Одбитак камате на другој хипотеци

Савезна влада разуме да су хипотеке на дому највеће финансијско оптерећење које ће многи Американци икада претпоставити током свог живота. Да би обезбедили одмор (и вероватно да би подстакли људе да учествују на тржишту некретнина), Служба за унутрашње приходе (ИРС) омогућава пореским обвезницима да одузму одбитке за камате које су плаћене на њиховим хипотекама.

Али шта ако добијете хипотеку за други дом? Да ли је важно за шта га користите? Можете ли само одбити камате у недоглед?

Детаљно ћемо погледати пореске последице преузимања друге хипотеке и показати вам како израчунати одбитак пореза, као и истакнути разне ограничења и замке.

Основе

Прво, морате да разумете шта представља „квалификован дом“ (онај на који се примјењује одбитак за хипотекарне камате) и како ИРС дефинише „хипотеку“ и „хипотекарни дуг“.

За почетак, "квалификован дом" односи се на ваш главни дом у којем иначе живите, или на други дом. Мобилне кућице, кућне приколице, апартмани и бродови испуњавају услове, под условом да имају „спаваће, кухињске и тоалетне потрепштине“, како ИРС Публицатион 936 каже.

Ако имате три или више некретнина, можете их затражити само као своје примарне и друге куће за одређену годину. Ако вам се догоди да продате један од домова за који сте тражили током те године, можете да сматрате друго власништво својим основним или другим домом за биланс те године.

Ако тражите одштете у кући која се удвостручује као нешто друго, као што је некретнина за изнајмљивање или канцеларија, ступају на снагу одређена нијансирана правила и прорачуни који се односе на то колико времена заузимате просторије. Овде можете да се обратите специфичностима, али генерално гледано, ако изнајмите други дом, тамо требате да живите најмање 14 дана или више од 10% износа времена који је изнајмљен више од године (што год да је дуже) да бисте могли одбити хипотеку на њу. (Ако уопште не живите тамо, онда сте станодавац, а ступа на снагу сасвим другачији сет правила: погледајте Порезне одбитке за власнике некретнина за изнајмљивање ).

Хипотекарна камата односи се само на камате плаћене на кредите који користе ваш дом (е) као обезбеђење. Ово укључује:

• Прва хипотека и друга хипотека
• Кредитне линије
• Зајмови са основним капиталом

ИРС приказује три категорије хипотекарног дуга. Они се разликују у зависности од времена када сте узели дуг и за шта се користи приход:

• Издвојени дуг односи се на хипотеке које су осигуране од куће до 13. октобра 1987. или пре ње (после чега су ступила на снагу тренутна пореска правила).
• Дуг за куповину куће односи се на хипотеке узете после 13. октобра 1987. које су коришћене за куповину, изградњу или побољшање вашег дома (тј. Обнове, поправке итд.).
• Дуг или зајам домаћег капитала односи се на хипотеке узете после 13. октобра 1987. које су коришћене за друге сврхе које нису повезане са пребивалиштем, као што су финансирање школарине на факултету, нови аутомобил, годишњи одмор или готово све друго што није повезано са куповина, изградња или унапређење куће.

Одбитци

То зависи од тога који дуг већ имате - и колико још желите да преузмете. Ако сте у браку и подносите заједничке пријаве, камате можете одбити само на милион УСД или мање дуга за куповину куће и укупно 100.000 УСД или мање укупног дуга куће. Ако сте сами, или сте у браку и подносите захтев одвојено, тада ваши лимити постају 500.000 УСД за дуг по куповини куће и 50.000 УСД дуга у капиталу.

Другим речима, ако се ваша хипотека или хипотека користи за куповину, изградњу или побољшање вашег основног и / или другог дома (чинећи то дуговање за куповину куће) и укупно милион долара, можете одбити све што сте платили са каматама. На пример, ако имате каматну стопу од 4% на сваку од две хипотеке, која заједно износи милион УСД, можете одбити све годишње исплате камата у износу од 40 000 УСД.

Међутим, ако ваш дуг за куповину куће буде, рецимо, два милиона долара, тада бисте могли одбити само половину укупних камата које сте платили хипотекама на два милиона долара у тој години. Ако се примене исте исте 4% каматне стопе, само бисте могли да одузмете 40.000 УСД уместо оних 80.000 УСД за које сте вероватно платили камате те године. (Ово је нешто што би требало узети у обзир за оне који покушавају да финансирају имовину од седам цифара. Погледајте Јумбо Вс. Цонвентионал Хипоте: Како се разликују .)

Иако се ово ограничење не односи на ненаплаћени дуг, нећете бити у могућности да одузмете додатне одбитке за нове хипотеке ако ваш дуг изостане већ премашује милион долара. Шта ако имате само 900.000 УСД ненаплаћеног дуга? Тада сте могли само одбити камату за додатних 100.000 УСД дуга за куповину куће.

Бар је ово опште правило. ИРС пружа радни лист за утврђивање стварног одбитног камата на хипотеку на кући.

Папирологија

Све док сте платили камате на хипотеку у износу од најмање 600 УСД, примићете обавештење свог хипотекарног носиоца или зајмодавца (обично је то образац 1098) неколико месеци пре рока за пријаву пореза. Уз износ долара у годишњим уплатама, ова Изјава о каматама за хипотеку ће такође приказати ваше уплаћене премије хипотекарног осигурања и одбитне бодове (ако сте купили кућу те године). Након што овај документ будете имали у руци, користићете га за попуњавање пореске пријаве на обрасцу 1040, распореду А (подељени одбитци).

Ако се дуг за куповину куће и дуг власничког капитала уједине, технички можете да позајмите 1, 1 милиона долара против своје куће. Међутим, ако вам се догоди да имате додатни дуг који прелази овај праг, можда ћете моћи да одбијете камату ако су ти приходи коришћени за квалификован трошак, као што је инвестиција (такође извештена у Додатку А) или посао (Прилог Ц или Ц-ЕЗ).

Рефинансирање, поени и премије

Ако рефинансирате било коју хипотеку, укључујући и своју другу, нови кредит можете затражити као дуг за куповину куће до главнице претходног зајма. Све горе од тога третираће се као дуг власничког капитала.

Поред тога, ако на нову хипотеку платите бодове, можете их одбити током трајања кредита. Под претпоставком да рефинансирате нову 30-годишњу хипотеку, сваке године можете одбити 1/30 онога што сте платили у бодовима. Ако нисте одузели све бодове до тренутка када поново продате или рефинансирате кућу, онда можете одбити све преостале све одједном у тој години. Износ ћете поднети у Прилогу А, образац 1040, ред 12.

Све док ваш прилагођени бруто приход не пређе 109.000 УСД (или 54.500 УСД ако се венчате и поднесете одвојено), можете одбити и неке или све премије хипотекарног осигурања. То би спадало у вашу категорију „дуг за куповину кућа“.

Доња граница

Пореска правила су компликована, то не можете порећи, али ако поступите правилно, одредбе би вам могле уштедјети хиљаде долара годишње. Обавезно се саветујте са квалификованим пореским стручњаком пре него што се одлучите да узмете другу хипотеку.