Опција закупа
Опција закупа је уговор који станарима даје избор да купи изнајмљену некретнину током или на крају периода закупа. Такође, спречава власника да некретнину понуди на продају било коме другом. Када истекне рок, изнајмљивач мора или искористити опцију или је изгубити. Опција закупа је такође позната као закуп са опцијом куповине.
Како функционише опција закупа
Опција закупа потенцијалном купцу пружа већу флексибилност од стандардног уговора о куповини закупа, који захтијева да изнајмљивач купи дом када се закупи. Купац (изнајмљивач) и власник унапред договарају цену куће. Цена је обично по тренутној тржишној вредности куће, омогућавајући изнајмљивачу да кућу купује у будућности по данашњој цени. За ту опцију изнајмљивач обично плаћа накнаду од власника која би могла бити 1% од продајне цене куће. Накнада иде до депозита уколико изнајмљивач одлучи да купи дом на крају закупа.
Опција закупа је посебно корисна онима који ће можда градити кредит или немају довољно уштеде за неуплаћени износ. Међутим, треба размотрити неколико карактеристика опција закупа.
Плаћања за закуп
Власник наплаћује премију уз стандардни месечни најам за опцију куповине по данашњој цени када се закупи. Премија би могла да буде проценат додат у најму тренутне продаје, као што је 10% стандардног месечног износа закупа куће такве величине. Додатни износ или премија, која се често назива кредит за најам, постаје део депозита за дом ако се станар искористи за куповину куће. Међутим, изнајмљивач губи додатни новац плаћен изнад стандардне кирије ако дом не буде купљен на крају закупа.
Неки власници могу узети једнократну исплату у готовини, која се често назива „драгоцена накнада“, која је слична премији која се плаћа за опцију на финансијским тржиштима. Није депозит при куповини некретнине, што значи да се не може вратити. Износ се креће од 100 УСД до 5% од очекиване куповне цене.
Финансирање банака уз могућност закупа
Добра вест за изнајмљиваче је да ће банке обично дозволити да укупна средства премије изнад најамних средстава иду на депозит за куповину куће. Међутим, ако је наплаћена закупнина била по тржишној цени, банка можда неће дозволити да се неко од средстава примјени на купопродајну цену. Важно је да купци провере код више банака како би утврдили њихове политике у вези са финансирањем хипотеке за кућу са опцијом закупа.
Термин могућности закупа
Трајање опције може бити било који период на који се власник имовине и изнајмљивач слажу, али обично су једне до три године. Уговором о закупу такође се утврђује откупна цена имовине на почетку закупа или како ће се та цена утврдити на крају опције.
Кључне Такеаваис
- Опција закупа је уговор који станарима даје избор да купи изнајмљену некретнину током или на крају периода закупа.
- Опција закупа такође онемогућава власника да некретнину понуди на продају било коме другом.
- Изнајмљивач обично плаћа неки проценат изнад стандардног месечног износа закупа, који иде на депозит за куповину куће.
Разлози за коришћење могућности закупа
Постоји неколико разлога због којих изнајмљивач и власник могу ући у опцију закупа. Важно је размотрити да ли користи надмашују било који недостатак за склапање споразума.
Зашто изнајмљивачи улазе у закуп
Потенцијални купац може имати много разлога да користи опцију закупа, а не да некретнину купи одмах на почетку. Главна пажња је недовољно новца или кредита за куповину. Изнајмљивање може омогућити потенцијалном купцу да уштеди новац за куповину и истовремено изгради свој кредит вршећи редовне, правовремене исплате.
Изнајмљивач има шансу у будућности купити некретнину по данашњим цијенама. Ако закупац данас нема уштеденог новца за куповину куће, али је забринут да ће се вредност куће повећати у наредних неколико година, опција закупа је добар избор. Такође, ако изнајмљивач воли дом, школски округ или кварт, опција закупа одводи дом са тржишта - омогућава изнајмљивачу да уштеди довољно да га купи по завршетку закупа.
Чак и ако потенцијални купац има средства за куповину имовине, он или она неће желети да се одмах обавежу на њу. На пример, ако је потенцијални купац из другог града, он или она ће можда желети да живе у новом граду пре него што се обавежу на куповину. Или ће можда још увек продати своје старо имање пре него што буде у могућности да купи нову имовину.
Коначно, имовина можда неће бити квалификована за одређене зајмове, укључујући кредит за ВА, због неопходних поправки или надоградњи. Прво изнајмљивањем потенцијални купац може извршити та побољшања како би се касније квалификовао за кредит.
Зашто власници закључују могућност закупа
Власник имовине може закључити уговор о закупу јер је имао проблема да прода кућу одмах. Ова опција може учинити некретнину привлачнијом за различите врсте потенцијалних купаца.
Такође, ако власник куће размишља о продаји куће за неколико година, опција закупа омогућава власнику да прикупи премију изнад тренутног тржишта за најам. Најгори случај је да изнајмљивач не купи кућу; власник га ставља на тржиште како би продао и задржао додатна средства која се плаћају изнад стандардне месечне кирије.
Могуће су и порезне потешкоће у вези са продајом имовине одмах, уместо да се продају касније. Опција, иако није гаранција да ће се касније продати, чини вероватнијим да власник има купца спремног да оде на крају опције.
Изнајмљивач губи додатни новац плаћен изнад стандардне месечне кирије ако се опција за куповину куће не искористи на крају закупа.
Посебна разматрања са могућностима закупа
Изнајмљивање осигурања је обично потребно за личне ствари изнајмљивача. Осигуравајуће осигурање осигурава сваки губитак вриједности ствари и опреме у кући. Такође је важно да власник обавезно има и осигурање власника куће у случају да се током трајања закупа нешто догоди што може негативно утицати на вредност имовине као што је пожар или штета од воде.
У уговор о опцији закупа треба укључити непредвиђене процене. Другим речима, када се закуп заврши, вредност куће би могла да се смањи. Процена пружа ажурирану вредност имовине пре него што се крене куповина и продаја.
Важно је израчунати тачан износ новца који ће се исплатити власнику на крају опције закупа. Запамтите, власник уклања кућу са тржишта и одбацује било какав добитак од тржишне вредности куће улазећи у опцију закупа. Власник ће желети да буде адекватно обештећен јер кућу не може продати другој особи која је била спремна да је купи.
За оне који разматрају опцију закупа или опцију закупа, идеално би требало да имају адвоката који је упознат са трансакцијама опција закупа да прегледају ситне отиске како би били сигурни да неће бити изненађења након истека рока закупа.