Истина о ценама некретнина

Лаичка теорија о некретнинама иде овако: Ходочасници су стигли. Почели су да користе земљу. Дошло је више Европљана. Потражња за земљом била је толико велика да су Индијанци били одгурнути да оставе простора за новопристигле досељенике. Не може се градити више земљишта, па ће потражња и цене увек расти, што некретнину чини великом инвестицијом.

Нажалост, формула није баш тако једноставна. Овдје ћемо погледати цијене некретнина и дуготрајну теорију да ће се они повећавати у недоглед.

Кључне Такеаваис

• Цијене кућа задњи пут су порасле здравом стопом 2004. године прије него што се тржиште некретнина поравнало.
• Од тада, вредности дома у порасту су у неким деловима земље због велике потражње и мале понуде, иако већина делова још увек није достигла ниво пре кризе.
• Потенцијални купци кућа не би се требали фокусирати на националне трендове, јер цијене варирају између држава, па чак и сусједних градова.
• Ниске стопе хипотеке индиректно утичу на цене кућа, јер су потрошачи спремни да преузму већи дуг када је кредит јефтин.

Историјске цене

Пре добро пуштаног пухања стамбеног балона и последичног краха некретнина који је започео озбиљно 2007. године, чини се да историјски подаци о ценама станова Националне асоцијације некретнина (НАР) подржавају теорију о бескрајно растућим ценама. Графикон испод приказује просечне цене кућа од 1968. до 2004. године, показујући просечно годишње повећање од 6, 4%, без иједног пада током 36-годишњег периода.

Слика 1: Средње цене кућа од 1968. до 2004. године

Извор: Национално удружење некретнина

Шта се подаци не приказују

Нажалост за власнике кућа, 2004. година је била последња година здравог броја раста пре него што је тржиште попримило раст. До 2006. године подаци НАР-а показали су само пораст од 1%. Након тога, тржишта су доживела невиђени пад.

Цијене су почеле падати на националној разини у 2007. години. Поново су пале у 2008. години, а опет у 2009. години. Средином 2010. године цијене станова поново су се вратиле на нивое из 2004. на стагнирајућем тржишту. Оно што се деценијама чинило као да је улазница у правцу растуће добити опала за више од 30% у само неколико година, показују подаци Стандард & Поор'с-а.

Цене су порасле због веће потражње и пада понуде на тржишту у многим деловима земље, али много области још увек нису достигле ниво на којем су биле пре кризе. К томе додајте и чињеницу да су стандарди позајмљивања постали строжи и то отјера људе са тржишта.

Пре него што су бројке почеле да иду погрешним путем, подаци о трендовима продајних цена пружили су непотпуну слику. Национална асоцијација градитеља кућа саопштила је да је просечна величина куће у Америци била 983 квадратна метра 1950., 1500 четворних метара 1970., а 2349 квадратних метара 2004. године. Овај тренд се наставио у првој половини 2000-их, након чега је почео да донекле опада.

Пошто се величина домова повећава и инфлација додатно повећава трошкове грађевинског материјала, логично је да би цене кућа порасле. Али шта ће се догодити ако се инфлација узме у обзир из слике "> Велике депресије, Другог светског рата, 1970-их и 1980-их, сви периоди значајног пада цена. Мање опадања се редовно дешавају и у другим тачкама.

Бројеви и трендови

Чак и национални бројеви трендова говоре само део слике. Трендови цијена становања могу се знатно разликовати између географских региона. Бум у Калифорнији може маскирати попрсје у Детроиту. Чак и унутар истог града, бројеви могу веома варирати. Подручја која доживе нови раст или гентрификацију могу показати значајно апресирање цена док подручја широм града могу бити у опадању.

Када гледате националне и регионалне статистике, будите сигурни да водите рачуна о стварности тржишта у вашем локалном подручју. Раст цена на националном нивоу вам можда неће помоћи ако ваш град, држава или суседство пропадају.

Национални трендови вам можда не могу дати цјеловиту слику, јер вриједности и цијене некретнина варирају између држава и сусједних градова.

Реалност

Друга важна ствар коју треба посматрати када некретнину посматрате као инвестицију је да се она никада неће исплатити ако је не продате. Са практичног становишта, чак и ако вам се пребивалиште удвостручи од како сте га купили, то вероватно само значи да су вам порези на некретнине порасли. Сав добитак који доживите је само добитак на папиру док не продате некретнину.

Ако се одлучите на продају и надате се куповини друге куће у истом кварту, имајте на уму да су и цене других домова порасле. Да бисте заиста резервисали зараду од продаје, вероватно ћете морати да се преселите у мањи дом у истом кварту или да се преселите из тог подручја и пронађете јефтиније место за живот.

Иако је могуће искористити капитал у вашој кући узимањем зајма, коришћење куће као аутоматизованог рачунара (АТМ) била је глупа стратегија у прошлости. Не само да камате које плаћате једу ваше зараде, већ и отплата кредита одузима вашу финансијску стабилност. Ако цене некретнина опадну, можда ћете се наћи у незавидној позицији да дугујете више кредита, него што кућа вреди.

Хипотекарне стопе

Стопе хипотеке углавном расту у периодима економског раста. Када се то догоди, тржиште рада је здраво и зараде људи такође се повећавају. Стопе хипотеке биле су релативно ниске од пада тржишта становања, што је власништво над кућама учинило атрактивнијим. Каматна стопа за 30-годишњу хипотеку са фиксном стопом у мају 2013. године износила је 3, 35% и остала је релативно непромењена од јуна 2019. године на 3, 73%. Према Фреддие Мац-у, ниске стопе су покренуле апликације за куповину, а компанија очекује побољшање на стамбеном тржишту од већих продајних активности и нижих цена. Извештаји о хипотеци предвиђају да ће до краја 2019. стопа бити око 4, 4%, што значи да ће повећања можда бити занемарена.

Па како се то одиграва са ценама некретнина? Ниже стопе хипотеке не морају имати директан однос према ценама кућа, иако бисмо желели да мислимо да јесу. Али могу имати индиректни утицај на њих. Када су стопе ниске, потрошачи су спремнији и могу си приуштити да преузму већи дуг. То је зато што је цена кредита - тј. Камата - јефтина. Међутим, повећање каматних стопа тежи слабијој потражњи купаца.

Да ли је некретнина лоша инвестиција?

До сад можда размишљате како нема куповине куће у нади да ће она временом добити на вредности. Иако је тачно да вероватно нећете видети профит који бисте могли да потрошите ако планирате да живите у истој кући целог живота, ако купујете са излазном стратегијом, постоји много већа шанса да видите новчана добит.

Прво размислите о својој мотивацији за куповину куће. Ако желите да живите у њему, тада би требало да престанете да размишљате о добити и губицима. Ако се надате да ћете зарадити, тада морате да унесете трансакцију излазном стратегијом. То такође значи да треба да имате продајну цену у својој глави, све док купопродајну цену имовине држите на челу.

Када достигнете вашу цену, продате некретнину баш као и залихе које су цене. Ово можда није практичан приступ за ваш главни пребивалиште, зависно од вашег животног стила, али управо оно што многи инвеститори у некретнине раде када купују некретнине - обнављају их и продају. Сјетите се само да цијене увијек не расту.

У прошлости, Јапан је видео још више пада цена становања. То не значи да се те цене неће вратити на профитабилну територију, али имајте на уму да би у неким случајевима то могло потрајати веома дуго.

Доња граница

Уз историју као водич, већина потенцијалних власника кућа би добро купила место у којем се стварно надају да ће живети, брзо отплатити хипотеку, живети тамо до пензије, а затим смањити број и преселити се у јефтинији дом. Није сигурна опклада, али ова стратегија повећава вероватноћу зараде.