Шта је комбиновани омјер зајма и вриједности?

Коефицијент комбинованог зајма и вредности (ЦЛТВ) је израчун који користе хипотекарни и кредитни професионалци да одреде укупни проценат имовине власника куће која је оптерећена заложним правима. ЦЛТВ омјер се утврђује сабирањем стања свих заосталих кредита и дијељењем са тренутном тржишном вриједношћу имовине. На пример, имовина са првим хипотекарним стањем од 300 000 УСД, другим хипотекарним билансом од 100 000 УСД и вредност од 500 000 УСД има ЦЛТВ однос од 80%.

Зајмодавци користе омјер ЦЛТВ заједно с прегрштом других калкулација, као што су омјер дуга и прихода и стандардни однос кредита према вриједности (ЛТВ) за процјену ризика од преузимања кредита зајма. ЦЛТВ омјер се разликује од стандардног ЛТВ омјера, јер посљедњи само упоређује салдо једног кредита са вриједношћу некретнине. У горњем примеру, имовина има омјер ЛТВ од 60%, који се добива подјелом само износа прве хипотеке на вриједност имовине.

Многи економисти приписују опуштене ЦЛТВ стандарде кризи о забрани рада, која је задесила Сједињене Државе током касних 2000-их, између осталих фактора. Почевши од деведесетих година прошлог века, а нарочито током почетка и средином 2000-их, купци кућа су често приликом куповине узимали друге хипотеке уместо извршења уплата. Зајмодавци, жељни да не изгубе посао ових купаца са конкурентима, пристали су на такве услове упркос повећаном ризику.

Пре него што се балон са некретнинама повећао од краја деведесетих до средине 2000-их, уобичајена пракса је била да купацима куће изврше уплате у укупном износу од најмање 20% купопродајне цене. Већина зајмодаваца задржала је купце унутар ових параметара тако што је максимална максимална вриједност ЛТВ износила 80%. Када је балон почео да се загрева, многе те исте компаније предузеле су кораке како би купцима омогућиле да смање за 20%. Неки зајмодавци подигли су ЛТВ горњу границу или их потпуно одустали, нудећи хипотеке са 5% аванса или мање, док су други задржали ЛТВ захтеве, али су подигли ЦЛТВ капице, често до 100%. Овај маневар омогућио је купцима да узму друге хипотеке за финансирање својих 20% аванса.

Врхунац искључења са слободе почетком 2008. године нагласио је зашто је ЦЛТВ важан. Имајући кожу у игри, као што је почетни новчани износ од 100.000 УСД за кућу од 500.000, пружа власнику куће снажан подстицај да одржи своје хипотекарне исплате. Ако банка закупи, он губи не само свој дом, већ и гомилу готовине коју је платио да затвори. Захтијевајући капитал у имовини, такођер изолира зајмодавце од пада цијена некретнина. Ако се имовина вреди 500.000 УСД, а укупни заложни износ износи 400.000 УСД, имовина може изгубити до 20% своје вредности, а да ниједан власник заложног права не прими кратку уплату на аукцији искључења.