Приступ упоређивању продаје (СЦА)
Приступ упоређивања продаје је метода процене некретнина која упоређује некретнину са другим некретнинама са сличним карактеристикама које су недавно продате. Метода узима у обзир утицај који појединачне карактеристике имају на укупну вредност својства. Другим речима, укупна вредност некретнине је збир вредности свих карактеристика. Агенти за продају некретнина и проценитељи могу користити приступ поређења продаје приликом процене некретнина за продају.
Разумевање приступа упоређивања продаје (СЦА)
Приступ упоређивања продаје помаже професионалцима и купцима некретнина да утврде да ли је цена куће фер и упоредива са тренутним тржиштем.
Приступ се користи као окосница за упоредну анализу тржишта, која је анализа цена недавно продатих некретнина које су сличне и унутар истог географског подручја. Другим речима, приступ често подразумева сагледавање локалних својстава да бисте видели шта имају заједничко. Одатле, проценитељи могу одредити вредност некретнине на основу њених карактеристика. Испитивањем својстава на истој локацији избегава се употреба мање поузданих метода, као што је поређење продаје некретнина у ширем географском подручју.
Примјена приступа упоређивања продаје
Иако има много корака које процењивач некретнина може предузети у процени вредности некретнине, доле су наведени неки од најчешћих. Важно је напоменути да приступ упоређивања продаје није званична процена, а ако је некретнина јединствена, можда ће бити потребна формална процена.
Локација и суседство
Географија локације у којој се налазе некретнине и стање локалне топографије могу имати директне ефекте на вредност додељену свим упоредивим некретнинама. На примјер, све куће које се налазе у близини аеродрома имале би проблеме са буком које би биле дио њихових упоређивања продаје. Када би се те исте куће налазиле у мирнијем делу града, процена вредности била би другачија.
Било би прикладније упоредити куће које се налазе у истом кварту од кућа у другом делу града, чак и ако имају исти архитектонски дизајн. Неки од фактора на које треба пазити у процени суседства су:
- Близина оближњих школа, ако их има
- Вода, језера или плаже
- Паркови или заједничке површине
- Близина аутопутева или надвожњака
- Напуштене зграде, железничка пруга, индустријске зграде
Остали спољни фактори могу да се играју са оценом, као што су ниво загађења на имању и околини.
Недавно продати огласи
Прегледајте вредност имовине куће и трошкове по квадрату. Недавно продати пописи могу вам помоћи да почну вриједност вриједности домова у околини. Иако се куће продају по различитим ценама у зависности од њихових карактеристика и тржишта у тренутку продаје, преглед вредности некретнина и недавна продаја пружиће добро почетно место или почетни број.
Карактеристике куће за продају са сличним уређајима
Дом треба упоредити са објектима који имају исти број спаваћих соба, гаража и купатила. Поређење треба да обухвати куће отприлике истих квадрата на парцелама земљишта отприлике исте величине.
Старост и стање домова
Упоредите дом са онима сличних година, а ако је старији дом, да ли су му потребне надоградње. Опште стање куће може значајно утицати на процену. На пример, две куће могу бити истог дизајна, са истим бројем соба, али можда ће требати поправити и једну кућу. Може доћи до оштећења термита, проблема са водоводима или крововима који морају бити замењени или поправљени. Свако потребно побољшање утицало би на вредност имовине, без обзира на то да ли има упоредиве карактеристике.
Израчунајте просечну цену по квадрату
Једном када се куће са сличним особинама, старошћу и земљописима саставе, узмите сваку од њихових продајних цена и поделите их њиховим квадратним снимцима. Резултат ће донети трошкове по квадрату на основу домова у анализи поређења продаје. Просечно коштајте квадратни снимак за све упоредиве домове и помножите тај број са квадратуром куће која се процењује.
На пример, погледајмо куће на истом подручју и израчунајмо њихов просечни квадрат. Три куће у области продате су недавно и наведене су како следи:
- 300.000 долара са 3.500 квадратних стопа и цена по квадратном снимку од 85, 70 долара (300 000 / 3.500)
- 285.000 долара са 2800 квадратних метара и ценом квадрата са 101, 78 долара
- 232.000 долара са 2.500 квадратних стопа и ценом квадрата на снимку од 92, 80 долара
- Просечна цена квадрата за три некретнине је 93, 42 УСД или ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 УСД) / 3)
Кућа која се процењује има квадратни снимак од 2.600, а када множимо просечни квадратни снимак за упоредне домове, стижемо до процењеног износа од 242.892 УСД или (93.42 * 2.600). Анализа треба да пружи разумну вредност за дом.
Наравно, многе друге карактеристике могу повећати вредност куће. Међутим, анализа поређења продаје није тачна наука, јер вредност куће је помало субјективна, што значи да једна породица може у њој наћи већу вредност од друге и повећати своју понуду. Као што је раније речено, спољни фактори као што су економски услови, тржиште рада и стање на тржишту некретнина имају велику улогу у томе колико се кућа продаје или колико дуго на њему живи.