвестирате ван државе, морате да превазиђете своје слабо познавање тржишта некретнина ван државе и његових локалних економских услова, како на нивоу града, тако и на нивоу суседства. Нећете имати једнако интимно, свакодневно знање о удаљеном тржишту као и тржиште на којем живите. Немате дубинско разумевање најбољих суседстава - или најгорега. Мораћете да се ослоните на усмену реч, истраживање, инстинкте црева и мишљења свих професионалаца које запослите.

Разумевање свих закона и прописа који се тичу власништва и пореза на имовину у месту у којем не живите је још један велики изазов. Чак и ако прочитате сваки редак локалних кодекса и уредби, оно што пише на папиру и шта се дешава у стварности, не одговарају увек. Кључно је разговарати са власницима имања у околини да бисте стекли истинско разумевање локалних статуа.

Биће вам потребни добри контакти у околини да би ваш инвестициони план био успешан, али када имате посла са удаљеним градом, можда ћете почети испочетка у проналажењу квалитетних професионалаца као што су агенти за продају некретнина, менаџери имовине и мајстори - људи који ће бити кључ вашег успеха или неуспеха.

Куповина ван државе

Тајна успеха многих државних инвеститора је пронаћи и запослити одличну компанију за управљање имовином. Требаће вам да вам помогну да попуните слободна радна места, скупите кирију, поправите и решите хитне случајеве. Ако сте живјели у том подручју, можда ћете одлучити сами управљати некретнином, али ако живите далеко, професионално управљање имовином је додатни трошак који једноставно морате претрпјети како бисте заштитили своју инвестицију. Као што искусни грађевински менаџер и управитељ некретнина Русти Меадор саветује, "Без обзира колико добар посао који имате о некретнинама, добар је само колико је његова способност доброг управљања".

Имајте на уму да чак и ако је компанија за управљање имовином на вашој платној листи, и даље ћете морати повремено да посећујете вашу некретнину како бисте били сигурни да оно што вам кажу менаџери и закупци одговара стварности. Ово је додатни трошак времена и новца који се мора узети у обзир.

Такође, приликом куповине некретнине за изнајмљивање, посебно имовине ван закупа, вероватно ћете наићи на веће стопе осигурања власника кућа, веће каматне стопе на хипотеку и веће захтеве за авансно плаћање, јер ће вас зајмодавци сматрати ризичнијим дужником него власником станаром . Сложит ћете своју порезну ситуацију тако што ћете посједовати имовину за изнајмљивање и остваривати приход у више држава. Можда ћете требати ангажовати стручњака за порез на доходак да би вас држао у добром милошћу пореских власти.

Када размотрите све ове факторе, можда ћете установити да је бити власник станара или куповати инвестиционе некретнине код куће много једноставнији и јефтинији предлог.

Пре него што купите из државе

Ако и даље намјеравате куповати ван државе, обратите пажњу на ова додатна упозорења.

Не купујте невидљиво; имовина можда није онаква какву мислите да јесте. Информације о некретнини на мрежи могу бити застареле и локални агент за некретнине или власник имовине који не води најбоље интересе можда ће вам лагати да затворите продају. Ако несвесно постанете власник сметње која крши здравствене и / или законе о сигурности, можете се наћи на удици због бројних кршења закона које ће бити много времена и скупе исправке. Ако је неко имање довољно дуго слободно, може развити проблеме одржавања који изазивају толико нереда да град сматра опасношћу по безбедност и булдозира. Можете чак и завршити на удици због рачуна за рушење.

Неки инвеститори имовине су установили да бубе, термити, жохаре, мишеви или други штеточине представљају њихов пад. Без посете приватном објекту и стручне инспекције ради провере ових проблема, можете постати власник некретнине која није усељива. Сцотт Пактон из Агенције за заштиту изнајмљивања саветује да су жалбе због кревета све чешће и да се овог проблема може решити веома скупо.

Проналажење квалитетних станара од изузетног је значаја за станодавце изостанака. Нећете бити тамо да будно пратите понашање станара или њихово поступање са имовином, нити ћете бити тамо да их притиснете да плате ако је закупа доспела. Поред тога што желите да запослите врхунску компанију за управљање имовином, желите да имате станаре који неће вама или вашој компанији за управљање причинити главобољу.

Поред тога, посета локацији омогућава вам боље упознавање професионалаца који ће вам помоћи у поступку куповине куће као што су ваш адвокат, агент за некретнине и зајмодавац. Док сте у посети, одвојите мало времена за састанак са разним зајмодавцима и истраживање различитих врста хипотеке и каматних стопа које су доступне на локалном нивоу. Такође је корисно да претходно добијете одобрење за хипотеку, јер ће се то смањити на време које ће бити потребно за закључење посла након што коначно нађете кућу из вашег сна.

Коначно, ако никада нисте били власник имовине, куповина прве некретнине ван државе је изузетно ризична. Без обзира колико књига прочитали о власништву над имовином, не можете заменити искуство из стварног живота. Без искуства у власништву над имовином и без знања из прве руке које потичу из дана у дан становања, можда ћете пропустити важна питања одржавања.

Ван-државне алтернативе

Ако не мислите да из било ког разлога желите да купите некретнину у којој живите, постоје други начини за улазак на различита тржишта некретнина која су много једноставнија од улагања директно ван државе. Једна од опција је поверење у улагања у некретнине (РЕИТ). Улагање у РЕИТ или РЕИТ ЕТФ је слично улагању у акције и можете одабрати РЕИТ са профилом ризика / поврата који одговара ономе што тражите. Баш као кад поседујете акције и нисте одговорни за доношење одлуке о управљању том компанијом, када поседујете акције РЕИТ-а, нећете имати главобоље које су повезане са стварним поседовањем имовине.

Можете такође узети други поглед у куповину некретнине у којој живите - чак и ако не желите да живите у њој. Можда сте изнајмљивали у Сан Франциску, јер вас не занима живљење на једином месту које бисте могли да приуштите, стан са 250 квадратних метара. Али да ли бисте били вољни да овај стан поседујете као некретнину за изнајмљивање? Вјероватно ће бити лакше купити и посједовати мјесто у близини свог дома. Могло би бити скупље или мање исплативо, али можда ћете пронаћи додатни трошак или нижи РОИ у вредности смањене гњаваже.

Како то учинити

Ако ћете куповати ван државе, купујте у подручју које сте упознали - можда тамо где сте ишли на факултет или где сте одрасли. Боље је имати неко познавање области, него уопште ниједно. Као бонус, ако купујете у области која ионако обично посећујете, слободно време може да постане одбитно од пореза барем јер ћете на та путовања додати своју пословну компоненту да бисте проверили свој објекат.

Купујте у подручју са неким сличностима у подручју у којем живите, као што су клима, демографија или старосна доб, тако да имате неку представу са чиме се бавите. Ако сте цели живот живели у предграђу Калифорније 1960-их, немојте куповати имање старо 120 година у Бостону.

Не купујте некретнину високог ризика. Купујте у превасходно окупираном власништву како бисте привукли станаре са нижим економским ризиком, каже Риан Л. Хинрицхер, оснивачки партнер компаније за инвестирање у инвестирање кућа Инвестор Натион. Висококвалитетна имовина "обично ће имати мање одржавања и одржавања. Ова својства се такође брже изнајмљују, јер обично имају модерне распореде и адекватан број спаваћих соба и купатила", напомиње он.

Коначно, као што је раније споменуто, кључно је изградити сјајну мрежу професионалаца који ће вам помоћи и да сами повремено посећујете вашу некретнину.

Доња граница

Улагање у имовину ван државе представља високоризични предлог и главна обавеза. Пре него што то учините, проверите да ли заиста разумете у шта се упуштате и да ли сте спремни да одговорите на све повезане изазове.