Однос зајма и вредности - Дефиниција односа ЛТВ
Коефицијент зајма и вредности (ЛТВ) представља процену кредитног ризика који финансијске институције и други зајмодавци прегледају пре него што одобре хипотеку. Обично су процене са високим ЛТВ коефицијентима веће ризике и, уколико хипотека одобри, кредит кошта дужника више.
Уз то, зајам с високим ЛТВ коефицијентом може захтијевати дужника да купи хипотекарно осигурање да би надокнадио ризик зајмодавцу.
Формула и калкулација коефициента ЛТВ
Купци кућа могу лако израчунати омјер зајма и вредности у свом дому.
ЛТВратио = МААПВвећ: МА = Износ хипотекеАПВ = Вредност процењене имовине \ почетак {поравнано} <В однос = \ фрац {МА} {АПВ} \\ & \ тектбф {где:} \\ & МА = \ текст {Износ хипотеке} \ \ & АПВ = \ тект {Процењена вредност имовине} \\ \ крај {поравнање} ЛТВратио = АПВМА где је: МА = Износ хипотекеАПВ = Процењена вредност имовине
Процес укључује поделу укупног износа хипотекарног кредита на укупну купопродајну цену куће. На пример, кућа са откупном ценом од 200.000 долара и укупним хипотекарним зајмом од 180.000 долара резултира коефицијентом кредита и вредности од 90%. Конвенционални хипотекарни зајмодавци често пружају боље услове зајма дужницима који имају омјер зајма и вриједности не већи од 80%.
ЛТВ однос се израчунава дељењем износа позајмљеног на процењену вредност некретнине, изражену у процентима. На пример, ако купите кућу процењену на 100 000 УСД због њене процењене вредности и извршите 10 000 УСД аванса, позајмићете 90 000 УСД што резултира ЛТВ-ом од 90% (90 000/100 000).
Кључне Такеаваис
- ЛТВ се често користи код хипотекарног кредитирања како би се одредио износ потребан за уношење улога и да ли ће зајмодавац кредитирати кредитора.
- Већина зајмодаваца нуди подносиоцима за хипотеку и власнички капитал најнижу могућу каматну стопу када је омјер зајмова и вредности на или испод 80%.
- ХомеРеади куће Фанние Мае и кућа Фреддие Мац Могући хипотекарни програми за кориснике кредита са малим примањима омогућавају ЛТВ омјер од 97% (3% аванса), али захтијевају хипотекарно осигурање док тај омјер не падне на 80%.
ЛТВ и позајмљивање кредита
Коефицијент зајмова и вредности критична је компонента преиспитивања хипотеке, било да се ради о куповини куће, рефинансирању текуће хипотеке у нови кредит или позајмљивању против нагомиланог капитала у имовини.
Зајмодавци процјењују омјер ЛТВ како би утврдили ниво изложености ризику који преузимају приликом преузимања хипотеке. Када зајмопримци захтевају зајам за износ који је на или близу процењене вредности, а самим тим и већи омјер зајма и вредности, зајмодавци уочавају да постоји већа могућност да кредит заостане јер је мали или готово саграђен капитал у оквиру имања. Уколико дође до оврхе, зајмодавцу ће можда бити тешко продати кућу толико да покрије неизмирени хипотекарни биланс и оствари зараду од трансакције.
Фактори који утичу на ЛТВ однос
Главни фактори који утичу на ЛТВ омјер су уплата, продајна (уговорна) цијена и процијењена вриједност. Да бисте постигли најнижи (и најбољи) ЛТВ омјер, повишајте предујам и покушајте снизити продајну цијену. Узмимо горе наведени пример, претпоставимо да купујете кућу која вреди 100 000 УСД, али је власник спреман да прода за 90 000 УСД. Ако направите исти износ од 10.000 УСД, ваш зајам износи само 80.000 УСД што резултира ЛТВ-ом од 80% (80.000 / 100.000). Ако увећате предујам на 15.000 УСД, ваш хипотекарни кредит сада износи 75.000 УСД, а ваш ЛТВ омјер износи 75% (75.000 / 100.000).
Све ово је важно, јер што је нижи ЛТВ омјер, већа је шанса да кредит буде одобрен, нижа ће бити каматна стопа и мања је вјероватност да ћете морати да купите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ).
ЛТВ стопе и каматне стопе
Иако омјер зајам-вриједност није једини одлучујући фактор у осигурању хипотеке, зајма капитала или кредитне линије, он игра значајну улогу у томе колико кошта задуживање власника куће. У ствари, висок ЛТВ омјер може вас спријечити да се квалифицирате за опцију зајма или рефинансирања.
Већина зајмодаваца нуди подносиоцима за хипотеку и власнички капитал најнижу могућу каматну стопу када је омјер зајмова и вредности на или испод 80%. Већи омјер ЛТВ не искључује зајмопримце да буду одобрени за хипотеку, иако се укупни трошак зајма повећава како ЛТВ омјер расте. На пример, зајмопримац са ЛТВ коефицијентом од 95%, може бити одобрен, али каматна стопа може бити и до целог процентног поена виша него за дужника са ЛТВ коефицијентом од 75%.
Поред тога, ако је омјер ЛТВ већи од 80%, вјероватно ћете морати да купите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ), којем се на годишњем нивоу може додати било где од 0, 5% до 1% целокупног износа кредита. ПМИ од 1% на зајам од 100.000 УСД, на пример, додао би 1.000 УСД на износ плаћен годишње или 83.33 УСД месечно. Плаћања ПМИ се настављају све док ЛТВ омјер не буде 80% или нижи. ЛТВ омјер ће се смањивати како плаћате зајам, а како се вриједност вашег дома повећава с временом.
Захтевање 80% (или нижег) ЛТВ односа како би се избегао ПМИ није закон, али то је пракса готово свих зајмодаваца. Изузеци се понекад праве за кориснике кредита са високим примањима, мањим дугом или другим факторима попут великог инвестиционог портфеља.
Максимални омјер зајма и вриједности највећи је дозвољени омјер величине зајма и вриједности имовине у долару. Што је већи однос кредита и вредности, већи је део купопродајне цене која је финансирана. Будући да кућа дјелује као гаранција за зајам, омјер зајам-вриједност мјерило је ризика који користе зајмодавци. Различити програми зајма посматрају да имају различите факторе ризика, па стога имају различите максималне омјере кредита и вриједности.
Врсте зајма и ЛТВ однос
Одређене врсте кредита имају посебна правила када је у питању омјер ЛТВ.
ФХА кредити
ФХА зајмови, који омогућавају почетни омјер ЛТВ до 96, 5%, захтијевају премију хипотекарног осигурања (МИП) која траје онолико дуго колико је имате, без обзира колико низак ЛТВ омјер на крају иде. Већина људи рефинансира се на уобичајени зајам након што ЛТВ однос достигне 80% како би се уклонио МИП.
Зајмови за ВА и УСДА
Зајмови ВА и УСДА - доступни тренутним и бившим војним или онима у руралним областима - не захтевају приватно хипотекарно осигурање иако однос ЛТВ може бити и стопостотни. Међутим, и за ВА и за УСДА кредите имају додатне накнаде.
Фанние Мае и Фреддие Мац
ХомеРеади куће Фанние Мае и кућа Фреддие Мац Могући хипотекарни програми за кориснике кредита са малим примањима омогућавају ЛТВ омјер од 97% (3% аванса), али захтијевају хипотекарно осигурање док тај омјер не падне на 80%.
Рационализиране опције рефинанцирања, које се одричу захтјева за оцјењивањем (што значи да ЛТВ омјер куће не утјече на кредит), постоје за ФХА, ВА и УСДА кредите. За оне са ЛТВ омјером преко 100% - познатим и под називом "подводно" или "наопако" - Фанние Мае-ова могућност високог зајма према вриједности зајма и вриједности Фреддие Мац-а је побољшана помоћ за повраћај који су замишљени да замијене ХАРП програм рефинанцирања који истиче 31. децембра 2018., доступни су.
Рангирање односа зајма према вредности
ЛТВ омјер од 80% или нижи сматра се добрим за већину сценарија хипотекарних зајмова. ЛТВ омјер од 80% пружа најбоље шансе да будете одобрени, најбољу каматну стопу и највећу вјероватност да нећете бити потребни за куповину хипотекарног осигурања. Као што је горе наведено, међутим, зајмови ВА и УСДА омогућавају већи омјер ЛТВ (до 100%) и још увијек избјегавају скупо осигурање приватне хипотеке, иако се примјењују друге накнаде.
За већину опција рефинансирања, осим ако не подносите захтев за рефинансирање готовине, омјер ЛТВ није важан, тако да не постоји ствар попут „добра“ или „лоша“. Ако поднесете захтјев за рефинансирање новца, ЛТВ омјер од 90% или мањи сматра се добрим.
ЛТВ вс. Комбиновани ЛТВ - ЦЛТВ
Док ЛТВ однос гледа на утицај појединачног хипотекарног зајма приликом куповине некретнине, комбиновани однос кредита и вредности (ЦЛТВ) представља однос свих осигураних зајмова на некретнини и вредности имовине. Зајмодавци користе ЦЛТВ омјер за одређивање ризика неплаћања потенцијалног купца куће када се користи више од једног кредита - на примјер, ако ће имати двије или више хипотека, или хипотеку плус хипотекарни кредит или кредитну линију (ХЕЛОЦ). Генерално, зајмодавци су спремни да дају кредите по омјерима ЦЛТВ од 80% и више, зајмопримцима са високим кредитним рејтингом.
ЛТВ омјер узима у обзир само примарни салдо хипотеке. Стога је у горњем примјеру омјер ЛТВ-а 50%, резултат дијељења примарног хипотекарног салда од 100.000 УСД на почетну вриједност од 200.000 УСД. Примарни зајмодавци обично су издашнији са ЦЛТВ захтјевима.
Узимајући у обзир горњи пример, у случају искључења са слободе, примарни носилац хипотеке прима свој новац у целости пре него што други носилац хипотеке прими било шта. Ако се вредност имовине смањи на 125.000 УСД пре него што корисник кредита не плати обавезу, примарни носилац заложног права добија целокупни дуговани износ (100.000 УСД), док други заложни власник добија само преосталих 25.000 долара упркос дугу 50.000 долара. Примарни носилац заложног права раме са мањим ризиком у случају пада вриједности имовине и стога може приуштити да позајми по вишем ЦЛТВ-у.
Ограничења ЛТВ
Главни недостатак вредности зајма је што укључује само примарну хипотеку коју власник куће дугује, а не укључује остале обавезе као што је друга хипотека или зајам власничког капитала. Стога је комбиновани зајам за вриједност (ЦЛТВ) инклузивнија мјера способности зајмопримца да враћа стамбени кредит.