Кућа за одмор или инвестиција која доноси доходак?

Амерички сан о куповини куће претрпео је поприличне промене у последњих 50 година, проширивши се на друге, или одморне, куће. Али ове викендице на језеру, кабине у планинама и колибе на плажи често седе празних 90% у години, док њихови власници пружају време за следећи одмор - и плаћају рачун за хипотеку и порез на имовину.

Наравно, постоји алтернатива да дозволите да кућа за одмор сакупља прашину када ви не можете бити тамо: изнајмите је другим људима који желе да уживају у неком времену удаљеном од посла. Иако изнајмљивање може бити уносно, морат ћете узети у обзир и пореске импликације.

Кључне Такеаваис

• ИРС сматра да је други дом инвестицијска некретнина ако у њему проведете мање од две недеље и покушате да га изнајмите за остатак времена.
• Губици из најма могу се отписати само због прихода од других најамнина, приватног партнерства које не послујете или С-корпорације.
• Дужина времена у којем сте власник куће за одмор утиче на то што порез на капитални добитак плаћате.
• Ако поседујете други дом у сврху давања у закуп, а имате АГИ испод 150.000 долара, започните га активно управљањем.

Прихватање другог дома

Куповина и одржавање секундарног пребивалишта огромна је финансијска одлука. Други дом има све трошкове вашег првог дома и често више, али без једноставних отписа од ИРС-а.

Ако размишљате о куповини другог дома, један од првих корака је одлучити да ли ћете куповину финансирати хипотеком или ћете платити готовином. Да бисте се лакше одлучили, користите хипотекарни калкулатор како бисте истражили каматне стопе од зајмодаваца у области у којој се налази ваша имовина за одмор. Затим, након што сакупите процене укупних трошкова месечних хипотекарних плаћања, пређите на своје финансијске процене да видите да ли има смисла скинути хипотеку или платити готовину.

Ако сте спремни да набавите кућу за одмор, али немате капитал за куповину у готовини, имајте на уму да је ИРС затворио рупу у којој бисте могли да користите другу хипотеку за куповину засебне инвестиционе имовине, а још увек одузимате своју плаћања као личне хипотеке. Ако намеравате да се позајмите за други дом, мораћете да узмете другу хипотеку која омогућава пореске олакшице.

7, 4 милиона

Број домова у САД-у, еквивалентан 5, 6% укупног стамбеног фонда, који испуњавају услове за други одбитак пореза на хипотеку на куће, према подацима Националне асоцијације градитеља кућа и Бироа за попис становништва.

ИРС о инвестирању у куће за одмор

Ако имате кућу и изнајмљујете је на мање од 15 дана, не морате пријављивати приход. Међутим, ИРС други дом сматра инвестицијском имовином ако у њему проведете мање од двије седмице, а затим га покушате давати у најам за остатак времена. Важно је имати на уму да потражња за вашом кабином у шуми може доћи само у вријеме врхунца - исти период када бисте вероватно жељели да сами користите свој објекат.

Чини се да су други домови сива тачка за ИРС. Сви губици од најма су "пасивни губици" или "губици из хобија". Оне се могу отписати само због прихода од других пасивних активности као што су друге изнајмљивање, приватног партнерства коме не помажете или С-корпорације. Пасивни губици које не можете да користите преносе се док не продате кућу за одмор. Када продајете некретнину, можете користити претходне губитке да надокнадите било који добитак. Ако након продаје имате додатна пасивна отписа губитака, можете их затражити против редовног дохотка.

Према најновијим упутствима ИРС-а за пореску 2019. годину, можете одбити до 25.000 УСД годишње, ако:

• Ваш прилагођени бруто приход је мањи од 100.000 УСД
• Активно учествујете у управљању имовином

Ова пореска олакшица нестаје са 150.000 УСД прилагођених бруто прихода (АГИ), иако ће већина људи који себи могу приуштити куповину другог дома имати АГИ далеко изнад ових бројева. Ако је ваш АГИ између 100.000 и 150.000 УСД, квалификујете се за половину одбитка. Активно учешће је највећи изазов. Годишњи одбитак можете користити ако ви или супружник желите да постанете квалификовани професионални агент за некретнине и активно управљате имовином књижећи пасивне губитке. Међутим, будите упозорени, ИРС вероватно неће веровати да држите посао са пуним радним временом и на месечини као менаџер имовине. Требаће вам детаљан часопис о томе зашто, када, где и шта радите као менаџер имовине како бисте доказали свој случај и одузели одбитак.

Већини људи који посједују друге домове било би боље служити ако би их класифицирали као имовину мјешовите намјене за порезне сврхе и издали их за само 14 ноћи без пореза у одређеној години.

Продајем кућу за одмор

Некретнине у популарним одмаралиштима обично имају веће цене од просека, па ћете у неко доба можда желети да уновчите и продате. Дужина времена у којем сте власник куће за одмор утиче на порез на капиталну добит. Ако продате пре истека године, биће подложна краткорочној стопи капиталног добитка. Ако продате након годину дана, ваш савезни порез обрачунаваће се по дугорочној стопи капиталног добитка.

Можете, међутим, мало измицати ако сте вољни да се у потпуности преселите. Ако продате своје примарно пребивалиште са одбитком од 250.000 УСД по особи и преселите се у кућу за одмор и декларишете га као ново примарно пребивалиште, моћи ћете поново да искористите изузеће од 250.000 (500.000 УСД за парове) - под условом да живите у бивша кућа за одмор две године. Нажалост, ова стратегија је често практична само за самозапослене или пензионере. Постоје и друга ограничења за коришћење капиталних добитака за куће за одмор које су претворене у примарно пребивалиште.

Скоро 60% Американаца има неки облик животног осигурања према последњим подацима за 2018. годину.

Ако одлучите да желите да постанете подстанар другог дома, а имате АГИ испод 150.000 долара, ваш најбољи начин акције може бити активно укључење у управљање сопственом имовином.

Савети за другог власника куће

Ако поседујете други дом у сврхе да га изнајмите, а имате АГИ испод 150.000 долара, уђите тамо и започните га активно управљати. То значи да нећете моћи да користите агент да бисте пронашли станаре. Поправке ћете договарати лично, али то ће вам донети пасивне губитке.

Ако вам се активно управљање не свиђа или вам је АГИ превисок, проведите више времена у кабини и претворите је у имовину мешовите намене, а не у инвестициону имовину. То значи да се порези мењају променом назива - углавном што не можете користити пасивне губитке. Али моћи ћете да затражите проценат хипотеке и пореза на имовину као одбитак од пореза на доходак.