Изнајмљивање кућа - како процес ради

Ако сте попут већине купаца кућа, требаће вам хипотека за финансирање куповине нове куће. Да бисте се квалификовали, морате имати добар кредитни резултат и готовину за предујам. Без тога, традиционална рута за власништво над домовима можда није опција.

Међутим, постоји алтернатива: уговор о закупу, у којем изнајмите кућу на одређено време, са могућношћу да га купите пре истека закупа. Уговори о закупу се састоје од два дела: стандардни уговор о закупу и опција куповине. Ево превидјења на шта треба пазити и како функционира процес изнајмљивања. То је сложеније од изнајмљивања па ћете морати предузети додатне мере опреза да бисте заштитили своје интересе. То ће вам помоћи да схватите је ли уговор добар избор ако желите да купите дом.

Кључне Такеаваис

• Уговор о закупу-сопству је уговор у којем се обавезујете да ћете унајмити некретнину на одређено вријеме, с могућношћу да је купите пре истека закупа.
• Уговори о закупу стана укључују стандардни уговор о закупу, а такође и могућност куповине имовине касније.
• Схватите да уговори о закупу дају вам право да купите дом када истекне закуп, док уговори о откупу закупа захтевају да га купите.
• Најам плаћате током цијелог закупа, а у неким случајевима се на купопродајну цијену примјењује проценат плаћања.
• Уз неке уговоре о закупу, можда ћете морати одржавати имовину и плаћати поправке.

Изнајмљивање домова: како процес функционише

Неповратне аконтације

У уговору о закупу, ви (као купац) плаћате продавачу једнократно, обично неповратну, аконтацију која се назива опциону накнаду, опциони новац или опцију накнаде. Ова накнада вам пружа могућност да кућу купите до неког датума у ​​будућности. Накнада за опцију се често договара, јер нема стандардне цене. Ипак, накнада се обично креће између 2, 5% и 7% од купопродајне цене.

Најам-опција против закупа

Важно је напоменути да постоје различите врсте уговора о закупу, да су неки повољнији за потрошаче и флексибилнији од других. Уговори о закупу дају вам право, али не и обавезу, да купите дом када истекне закуп. Ако одлучите да не купите некретнину на крају закупа, опција једноставно истиче и можете отићи без икакве обавезе да наставите плаћати најам или купити.

Пазите на уговоре о закупу. Са овим бисте могли бити законски обавезани да купите дом на крају закупа, без обзира да ли можете да га приуштите или не. Да бисте имали могућност куповине без обавезе, то мора да буде уговор о закупу. Будући да легализам може бити изазов за дешифровање, увек је добра идеја преиспитати уговор са квалификованим адвокатом за некретнине пре него што било шта потпишете, тако да знате своја права и тачно у шта се бавите.

Договорено о набавној цени

Уговори о закупу треба да прецизирају када и како се одређује откупна цена куће. У неким случајевима се ви и продавац договорите о купопродајној цени када је уговор потписан, често по вишој цени од тренутне тржишне вредности. У другим ситуацијама, цена се одређује када рок закупа истиче, на основу тадашње тржишне вредности имовине. Многи купци радије „закључавају“ купопродајну цену, посебно на тржиштима где цене кућа поскупљују.

Примјена најамнине за директора

Плаћаћете најамнину током целог трајања закупа. Питање је да ли се део сваке исплате примењује на евентуалну откупну цену. На пример, ако плаћате 1.200 УСД станарине сваког месеца током три године, а 25% од тога се приписује куповини, зарадит ћете 10.800 УСД закупа (1200 УСД к 0, 25 = 300 $; 300 $ к 36 мјесеци = 10, 800 УСД). Типично је закупнина нешто виша од растуће стопе за подручје надокнаде за кредит за најам који добијате. Али будите сигурни да знате шта добијате за плаћање те премије.

У неким уговорима цео или неки опцијски новац који морате платити може се применити на евентуалну купопродајну цену приликом затварања.

Одржавање куће за изнајмљивање

Зависно од услова уговора, можда ћете бити одговорни за одржавање имовине и плаћање поправка. Обично је то одговорност закуподавца, зато пажљиво прочитајте ситан отисак уговора. Пошто су продавци на крају одговорни за било какве накнаде, порезе и осигурање удружења власника кућа (ипак је то и даље њихова кућа), они обично одлучују покрити ове трошкове. У сваком случају, потребна вам је полиса осигурања изнајмљивача за покривање губитака на личној имовини и осигурање одговорности ако је неко повређен док је у кући или ако некога случајно повредите.

Будите сигурни да су у уговору јасно наведени захтеви за одржавање и поправку (замолите свог адвоката да објасни своје одговорности). Одржавање имања, нпр. Кошење травњака, подрезање лишћа и чишћење олука, итд., Веома је различито од замене оштећеног крова или довођења електричне енергије у код. Да ли ћете бити одговорни за све или само косити травњак, прегледајте дом, наручите процену и проверите да ли су порези на имовину ажурирани пре него што било шта потпишете.

Куповина имовине

Шта ће се догодити када уговор заврши, дијелом зависи од врсте уговора који сте потписали. Ако имате уговор о закупу и желите да купите некретнину, вероватно ћете морати да добијете хипотеку (или друго финансирање) да бисте у целости платили продавцу.

Супротно томе, ако одлучите да не купите кућу или нисте у могућности да обезбедите финансирање до краја рока закупа, опција истиче и прелазите ван куће, баш као да изнајмљујете било коју другу имовину. Вероватно ћете изгубити новац до тог тренутка уплаћен, укључујући опциони новац и било који зарађени кредит за станарину, али нећете имати никакву обавезу да наставите са изнајмљивањем или куповином куће.

Ако имате уговор о откупу закупа, можда ћете бити законски обавезни да купите некретнину након истека закупа. То може бити проблематично из више разлога, посебно ако нисте у могућности осигурати хипотеку. Уговори о закупу готово увек су повољнији од уговора о откупу закупа, јер нуде већу флексибилност и не ризикујете да вас туже ако не желите или не можете да купите дом када истекне закуп.

Поступак третирајте исто као и кад бисте купили кућу: обавите с дужном пажњом, истражите подручје, упоредите цене са другим кућама у близини, истражите уговор и истражите историју продавца.

Идеалан кандидат за изнајмљивање

Уговор о закупу може бити одлична опција ако сте жељни власник куће, али нисте баш спремни, финанцијски гледано. Ови уговори вам пружају шансу да набавите своје финансије, побољшате кредитни резултат и уштедите новац за предујам док „закључавате“ кућу коју желите да поседујете. Ако опцијски новац и / или проценат станарине иду ка куповној цени, што често чине, такође морате да изградите неки капитал.

Иако су уговори о закупу стана традиционално усмерени према људима који не могу да се квалификују за добијање кредита, постоји друга група кандидата коју је индустрија закупа у великој мери превидјела: људи који не могу да добију хипотеке у скупа, неусклађена тржишта кредита. "На тржиштима високих цена урбаних некретнина, где су стандардни неусклађени кредити, постоји велика потражња за бољим решењем за финансијски одрживе, кредитно способне људе који још не могу да добију или не желе хипотеку. ", Каже Марјорие Сцхолтз, оснивачица и извршна директорица компаније Вербхоусе, стартап из Сан Франциска који редефинише тржиште најма до сопственог власништва.

"Како цене кућа расту и све више и више градова се цене поклапају са кредитним лимитима и гурају у јумбо кредите, проблем прелази са потрошача на индустрију финансирања кућа", каже Сцхолтз. Уз строге смернице за аутоматско преписивање и 20% до 40% предујмова за уплату, чак и финансијски способни људи могу имати проблема са добијањем финансирања на овим тржиштима.

„Све необично - на пример у дохотку - пребацује добре примаоце прихода у„ извансеријски “статус, јер их ундервритери не могу лепо уклопити у оквир“, каже Сцхолтз. Ово укључује људе који имају нерадна примања, су самозапослени или уговорни радници или имају неостварени кредит у САД-у (нпр. Страни држављани) - и онима којима једноставно недостаје огромних 20% до 40% авансних уплата које банке требају за неусклађене зајмове.

Тржишта високих цена нису очигледно место на којем ћете наћи некретнине за изнајмљивање, због чега је Вербхоусе необичан. Али сви потенцијални купци кућа за изнајмљивање имали би користи од покушаја да упишу своје карактеристике усредсређене на потрошаче у уговоре о закупу: сопствена накнада и део сваке најамнине купују ниже од цене за долар, цена закупа и откупа закључана је до пет година, а учесници могу изградити капитал и освојити уважавање тржишта, чак и ако одлуче да не купују. Према Сцхолтзу, учесници могу „уновчити“ по фер тржишној вредности: Вербхоусе продаје кућу, а учесник задржава апрецијацију на тржишту плус било који капитал који је скупио кроз плаћања „откупа“ закупа.

Пре него што потпишете уговор

Иако ћете унајмити пре него што купите, добра је идеја да се подједнако потрудите као да купите кућу директно. Ако размишљате о изнајмљивању имовине, обавезно:

• Одаберите исправне услове. Унесите уговор о опцији закупа, а не уговор о куповини закупа.
• Нађи помоћ. Унајмите квалификованог адвоката за некретнине који ће вам објаснити уговор и помоћи вам да разумете своја права и обавезе. Можда желите да преговарате о неким тачкама пре потписивања или избегнете уговор ако вам није довољно повољан.
• Истражите уговор. Обавезно схватите:
• рокови (шта доспева када)
• опциону накнаду и плаћање станарине - и колико се свака односи на купопродајну цену
• како се одређује откупна цена
• како искористити своју могућност куповине (на пример, продавац ће можда тражити да писмено обавештавате о намери да купите)
• да ли су дозвољени кућни љубимци
• ко је одговоран за одржавање, накнаде за удружење власника кућа, порез на имовину и слично.
• Истражите дом. Наручите независну процену, прибавите инспекцију имовине, проверите да ли су порези на имовину ажурирани и осигурајте да на њему нема заложних права.
• Истражите продавца. Проверите кредитни извештај продавца да бисте пронашли трагове финансијских проблема и прибавили извештај о власништву да бисте видели колико дуго је продавац поседовао некретнину - што дуже је власник и више капитала, то боље.
• Дупла провера. Под којим условима бисте изгубили могућност куповине некретнине? На основу неких уговора то право губите ако касните са само једном најамнином или ако продаватеља не писмено обавестите о својој намери да купите.

Доња граница

Уговор о закупу имовине омогућава потенцијалним купцима кућа да се одмах уселе у кућу, са неколико година да раде на побољшању својих кредитних бодова и / или штеде на предујму пре него што покушају да добију хипотеку. Наравно, морају се поштовати одређени услови, у складу са споразумом о закупу. Чак и ако агент за некретнине помаже у том процесу, неопходно је да се пре било каквог потписивања консултујете са квалификованим адвокатом за некретнине који вам може разјаснити уговор и ваша права.