5 врста приватног хипотекарног осигурања - ПМИ

Ако плаћате предујам мање од 20% за кућу, важно је схватити шта је хипотекарно осигурање и како функционише. Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) није само за људе који не могу да приуште 20% аванса. Такође је за људе који не желе да смање 20%, тако да имају више новца за поправке, преуређивање, опремање и хитне случајеве.

Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ)

Шта је приватно хипотекарно осигурање - ПМИ?

Ако концепт куповине осигурања на вашој хипотеци звучи мало чудно, вероватно сте придошлица у куповини некретнине или никада не одложите мали предујам. Већина зајмодаваца захтијева ПМИ када купац предујми уплату мању од 20% купопродајне цијене куће - или, ако говоримо о хипотеци, однос хипотеке између кредита и вриједности (ЛТВ) прелази 80% (већи ЛТВ однос, већи је ризик ризика хипотеке). А за разлику од већине врста осигурања, полиса штити улагање зајмодавца у дом, а не ваше. С друге стране, ПМИ омогућава људима да прије постану власници кућа.

ПМИ омогућава зајмопримац да добије финансирање само ако себи може приуштити (или радије) да смањи само 5% до 19, 99% трошкова боравка, али долази са додатним месечним трошковима. Зајмопримци плаћају своје ПМИ све док нису накупили довољно капитала у кући да их зајмодавац више не сматра високоризичним.

ПМИ трошкови могу бити у распону од 0, 25% до 2% (али обично износе око 0, 5 до 1%) биланса вашег кредита годишње, у зависности од величине предујма и хипотеке, рока кредита и вашег кредитног резултата. Што су већи фактори ризика, већа је и стопа коју плаћате. Такође, будући да је ПМИ проценат износа кредита, што више позајмљујете, то ћете више платити. У Сједињеним Државама постоји шест главних ПМИ компанија. Они наплаћују сличне стопе, које се прилагођавају годишње.

То је додатни трошак, али тако и даље трошите новац на кирију и можда недостајете на апрецијацији тржишта док чекате да уштедите већи предујам. Нема гаранције да ћете изаћи испред куће касније, пре него што само то избегнете, па о вредности плаћања ПМИ вреди размислити. Вредност плаћања хипотекарног осигурања Федералне управе за стамбено збрињавање - оно што ће вам можда требати ако добијете ФХА кредит - је друга прича. Објавићемо то касније.

Кључне Такеаваис

• Требат ће вам приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) ако купујете кућу с аконтацијом мањом од 20% трошкова куће.
• Имајте на уму да је ПМИ намијењен заштити зајмодавца, а не дужника, од потенцијалних губитака.
• Постоје четири главне врсте хипотекарног осигурања које можете купити: Хипотекарно осигурање уз плаћање зајмопримца, Једнократно хипотекарно осигурање, Хипотекарно осигурање уз плаћање зајма и Хипотекарно осигурање Сплит-Премиум.
• Ако за куповину куће добијете кредит савезне агенције за стамбени смјештај, требат ће вам додатна врста осигурања.
  

Осигурање хипотекарног осигурања

Прво би требало да схватите како функционише ПМИ. На пример, претпоставимо да сте одложили 10% и добили зајам за преосталих 90% вредности некретнине - 20.000 УСД ниже и 180.000 УСД зајма. Ако постоји хипотекарно осигурање, ако зајмодавац мора да преузме хипотеку због губитка посла и не можете да платите неколико месеци, губици зајмодавца биће ограничени.

Хипотекарно осигуравајуће друштво покрива одређени проценат губитка зајмодавца. Рецимо за наш пример да је проценат 25%. Дакле, ако још увек дугујете 85% (170.000 УСД) од купопродајне цене вашег дома у износу од 200.000 УСД, уместо да изгубите пуних 170.000 УСД, зајмодавац ће изгубити само 75% од 170.000 УСД или 127.500 УСД од главнице куће. ПМИ би покрио осталих 25% или 42.500 УСД. Такође би покрила 25% делинквентних камата које сте подмирили и 25% трошкова забране кредита.

Ако ПМИ штити зајмодавца, зашто ви, дужник, морате то платити? Надокнађујете зајмодавцу што је преузео већи ризик од позајмљивања, насупрот позајмљивању некоме са већим предујмом, некоме ко има више за изгубити ако му се закупи дом.

Колико дуго носите ПМИ?

Зајмопримци могу тражити да се укину месечне исплате хипотекарног осигурања након што се однос кредита и вредности спусти испод 80%. Након што се ЛТВ омјер хипотеке спусти на 78% - што значи да ваш предујам плус главница кредита коју сте отплатили износи 22% купопродајне цијене куће - зајмодавац мора аутоматски отказати ПМИ како то захтијева савезни Закон о заштити власника кућа, чак ако је тржишна вредност вашег дома опала (све док сте тренутно у хипотеци).

У супротном, дужина трајања ПМИ-ја зависи од врсте ПМИ-а који одаберете.

1. Хипотекарно осигурање уз плаћање зајмопримца

Најчешћа врста ПМИ је хипотекарно осигурање (БПМИ) које плаћа зајмопримац. Када читате о ПМИ-ју и тип није наведен, то је обично о којој се расправља.

БПМИ долази у облику додатне месечне накнаде коју плаћате хипотеком. Након што се зајам затвори, плаћате БПМИ сваког месеца док у вашем дому немате 22% капитала, на основу првотне куповне цене. У том тренутку, зајмодавац мора аутоматски отказати БПМИ, све док сте текући у хипотеци. Акумулирање довољно кућног капитала кроз редовне месечне хипотекарне исплате да би се БПМИ отказао обично траје око 11 година.

Такође можете бити проактивни и затражити од зајмодавца да откаже БПМИ када у вашем дому имате 20% капитала. Исплате хипотеке морају бити тренутне, морате имати задовољавајућу историју плаћања, на вашој имовини не сме бити додатних заложних права, а у неким случајевима ће вам можда требати тренутна процена да потврдите вредност куће и докажете да она није одбила. испод вредности када сте је купили.

Неки сервисери зајма ће омогућити (али не морају да дозволе) зајмопримцима да откажу ПМИ пре на основу процене вредности куће. Ако зајмопримац акумулира 25% капитала због апрецијације у годинама две до пет, или 20% капитала после године пет, инвеститор који је купио кредит (већина хипотека се продаје инвеститорима) може дозволити отказивање ПМИ након што се повећана вредност куће докаже процена, мишљење о брокеру цена (БПО) или аутоматизовани модел процене (АВМ, који узима у обзир вредност недавно продатих сличних својстава).

Такође ћете се моћи рано ослободити ПМИ-а рефинансирањем, иако ћете морати да одмерите трошкове рефинансирања и трошкове наставка плаћања премија за хипотекарно осигурање. Такође ћете је моћи рано избацити тако да уплатите главницу хипотеке тако да имате најмање 20% капитала.

Морате одлучити да ли сте спремни да платите ПМИ до 11 година да бисте могли да купујете сада. Погледајте преко месечне уплате. Шта ће вас ПМИ дугорочно коштати? Шта ће вас чекати куповина потенцијално? Да, пропустите акумулирати капитал куће док изнајмљујете, али избјегавате и све трошкове бацања из куће, као што су осигурање власника, порез на имовину, одржавање и поправке. А Закон о смањењу пореза и радних места за 2017. годину, који је удвостручио стандардни одбитак, одбитак пореза на камате више није толико вредан као раније.

Преостале три врсте ПМИ нису ни приближно тако честе. Можда бисте и даље желели да знате како они функционишу, мада, ако један од њих звучи привлачније или вам зајмодавац нуди више опција за хипотекарно осигурање.

2. Хипотекарно осигурање са једним премијом

Уз хипотекарно осигурање са једним премијом (СПМИ), које се назива и хипотекарним осигурањем с једним плаћањем, хипотекарно осигурање плаћате унапред у паушалном износу, било у целости при затварању, било финансирано у хипотеци (у другом случају може се назвати и појединачно -финансирано хипотекарно осигурање).

Предност СПМИ је да ће ваша месечна уплата бити мања у поређењу са БПМИ. Ово вам може помоћи да се квалификујете за више новца за куповину куће. Још једна предност је та што не морате да бринете о рефинансирању да бисте изашли из ПМИ-ја или гледате однос односа зајма и вредности да бисте видели када можете поништити ПМИ.

Ризик је да ако рефинансирате или продате у року од неколико година, ниједан део јединствене премије не можете вратити. Надаље, ако финансирате јединствену премију, плаћаћете камату на њу све док носите хипотеку. Такође, ако немате довољно новца за 20% аванса, можда нећете имати новца да платите једну премију унапред. Међутим, продавац или, у случају новог дома, градитељ може платити зајмопримчево хипотекарно осигурање једне премије. Увек можете покушати да о томе преговарате као део понуде за куповину.

Ако планирате да останете у дому три или више година, хипотекарно осигурање са једном премијом може вам уштедјети новац. Питајте свог кредитног службеника да види је ли то заиста тако. И будите свјесни да сви зајмодавци не нуде хипотекарно осигурање с једном премијом.

3. Хипотекарно осигурање плаћено зајмодавцем

Помоћу хипотекарног осигурања које плаћа уплаћени зајмодавац (ЛПМИ), зајмодавац ће технички платити премију хипотекарног осигурања. У ствари ћете га платити током трајања зајма у облику нешто веће каматне стопе. За разлику од БПМИ-а, не можете отказати ЛПМИ када ваш капитал достигне 78% јер је уграђен у кредит. Рефинансирање ће бити једини начин да снизите месечну уплату. Ваша каматна стопа се неће снизити када имате 20% или 22% капитала. ПМИ који се плаћа зајмодавцем не враћа.

Предност ПМИ-а са плаћањем зајмодавца, упркос већој каматној стопи, је што би ваша месечна уплата и даље могла да буде нижа у поређењу са месечним плаћањем ПМИ-ја и да бисте се могли квалификовати да позајмите више.

4. Сплит-Премиум хипотекарно осигурање

Сплит-премиум хипотекарно осигурање је најмање уобичајена врста. То је хибрид прве две врсте о којем смо разговарали: БПМИ и СПМИ.

Ево како то функционише: Дио хипотекарног осигурања плаћате као паушални износ приликом затварања, а дио мјесечно. Не морате долазити са толико додатног готовине унапред као што је то случај са СПМИ-ом, нити повећавате месечно плаћање за онолико колико бисте желели са БПМИ. Један од разлога за одабир хипотекарног осигурања са подељеном премијом је ако имате висок омјер дуга и прихода. Кад је то случај, превише повећања месечне исплате БПМИ-ом значило би да се не можете довољно посудити за куповину куће коју желите.

Предња премија може бити у распону од 0, 50% до 1, 25% износа кредита. Месечна премија засниваће се на нето коефицијенту кредита и вредности пре фактурисања било које финансиране премије.

Као и код СПМИ-ја, можете затражити од градитеља или продавца - или чак зајмодавца - да плати почетну премију, или да га уведете у своју хипотеку. Подијељене премије могу се дјеломично вратити након што се хипотекарно осигурање укине или укине.

5. Заштита од хипотеке савезне куће - МИП

Постоји и пета врста хипотекарног осигурања која се користи код зајмова преузетих од стране Федералне стамбене управе, познатијег као ФХА зајма или хипотека ФХА. ФХА осигурање је познато као МИП и услов је за ФХА кредите и са предујмом од 10% или мање не може се уклонити без рефинансирања куће. МИП захтева плаћање унапред и месечне премије које се обично додају месечној хипотеци. Купац још увек мора да сачека 11 година пре него што може да уклони МИП из зајма ако је предујам веће од 10%.

Трошак ПМИ

Ваши трошкови хипотекарног осигурања или премије зависиће од неколико фактора.

• који премиум план изаберете
• да ли је ваша каматна стопа фиксна или подесива
• ваш кредитни рок (обично 15 или 30 година)
• ваш омјер аванса или зајма / вриједности (ЛТВ) (5% аванса вам даје 95% ЛТВ; 10% нижи износ ЛТВ 90%)
• износ покрића хипотекарног осигурања који захтева зајмодавац или инвеститор (може се кретати од 6% до 35%)
• да ли је премија рефундирана или не
• ваш кредитни резултат
• било који додатни фактори ризика, као што је кредит за јумбо хипотеку, инвестиционе некретнине, рефинансирање готовине или други дом

Опћенито, што ризичније гледате на било који фактор, веће ће вам бити премије. На пример, што је нижи кредитни резултат и нижи је предујам, веће ће вам бити премије.

Од почетка априла 2018. године премије могу бити у распону од 0, 17% до 2, 81% или више годишње. Ако на 15-годишњу хипотеку с фиксном стопом одложите 15% и добијете кредитни резултат 760 или више, на примјер, платили бисте 0, 17%, јер сте дужник са ниским ризиком. Ако ставите 3% на хипотеку с подесивом стопом од 30 година за коју је уводна стопа фиксна само три године и имате кредитни резултат од 630, стопа ће вам бити 2, 81%, јер сте високи ризик дужник.

Када сазнате који се проценат односи на вашу ситуацију, помножите га са износом који позајмљујете. Затим поделите тај износ на 12 да бисте видели шта ћете плаћати сваког месеца. На пример, зајам од 200.000 УСД са годишњом премијом од 0.65% коштао би 1.300 УСД годишње (200.000 к .0065), или 108 УСД месечно (1.300 / 12 УСД).

Процена цена

Многе компаније нуде хипотекарно осигурање. Њихове стопе могу се мало разликовати, а ваш зајмодавац, а не ви, одаберете осигураватеља. Ипак, можете добити представу о висини стопе коју ћете платити проучавањем картице стопа хипотекарног осигурања. МГИЦ, Радиан, Ессент, Натионал МИ, Уједињена гаранција и Генвортх су неки од главних пружалаца приватног хипотекарног осигурања.

Картице за хипотекарно осигурање могу на први поглед бити збуњујуће. Ево како их користити.

1. Пронађите ступац који одговара вашем кредитном резултату.
2. Пронађите ред који одговара вашем ЛТВ омјеру.
3. Идентифицирајте примјењиву линију покривања. Потражите на интернету захтјеве за покриће хипотекарног осигурања Фанние Мае-а да бисте утврдили колико је покривености потребно за ваш кредит или питајте свог зајмодавца (и импресионирајте гаће својим знањем о начину функционисања ПМИ).
4. Идентифицирајте ПМИ стопу која одговара пресеку вашег кредитног резултата, предујма и покрића.
5. Ако је применљиво, додајте или одузмите тој стопи износ из графикона прилагођавања (испод главног курса тарифе) који одговара вашем кредитном резултату. На пример, ако радите рефинансирање готовине и ваш кредитни резултат је 720, можете додати 0, 20 на свој курс.
6. Као што смо показали у претходном одељку, помножите укупну стопу са износом који позајмљујете; ово је ваша годишња премија за хипотекарно осигурање. Поделите га са 12 да бисте добили месечну премију хипотекарног осигурања.

Ваша стопа биће иста сваког мјесеца, мада ће је неке осигураватељи смањити након 10 година. Међутим, то је тачно прије тачке када бисте ионако требали бити у могућности да испустите покривеност, па уштеде неће бити тако значајне.

1, 75%

Износ аконтације премије хипотекарног осигурања (УФМИП) од априла 2018. године.

Хипотекарно осигурање ФХА

Хипотекарно осигурање дјелује другачије код зајмова Федералне стамбене управе. За многе - ако не и већине - зајмопримце, то ће бити скупље од ПМИ-ја.

ПМИ не захтева да плаћате унапред премију ако не одаберете хипотекарно осигурање са једним премијом или делом премије. (У случају хипотекарног осигурања са једном премијом, имајте на уму да не плаћате месечне премије за хипотекарно осигурање. У случају хипотекарног осигурања са делом премије плаћате ниже месечне премије за хипотекарно осигурање.) Међутим, код хипотекарног осигурања ФХА сви морају да плате унапред премија, а та уплата не смањује месечне премије.

Од априла 2018. године премија за хипотекарно осигурање (УФМИП) износи 1, 75% од износа кредита. Овај износ можете платити затварањем или га финансирати као део своје хипотеке. УФМИП ће вас коштати 1.750 УСД за сваких 100.000 долара које позајмите. Ако га финансирате, платићете и камату, што ће временом бити скупље. Продавачу је дозвољено да плати ваш УФМИП све док укупни допринос продавца вашим затварачким трошковима не пређе 6% купопродајне цене.

Уз хипотеку ФХА такође ћете плаћати месечну премију хипотекарног осигурања (МИП) од 0, 45% до 1, 05% од износа кредита на основу вашег аванса и рока кредита. На пример, као што доле приказује табела из ФХА-е, ако имате 30-годишњи зајам (рок хипотеке дуже од 15 година) за 200.000 УСД (основни износ кредита мањи или једнак 625.500 УСД) и плаћате ФХА минимум кауција од 3, 5% (ЛТВ већа од 95%), ваш МИП ће бити 0, 85% (85 бпс или основни поени) током трајања кредита (рок хипотеке). Немогуће отказати МИП-ове може бити скупо.

Извор: Америчко Министарство становања и урбаног развоја.

За ФХА кредите са почетним плаћањем од 10% или више, можете отказати месечне МИП-ове после 11 година. Али ако имате 10% одлагања, зашто уопште добити ФХА зајам

Можете добити ФХА кредит са кредитним резултатом нижим од 580, а можда и нижим (мада зајмодавци могу захтијевати да ваш резултат буде 620 или већи). А можда бисте се квалификовали за исту стопу као и за конвенционални зајам, упркос томе што имате нижи кредитни резултат: 660, на пример, 740.

Без смањивања 10% или више хипотеке ФХА, једини начин да се заустави плаћање МИП-ова ФХА-е је рефинансирање у уобичајени зајам. Овај корак ће имати највише смисла након што се ваш кредитни резултат и / или ЛТВ знатно повећају. Међутим, рефинансирање значи плаћање трошкова затварања, а каматне стопе могу бити веће када сте спремни за рефинансирање. Више каматне стопе плус трошкови затварања могу умањити било какве уштеде од отказивања хипотекарног осигурања ФХА. И не можете рефинансирати ако сте незапослени или имате превише дуга у односу на своја примања.

Поред тога, зајмови ФХА су издашнији у омогућавању продавачима да допринесу купчевим закључним трошковима: до 6% износа кредита у поређењу са 3% за конвенционалне зајмове. Дакле, ако си не можете приуштити да купите кућу без значајне помоћи у затварању, ФХА кредит може бити једина опција.

Доња граница

Хипотекарно осигурање кошта новац зајмопримаца, али омогућава им да што прије постану власници кућа смањујући ризик финансијским институцијама да издају хипотеке особама са малим заостатком. Можда ће вам се исплатити уплаћивати премије за хипотекарно осигурање ако желите да живите пре или касније из куће из разлога животног стила или приступачности. Ако се додају разлози за ово: Премије се могу поништити након што ваш капитал достигне 80% ако плаћате месечно ПМИ или хипотекарно осигурање са делом премије.

Међутим, можда ћете двапут размислити ако спадате у категорију зајмопримаца који би морали платити премије осигурања ФХА-е током живота кредита. Иако ћете касније моћи да рефинансирате из ФХА зајма да бисте се решили ПМИ-а, нема гаранције да ће вам ситуација са запослењем или тржишне каматне стопе учинити рефинанцирање могућим или профитабилним. (За сродна читања, погледајте „Како избећи плаћање приватног хипотекарног осигурања - ПМИ“)