Изнајмљивање некретнина: готовина или крава новца?

Они који улажу у некретнине, као и у било коју имовину, стално се суочавају са одлукама да ли да купују, продају или држе. А те одлуке зависе од процјене предметне имовине. Вредновање некретнина користећи дисконтиране новчане токове или начине капитализације слично је вредновању акција или обвезница. Једина разлика је што новчани токови потичу из простора закупа, за разлику од продаје производа и услуга.

Компаније за инвестирање у некретнине развиле су софистициране моделе процене како би им помогле у њиховим одлукама. Међутим, коришћењем алата за прорачунске таблице појединац може произвести одговарајућу процену већине некретнина које стварају приход - укључујући стамбене некретнине купљене да би служиле као резиденцијална имовина за изнајмљивање.

Прочитајте даље како бисте сазнали како било који инвеститор може створити процену довољно задовољавајућу за искоришћавање кроз потенцијалне могућности улагања.

Индивидуалне процене

Неки сматрају да је вредновање непотребно ако је верификована процена завршена. Међутим, процена инвеститора може се разликовати од процењивача из више разлога.

Инвеститор може имати различита мишљења о могућности имовине да привуче станаре или о ценама закупа које су станари спремни платити. Као потенцијални купац или продавац, инвеститор може осећати да некретнина има мање или више ризика од проценитеља.

Оцењивачи спроводе одвојене процене вредности. Они укључују трошкове замене имовине, поређење недавних и упоредивих трансакција и приступ прихода. Неке од ових метода обично заостају за тржиштем, подцјењујући вриједност током раста и прецијењујући имовину у силазном тренду.

Проналажење прилика на тржишту некретнина укључује проналажење некретнина које је тржиште погрешно проценило. Ово често значи управљање некретнином до нивоа који надилази тржишна очекивања. Процена треба да пружи процену стварног потенцијала за доношење имовине од дохотка.

Вредновање некретнина

Приступ прихода процењивању некретнина сличан је поступку процене вредности акција, обвезница или било које друге инвестиције која доноси добит. Већина аналитичара користи методу дисконтираног новчаног тока (ДЦФ) за одређивање нето садашње вредности средства (НПВ) .

НПВ је вредност имовине у данашњим доларима којом ће се постићи поврат улагања прилагођен ризику. НПВ се одређује дисконтирањем периодичног новчаног тока који је доступан власницима према потребној стопи поврата инвеститора (РРОР). Пошто је РРОР захтевана стопа улагања за уложене ризике, изведена вредност је вредност прилагођена ризику за тог појединачног инвеститора. Упоређујући ову вредност са тржишним ценама, инвеститор је у могућности да донесе одлуку о куповини, задржавању или продаји.

Вриједности акција се добивају дисконтирањем дивиденди, вриједности обвезница дисконтирањем исплате камата. Некретнине се вреднују дисконтирањем нето новчаног тока или готовине доступне власницима након што се сви трошкови одузму од прихода од закупа. Процјена имовине укључује процјену свих прихода од закупа, а затим одузимање свих трошкова потребних за извршавање и одржавање тих закупа.

Разбијање закупа

Све процене прихода долазе директно од закупа. Закупи су уговорни уговори између станара и станодавца. Сва закупнина и уговорно повећање станарине (ескалације) биће прецизирани у најмовима, као и опције за концесију за простор и закуп. Власници такође надокнађују део или цео трошак имовине од станара. Начин наплате овог прихода такође се наводи у уговору о закупу. Постоје три главне врсте закупа:

• Најмови закупа
• Нето закупи
• Закупи са троструком мрежом (ННН)

У најму пуних услуга, закупци не плаћају ништа осим најамнине. У нето закупу, станари обично плаћају свој део повећања трошкова за период након пресељења у некретнину. У троструком нето закупу, закупац плаћа пропорционалан део свих трошкова имовине.

Следе врсте трошкова које треба узети у обзир при припреми процене прихода:

• Трошкови лизинга
• Трошкови управљања
• Капитални трошкови

Трошкови закупа односе се на трошкове неопходне за привлачење станара и извршавање закупа. Трошкови управљања односе се на трошкове имовине, као што су комуналне услуге, чишћење, порезе итд., Као и на све трошкове управљања имовином. Приходи умањени за оперативне трошкове једнаки су нето оперативном приходу (НОИ). НОИ је новчани ток добијен из уобичајеног пословања имовине. Новчани ток се затим добија одузимањем капиталних трошкова од НОИ. Капитални трошкови представљају било које периодичне капиталне издатке за одржавање имовине. Они укључују било који капитал за провизије за закуп, побољшања станара или капиталне резерве за будуће надоградње имовине.

Пример вредновања

Једном када се утврде периодични новчани токови, они се могу дисконтирати натраг како би се утврдила вредност имовине. На слици 1 приказан је једноставан дизајн вредновања који се може прилагодити тако да вреднује већину својстава.

Слика 1

Вредновање претпоставља имовину која у првој години ствара приход од закупа од 100.000 УСД, који расте за 4% годишње и 3% након 10. Трошкови се процењују на 40% прихода. Капиталне резерве моделиране су у износу од 10 000 УСД годишње. Дисконтна стопа или РРОР је постављена на 13%. Стопа капитализације за утврђивање вредности реверзије имовине у 10. години процењује се на 10%. У финансијској терминологији, ова стопа капитализације једнака је Кг, где је К РРОР инвеститора (обавезна стопа приноса) и очекује се раст прихода. Кг је такође познат као потребан поврат улагања од инвеститора или износ укупног поврата који је обезбеђен дохотком.

Вредност имовине у 10. години добива се тако што се процењује НОИ за 11. годину и подели са стопом капитализације. Под претпоставком да захтевана стопа приноса од инвеститора остане 13%, тада би капитализација била једнака 10% или Кг (13% - 3%). На слици 2, НОИ у 11. години је 88.812 долара. Након што се израчунају периодични новчани токови, они се затим дисконтирају дисконтном стопом (13%) како би се добио НПВ од 58, 333 УСД.

Слика 2 (у хиљадама долара)

Слика 2 даје основни формат који се може користити за вредновање било које имовине која доноси или изнајмљује. Инвеститори који купују стамбену некретнину као некретнину за изнајмљивање треба да припреме процене како би утврдили да ли су цене закупа довољне да подрже купопродајну цену имовине. Иако ће проценитељи често користити десетогодишњи ток готовине, инвеститори би требало да произведу новчане токове који одражавају претпоставке о којима се претпоставља да је имовина купљена. Овај формат, иако поједностављен, може се прилагодити тако да вреднује било коју некретнину, без обзира на сложеност. Чак се и хотели могу ценити на овај начин. Замислите само изнајмљивање ноћних соба као једнодневни закуп.

Купујте, продајте или задржите

Ако купујете некретнину, ако је процењена вредност инвеститора већа од понуде продавца или процењене вредности, тада се имовина може купити са великом вероватноћом да ће примити РРОР. Супротно томе, ако продаје некретнину, ако је процењена вредност мања од понуде купца, некретнина треба да се прода. Поред тога, ако је процењена вредност у складу са тржишном и РРОР нуди адекватан поврат за укључени ризик, власник може одлучити да држи инвестицију све док не постоји неравнотежа између процене и тржишне вредности.

Вредност се може дефинисати као највећи износ који би неко био спреман да плати за некретнину. Када купујете имовину, финансирање не би требало да утиче на крајњу вредност имовине јер сваки купац има на располагању различите могућности финансирања.

Међутим, то није случај за инвеститоре који већ поседују имовину која је финансирана. Финансирање мора бити узето у обзир приликом одлучивања о погодном времену за продају, јер структуре финансирања, попут пенала за унапред плаћање, могу одузети инвеститору његове приходе од продаје. Ово је важно у случајевима када су инвеститори добили повољне услове финансирања који више нису доступни на тржишту. Постојећа инвестиција са дугом може пружити боље приносе прилагођене ризику него што се то може постићи ако се реинвестира потенцијални приход од продаје. Подесите ризик РРОР тако да укључи додатни финансијски ризик хипотекарног дуга.

Доња граница

Било да купујете или продајете, могуће је произвести модел процене који је довољно тачан да помогне у процесу доношења одлука. Математика која је укључена у креирање модела релативно је једноставна и у складу је са већином инвеститора. Након стицања неких основних информација о локалним тржишним стандардима, структурама закупа и начину на који приходи и расходи функционишу у различитим врстама имовине, требало би да буде у могућности да предвиди будуће новчане токове.