Оперативни однос трошкова (ОЕР)
У некретнинама, омјер оперативних трошкова (ОЕР) је мјерење трошкова управљања имовином у односу на приход који имовина доноси. Израчунава се дељењем оперативног трошка имовине (умањеног за амортизацију) од његовог бруто оперативног прихода и користи се за упоређивање трошкова сличних својстава. Инвеститор би требао потражити црвене заставе, попут већих трошкова одржавања, оперативног прихода или комуналних услуга који га могу одвратити од куповине одређене имовине.
Распон односа оперативних трошкова је најидеалнији између нивоа од 60% до 80%, где је нижи, то је боље.
Кључне Такеаваис
- Коефицијент оперативних трошкова представља мјерење колико је инвеститору профитабилна некретнина.
- Израчунава се дељењем свих оперативних трошкова умањених за амортизацију и оперативних прихода.
- Пожељно је ниже ОЕР јер то значи да су трошкови смањени у односу на приходе.
Формула за ОЕР је:
ОЕР = Укупни оперативни трошкови - амортизација Бруто приходОЕР = \ фрац {\ тект {Укупни оперативни трошкови} - \ текст {амортизација}} {\ текст {Бруто приход}} ОЕР = Бруто приходи Укупни оперативни трошкови - амортизација
Како израчунати ОЕР
1:23Оперативни однос трошкова
Да бисте израчунали ОЕР за некретнину, морате знати оперативне трошкове. Укључују све врсте накнада и трошкова који настају као уобичајени трошкови пословања. Такође ћете морати да израчунате трошак амортизације имовине, који ће се разликовати овисно о рачуноводственој методи која се користи.
Шта вам говори однос оперативних трошкова?
Израчунавање ОЕР-а током више година може помоћи инвеститору да уочи трендове у оперативним трошковима имовине. Ако се трошкови имовине годишње повећавају по већој стопи од прихода, ОЕР се такође повећава и годишње. Стога инвеститор може изгубити више новца што дуже држи имовину.
Када је власник стамбеног објекта, инвеститор треба да се ослободи радних места коришћењем ефективног дохотка од закупа, или потенцијалног прихода од закупа умањеног за слободно радно место и кредитне губитке, а не за потенцијални приход од закупа. Пошто је управљање слободним радним местима укључено у ефикасно управљање имовином, укључујући упражњена радна места у ОЕР-у даје тачнију слику оперативних трошкова и показује где се могу побољшати. На пример, лоше управљана имовина ће највероватније имати веће стопе слободних места, што ће се одразити на ОЕР.
Накнаде за управљање имовином, комуналије, уклањање смећа, одржавање, осигурање, поправке, порези на имовину и други трошкови укључени су у омјере оперативних трошкова. Додатни оперативни трошкови које би инвеститори требало да урачунају у ОЕР укључују накнаде за управљање имовином, уређење пејзажа, одвјетничке накнаде, газдинство и основно осигурање имовине. Ови трошкови помажу свакодневно водити објекат. Из тог разлога, плаћања кредита, капитална побољшања и лична имовина су искључени из оперативних трошкова.
Нижи ОЕР обично значи да се имовином управља ефикасно и исплативије је за инвеститоре, као и да мањи приход од имовине покрива трошкове пословања и одржавања. Ако је пословање скалабилно, власник може повећати најамнину за сваку јединицу без увећаних оперативних трошкова. Поред тога, ОЕР може показати где се могу појавити потенцијални проблеми, попут наплате рачуна за комуналне услуге, тако да инвеститори могу брже решавати проблеме и заштитити нивое своје добити.
Пример како се користи ОЕР
Узмимо хипотетски пример, где инвеститор А поседује више породичну стамбену зграду и доноси 65.000 долара месечно најамнине. Инвеститор такође плаћа 50.000 УСД за оперативне трошкове, укључујући месечне хипотеке, порезе, комуналије и тако даље. Очекује се да ће се имовина ове године амортизовати за 85 000 УСД.
Стога се годишњи ОЕР може израчунати као:
[(50.000 × 12) −85.000] (65.000 × 12) = 66% \ фрац {[(\ 50.000 \ пута 12) - 85.000]} {(65.000 \ пута 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [(50.000 × 12 УСД) −85.000] = 66%
То значи да оперативни трошкови троше отприлике две трећине прихода остварених овом имовином.
Разлика између ОЕР и стопе ограничења
Стопа капитализације (или стопа капитализације) користи се у свету комерцијалних некретнина за означавање стопе приноса која се очекује да ће се створити на некретнини за улагање у некретнине. Ово мерење често називано "стопом ограничења" израчунава се на основу нето прихода који се очекује да ће имовина остварити. Користи се за процену потенцијалног поврата улагања инвеститора на тржишту некретнина.
Стопа ограничења једноставно представља принос имовине током једногодишњег периода под претпоставком да је некретнина купљена у готовини, а не у зајму. Дефинише се формулом:
Ограничена стопа = нето оперативни приход ÷ тренутна тржишна вредност \ текст {Највећа стопа} = \ текст {нето оперативни приход} \ див \ текст {тренутна тржишна вредност} Стопа обима = нето оперативни приход ÷ тренутна тржишна вредност
Иако је сличан ОЕР-у у погледу мерења профитабилности инвестиционе некретнине, разликује се по томе што ОЕР користи бруто приход, а не нето приход и поставља га у називник. ОЕР такође не узима у обзир тржишну вредност некретнине.
Ограничења ОЕР
Постоје две недостатке ОЕР-а за инвеститоре у некретнине. Прво, јер не укључује тржишну вредност некретнине (као што је и стопа ограничења), не обавештава инвеститора о релативној вредности имовине приликом куповине или продаје. То само говори о ефикасности операција које су у току. Стога би га требало користити у комбинацији са нечим попут стопе ограничења приликом процене улагања у некретнине.
Друго, с обзиром да се амортизација може израчунати на више различитих начина, ОЕР се може играти по повољнијој методи обрачуна амортизације.
Упоредите инвестиционе рачуне Име добављача Опис Откривање оглашивача × Понуде које се појављују у овој табели су од партнерстава од којих Инвестопедиа прима накнаду.