Коришћење уштеде на хипотеци
Када је тржиште станова почело да опада 2007. године, изгледало је као да су прошли дани хипотеке са смањеном отплатом. Али изненађујуће је да само неколико година касније чак и потрошачи са кредитом испод просека често могу купити кућу са унапред мањим од 20%.
Потрошачи су имали чак и неколико опција након што су станови стана имали неколико могућности да им штедни рачун мало недостаје. Хипотеке ФХА, за које је потребно само 3, 5% ниже, уживале су велику популарност. А за оне који су се квалификовали, кредити за ВА куће омогућили су купцима да финансирају целу цену своје куће.
Ових дана такође је лакше добити конвенционални зајам са малим депозитом. Фанние Мае и Фреддие Мац, који купују већину хипотека код америчких кредитора, недавно су најавили да ће смањити свој минимални предујам с 5% на 3%. Радећи то, отворили су врата банкама да се надмећу за купце кућа без карата.
Иако је још увек могуће купити кућу са врло мало пропада, да ли је то добра идеја за потрошаче је друго питање. Да ли има смисла прикупити уштеду и чекати да одете у куповину кући док не будете могли уложити више новца при затварању? А колико уштеђевине треба да уложите у становање? Ево неколико фактора који треба узети у обзир.
Ниже авансно плаћање: виши дугорочни трошкови
Можда је прва ствар о којој треба размишљати о зајмовима са ниским плаћањем отплате, да ће вас, уз неколико изузетака, дугорочно коштати више. Будући да финансирате више од цене куће, ваше отплате камате током трајања зајма биће знатно веће
На пример, ако купите дом за 200.000 УСД са 5% попуста уместо 20%, платићете отприлике 35.000 УСД камате током 30-годишњег зајма. Очигледно је да ћете и ви платити више за покриће главнице кредита.
С обзиром на то колико су данашње каматне стопе невероватно ниске, то вас само по себи не може одвратити од куповине куће пре касније. Већа забринутост је додавање трошковима премије хипотекарног осигурања које ћете обично морати платити ако купите кућу или стан са мање од 20%. Смисао ових уплата је да покријете губитак зајмодавца ако неплатите свој зајам.
Постоје две основне врсте хипотекарног осигурања. Ако узмете ФХА кредит, приватни зајмодавци осигуравају средства за вашу куповину куће, а влада делује као ваш осигуратељ. Ако дом вриједи мање од 625.000 УСД, годишња премија за хипотекарно осигурање (МИП) тренутно износи 0, 80% или 0, 85%, зависно од финанцираног износа. Такође ћете морати да платите премију која износи унапред, што износи нешто више од 3.000 долара за кредит од 180.000 долара.
Ако добијете конвенционалну хипотеку, уместо тога плаћате нешто што се зове приватно хипотекарно осигурање или ПМИ. Обично то кошта негде од 0, 3% до 1, 15% годишње, мада у овом случају нема претходне накнаде. (За више погледајте: Која је разлика између приватног хипотекарног осигурања (ПМИ) и премије за хипотекарно осигурање (МИП)? )
Компромис по основу аванса
Да ли могућност хипотекарног осигурања значи да бисте требали сачекати док не спустите пуних 20% трошкова куће? Не нужно.
За почетак, у неким повољнијим градовима чекање није увек реално. Ако живите у делу земље где чак и скромне куће коштају 400.000 долара, мораћете да издвојите 80.000 долара пре него што уђете на тржиште. А ако живите у подручју у којем је куповина јефтинија од изнајмљивања, можда ће бити додатног дестимулативног разлога да останете по страни док не уштедите довољно да избјегнете хипотекарно осигурање.
За неке људе најбоља опција би била проналазак средњег нивоа између минималног предујма и традиционалних 20%. На пример, ако узмете ФХА кредит и ставите 10%, ваше хипотекарно осигурање ће се отказати након 11 година; у супротном, настављате да га плаћате у целости зајма. Можете ли рефинансирати касније да бисте се ослободили од осигурања? Наравно. Али нема гаранције да ће каматне стопе бити или близу својих историјских најнижих нивоа када то учините.
Уз то, премија за хипотекарно осигурање (МИП) пада када направите већи предујам. На пример, ако преузмете хипотеку од 15 година, ако можете да платите 10% унапред, годишња уплата пада са 0, 70% на 0, 45%.
Иако су детаљи мало другачији код ПМИ-ја, важи иста логика. Што је већи ваш предујам, мање ћете морати плаћати премије. Једна од предности ПМИ-а је та што га можете отказати када у свом дому постигнете 20% -тни капитал (погледајте Како закључити приватно хипотекарно осигурање ).
Ако банка задржи вашу хипотеку на њиховим књигама - то јест, не продаје је ентитетима попут Фанние Мае или Фреддие Мац - можда уопште неће захтевати осигурање. Међутим, банке често наплаћују авансну накнаду или вишу каматну стопу ако се одлучите за зајам с ниским плаћањем, како би се ублажио ризик који преузимају. Чак и додатна половина процента може вас коштати више хиљада долара више током периода од 30 година. Укупни ефекат је исти: када одложите више, можете да позајмите за мање.
Ризик од преласка под воду
Још једна замка смањења минималног минимума приликом куповине куће је да имате мању заштиту ако тржиште становања опадне. Са само 3% или 4%, лако бисте се нашли ако дугујете банци више него што ваша кућа вреди. Управо то се догодило многим власницима кућа током најновијег колапса станова.
Ако одете „под водом“ кући и неочекивано изгубите посао, на примјер, више немате могућност да се позајмите против своје имовине како бисте платили трошкове или могућност да продате кућу без да платите зајмодавцу велики део новца.
Иако нисте потпуно заштићени, чак и ако одложите 10% или 15%, дајете себи много већи заштитни слој уколико цијене кућа скрену на још горе.
Држати јастук за штедњу
Штедња за кућу је главни животни циљ. Али док састављате почетни износ, будите сигурни да не остављате превише новца. Не само да је добро имати фонд за хитне случајеве (у идеалном случају шест месеци животних трошкова), потребна су вам и резервна средства за неочекиване трошкове које често подразумева куповина куће. За више информација погледајте колико готовине треба да држим у банци?
Успоставите строги буџет пре него што започнете лов на куће, тако да знате на шта можете приуштити потрошњу. И учините што можете да прикупите своје новчане резерве чим се населите и завршите са сликањем и заменом тепиха и ормара. Такође, запамтите да људи кажу да је добро живети у кући пре реновирања које није обавезно пре него што се уселите.
Доња граница
Могу ли зајмови са ниским плаћањем бити добар избор за неке власнике кућа? Апсолутно. Али израчунајте дугорочне трошкове хипотекарног осигурања или вишу каматну стопу коју ћете платити да бисте били сигурни да је исплативо. за више, погледајте Хипотеке: Колико можете себи да приуштите? и 10 најбољих хипотекарних превара које треба избегавати .