4 кључна фактора који покрећу тржиште некретнина

Некретнине представљају значајан део богатства већине људи, а ово се посебно односи на многе власнике кућа у Сједињеним Државама. Према најновијем истраживању Федералних резерви, 65, 2% америчких породица поседује своје примарно пребивалиште. Величина и обим тржишта некретнина чине га привлачним и уносним сектором за многе инвеститоре. Овај чланак ће се осврнути на неке главне факторе који утичу на тржиште некретнина и разноликост доступних инвестиција.

ТУТОРИЈАЛ: Истраживање инвестиција у некретнине

4 кључна фактора који покрећу тржиште некретнина

Чимбеници који утичу на некретнине

Демографски подаци

Демографски подаци су подаци који описују састав становништва, као што су старост, раса, пол, приход, обрасци миграције и раст становништва. Ова статистика је често занемарен, али значајан фактор који утиче на цену некретнина и врсте некретнина које се траже. Велики помаци у демографији нације могу имати велики утицај на трендове у области некретнина већ неколико деценија.

На пример, баби боомери рођени између 1945. и 1964. године су пример демографског тренда који може значајно утицати на тржиште некретнина. Прелазак ових баби боомер-а у пензију један је од занимљивијих генерацијских трендова у прошлом веку, а повлачење ових баби боом-ова, које је почело још 2010. године, сигурно ће се приметити на тржишту наредним деценијама.

Постоје бројни начини на које ова врста демографског помака може утицати на тржиште некретнина, али за инвеститора би могла бити сљедећа кључна питања: и) Како би то утицало на потражњу за другим домовима у популарним одмаралиштима, јер све више људи почиње да се пензионира ? Или ии) Како би то утицало на потражњу већих домова ако су приходи мањи и ако су се деца сва преселила? Ова и друга питања могу помоћи инвеститорима да суседе врсту и локацију потенцијално пожељних инвестиција у некретнине много пре него што је тренд започео.

Каматне стопе

Каматне стопе такође имају велики утицај на тржишта некретнина. Ако размишљате о куповини куће са хипотеком, корисно је истражити каматне стопе користећи хипотекарни калкулатор. Промјене каматних стопа могу у великој мјери утицати на способност особе да купи стамбену некретнину. То је због тога што ниже каматне стопе иду нижи трошкови за добијање хипотеке за куповину куће, што ствара већу потражњу за некретнинама, што опет подиже цене.

Важно је напоменути да како се камате повећавају, трошак добијања хипотеке расте, чиме се снижавају потражња и цијене некретнина. Међутим, када се гледа утицај каматних стопа на улагање у капитал, као што је инвестиција у некретнине (РЕИТ), уместо на стамбену некретнину, однос се може сматрати сличним односима обвезнице са каматним стопама. Када каматне стопе опадају, вредност обвезнице расте јер његова купонска стопа постаје пожељнија, а када се камате повећавају, вредност обвезница опада. Слично томе, када се каматна стопа смањи на тржишту, високи приноси РЕИТ-а постају привлачнији и њихова вредност расте. Када каматне стопе порасту, принос на РЕИТ постаје мање атрактиван и смањује њихову вредност. (Да бисте сазнали више о тим ефектима, погледајте како каматне стопе утичу на вредности имовине .)

Економија

Други кључни фактор који утиче на вредност некретнина је свеукупно здравље економије. То се генерално мери економским показатељима као што су БДП, подаци о запослености, производној активности, ценама робе итд. Опћенито говорећи, када је економија споро, исто је и са некретнинама.

Међутим, цикличност економије може имати различите ефекте на различите врсте некретнина. На пример, ако РЕИТ има већи проценат својих улагања у хотеле, на њих би обично утицао економски пад од РЕИТ-а који је уложио у пословне зграде. Хотели су облик имовине који је веома осетљив на привредне активности због врсте структуре закупа својствене пословању. Изнајмљивање хотелске собе може се сматрати обликом краткорочног закупа, који хотелски купци лако могу избећи ако привреда ради лоше. С друге стране, закупци канцеларија углавном имају дугорочни најам који се не може променити усред економске кризе. Стога, иако бисте требали бити свјесни дијела циклуса у којем се налази економија, требали бисте бити свјесни и осјетљивости некретнина на економски циклус.

Владине политике / субвенције

Законодавство је такође други фактор који може имати знатан утицај на потражњу и цене некретнина. Порески кредити, одбитци и субвенције неки су од начина на који влада може привремено подстаћи потражњу за некретнинама све док постоје. Познавање тренутних подстицаја владе може вам помоћи да утврдите промене у понуди и потражњи и да идентификујете потенцијално лажне трендове. На пример, 2009. године, америчка влада је први пут увела порески кредит за власнике кућа у покушају да убрза продају куће у споријој економији (подобни су само они који су купили куће између 2008-2010). Према Националној асоцијацији некретнина (НАР), само овај порески подстицај довео је до 900.000 купаца који купују куће. Ово је био прилично знатан пораст, иако привремен, и без сазнања да је повећање резултат пореског подстицаја, можда сте закључили да је потражња за становањем у порасту на основу других фактора.

Која је најбоља инвестиција?

Величина и обим тржишта некретнина чине га привлачним и уносним тржиштем за многе инвеститоре. Инвеститори могу директно инвестирати у физичку некретнину или се одлучити за индиректно улагање кроз управљана средства. Улагање директно у некретнине подразумева куповину стамбене или комерцијалне имовине која ће се користити у сврху стварања прихода или ради препродаје у будућем времену. Неизравни начини улагања на тржиште некретнина укључују улагање у фондове за инвестирање у некретнине (РЕИТс), фондове којима се тргује размена некретнина (ЕТФс), спојене фондове за некретнине (ЦРЕФс) и инфраструктурне фондове. Због веће ликвидности на тржишту, нижих трансакционих трошкова и нижих капиталних захтева, просечни инвеститори радије индиректно улажу у некретнине. (Да бисте сазнали више о начинима профита од стамбеног тржишта, прочитајте Једноставне начине улагања у некретнине. )

Доња граница

Овај чланак је представио неке од фактора вишег нивоа који играју значајну улогу у померању тржишта некретнина, али постоје и сложенији делови који долазе у игру. И иако неки од наведених фактора сугеришу јасан однос фактора и тржишта, у пракси резултати могу бити веома различити. Међутим, разумевање кључних фактора који покрећу тржиште некретнина од пресудног је значаја за свеобухватну процену потенцијалне инвестиције.

(Више о овој теми прочитајте у Зарађивање новца у стамбеној некретнини и пронађите срећу у комерцијалној некретнини.