Затварање трошкова
Трошкови затварања су трошкови који прелазе цену имовине, коју купци и продавци обично сносе да заврше трансакцију некретнинама.
Настали трошкови могу укључивати накнаде за издавање зајма, попусне бодове, накнаде за процену, претрагу наслова, осигурање наслова, анкете, порезе, накнаде за евидентирање и трошкове кредитног извештаја. Припејд трошкови су они који се понављају, као што су порези на имовину и осигурање власника кућа. По закону се мора зајмодавац изјаснити о тим трошковима у „процени добре вере“ у року од три дана од захтева за издавање стана.
Разумевање завршних трошкова
Трошкови затварања настају када се власништво над имовином пренесе с продавца на купца. Укупни износ затварања у доларима зависи од тога где се имовина продаје и вредности имовине која се преноси. Купац купци обично плаћају између 2% до 5% купопродајне цене, али трошкове затварања може платити или продавац или купац. Трансакција с некретнинама помало је сложен процес у који су укључени многи играчи и бројни дијелови који се крећу. Неке државе (и неки производи зајма) захтевају одређене инспекције изван основне инспекције коју плаћате директно кућном инспектору по вашем избору. Затим ту су порези на имовину и пренос, као и осигурање осигурања и разне додатне накнаде.
Купац у Сједињеним Државама плаћа у просеку 4.876 долара за трошкове затварања, према недавном истраживању ЦлосингЦорп-а, фирме за податке о затварању некретнина. Истраживање је пронашло највеће просечне трошкове затварања у деловима североистока, укључујући Дистрицт оф Цолумбиа ($ 12, 573), Нев Иорк (9, 341 $), Делаваре (8, 663 $), Мариланд (7, 211 $) и Вермонт ($ 6, 839). Државе са најнижим просечним трошковима затварања обухватале су Мисури (2.905 долара), Индијану (2.934 долара), Јужну Дакоту (2.996 долара), Ајову (3.138 долара) и Северну Каролину (3.206 долара).
Закони захтијевају од кредитора да дају процјену зајма која открива трошкове затварања имовине. Према Закону о поступцима намирења некретнина (РЕСПА), зајмодавци су по закону обавезни да доставе ову процену, такође познату као процена добре вере, у року од три дана од зајмодавца који преузме захтев зајма зајма. Најмање три дана пре затварања, зајмодавац треба да достави и изјаву о обелодањивању у којој ће бити изнете све накнаде за затварање. Наведене накнаде могу се променити у процени зајма.
Кључне Такеаваис
- Трошкови затварања су таксе и трошкови који доспевају затварањем трансакције некретнинама, већом од купопродајне цене имовине. Продавци такође могу да трпе трошкове затварања.
- Примери уобичајених трошкова затварања укључују накнаде у вези са настанком и осигурањем хипотеке, провизијама за промет некретнинама, порезима, осигурањем и подношењем записа.
- Трошкови затварања морају бити обелодањени законом и купцима и продавачима и договорени пре него што се уговор о некретнинама може закључити.
Примјери закључних трошкова
Накнаде за порекло су накнаде које банка наплаћује за креирање зајма. Накнада обично износи 1% хипотеке. Купац може да купи бодове за попуст унапред како би смањио каматну стопу коју наплаћује банка. Иако банка захтева извештај о кредиту и захтев за кредит, ове накнаде су преговарачке и банка их може покрити. Приватно хипотекарно осигурање је додатна накнада која се примјењује на било коју куповину са предујмом мањим од 20%.
Право власништва штити зајмодавца од потраживања против куће и штити купца од прошлих добављача који захтевају имовину. Зајмодавци често захтијевају процјену, која у већини крајева може коштати и до 400 долара. Локалне самоуправе наплаћују накнаде и таксе за евидентирање продаје имовине. Ти порези на трансфер варирају од државе до државе.
Сви трошкови затварања биће распоређени на основу оцене зајма и објављивања затварања. Ево стандардних накнада које можете очекивати:
Накнада за апликацију
- Накнада коју зајмодавац наплаћује за обраду ваше апликације за хипотеку. Питајте зајмодавца за детаље пре него што поднесете захтев за хипотеку.
Накнада за адвоката
- Накнада коју наплаћује адвокат за некретнине за припрему и преглед уговора и уговора о куповини куће. Нису све државе потребне одветника за обраду трансакција некретнина.
Накнада за затварање
- Позната и као "депозитна накнада", то се исплаћује странци која води затварање: власничкој компанији, есцров компанији или адвокату, зависно од државног закона.
Курирски трошкови
- Ако потпишете папирне документе, ова накнада помаже да се убрза њихов превоз. Ако се затварање обави дигитално, ову накнаду можда нећете платити.
Накнада за кредитни извјештај
- Накнада (15 до 30 УСД) од зајмодавца за повлачење ваших кредитних извештаја из три главна бироа за извештавање. Неки зајмодавци можда неће наплатити ову накнаду, јер добијају попуст од агенција за извештавање.
Депозитни депозит
- Неки зајмодавци захтевају да положите два месеца пореза на имовину и плаћања хипотекарног осигурања при затварању.
Премија хипотекарног осигурања ФХА
- ФХА зајмови захтијевају предујам премије хипотекарног осигурања (УПМИП) од 1, 75% основног износа зајма који се плаћа приликом затварања (или га можете пребацити у хипотеку). Такође, годишње се плаћа МИП плаћање које може бити од 0, 45% до 0, 85%, у зависности од термина и основног износа зајма.
Накнада за утврђивање и надгледање поплава
- Накнада која се наплаћује цертифицираном инспектору за поплаву да утврди да ли је имовина у поплавном подручју, а за то је потребно осигурање од поплаве (одвојено од полисе осигурања вашег власника куће). Део накнаде укључује стално посматрање ради праћења промена стања поплава на имовини.
Накнада за трансфер удружења власника кућа
- Ако купите кондоминијум, градску кућу или имовину у планираном развоју, морате се придружити удружењу власника кућа те заједнице. Ово је накнада за пренос која покрива трошкове замене власништва, као што су документи. Без обзира да ли продавац или купац плаћа накнаду, може или не мора бити у уговору; требало би унапред да проверите Продавац треба да достави документацију која показује износе провизија од ХОА-е и копију финансијских извештаја, обавештења и записника ХОА-е. Затражите да видите ове документе, као и подзаконске акте, споразуме, услове и ограничења (или ЦЦ & Рс) и правила ХОА пре него што купите некретнину како бисте били сигурни да је у добром финансијском стању и да је место у којем желите да живите.
Осигурање власника домова
- Зајмодавац обично затвара уплату премије за прву годину осигурања при затварању.
Осигурање наслова зајмодавца
- Првобитна једнократна накнада која се плаћа компанији за наслове која штити зајмодавца уколико дође до спора о власништву или заложног права који није нашао у претраживању наслова.
Инспекција боја на бази олова
- Накнада која се плаћа овлашћеном инспектору да утврди да ли на имању постоји опасна боја на бази олова.
Бодова
- Бодови (или „бодови за попуст“) односе се на опционалну, авансну уплату зајмодавцу како би се смањила каматна стопа на ваш зајам и тако смањила месечну уплату. Један бод представља 1% износа кредита. У окружењу са ниским стопама то вам не би могло уштедети много новца.
Осигурање власништва
- Ова политика вас штити у случају да неко оспори ваше власништво над домом. Обично је опционалан, али га јако препоручују правни стручњаци.
Накнада за порекло
- Ова накнада покрива административне трошкове зајмодавца за обраду ваше накнаде и обично износи 1% износа кредита. Неки зајмодавци не наплаћују накнаде за поријекло, али обично наплаћују вишу каматну стопу како би покрили трошкове.
Инспекција штеточина
- Накнада која покрива трошкове професионалне инспекције штеточина за термите, суву трулеж или другу штету која се односи на штеточине. Неке државе и неки државни зајмови осигурани захтевају инспекцију.
Припејд дневне камате
- Плаћање за покривање било каквих камата на вашој хипотеци које ће се наплаћивати од дана закључења до датума вашег првог плаћања хипотеке.
Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ)
- Ако је ваш предујам мањи од 20%, ваш зајмодавац може захтијевати ПМИ. Можда ће бити затражено да уплатите ПМИ плаћање у првом месецу при затварању.
Накнада за процјену имовине
- Потребна накнада плаћена професионалној компанији за процену имовине да процени фер тржишну вредност куће која се користи за одређивање вашег односа кредита и вредности (ЛТВ).
Порез на имовину
- При затварању очекујте да ћете платити порез на имовину који доспева у року од 60 дана од куповине куће.
Оцените Лоцк Фее
- Накнада коју зајмодавац наплаћује за гарантовање одређене каматне стопе у ограниченом временском периоду, обично од тренутка када примите претплату до затварања.
Имате добру хипотеку? Закључај! даје вам детаље.
Накнада за снимање
- Накнада коју наплаћује ваша локална служба за снимање, обично град или жупанија, за снимање јавних земљишних књига.
Накнада за анкету
- Накнада коју геодетска компанија наплаћује за проверу линија имовине и дељених ограде како би потврдила границе некретнине.
Пореско надгледање и накнаде за истраживање пореског статуса
- Накнада од треће стране која води картице о плаћању пореза на имовину и обавештава зајмодавца о било каквим проблемима у вези с плаћањем пореза на имовину, попут закашњелих или неуспелих плаћања.
Накнада за претрагу наслова
- Накнада коју наплаћује титула за анализу евиденције јавне имовине на основу било каквих одступања у власништву. Твртка која се бави правом власништва претражује записнике и осигурава да на имовини не постоје неријешени спорови о власништву или заложно право.
Порез на трансфер
- Порез се обрачунава за пренос наслова од продавца купцу.
Накнада за преписивање
- Накнада коју зајмодавац наплаћује за склапање вашег кредита. Ундервритинг је процес истраживања за верификацију ваших финансијских информација, прихода, запослености и кредита за коначно одобрење зајма.
Накнада за финансирање ВА
- Ако сте дужник ВА, ова накнада, која се наплаћује као проценат од износа зајма, помаже у надокнади трошкова програма зајма америчким пореским обвезницима. Висина накнаде за финансирање зависи од ваше класификације војне службе и износа зајма; накнада се може платити затварањем или увести у вашу хипотеку. Неки војни припадници ослобођени су плаћања таксе.
Још једна велика накнада: провизије за некретнине. Купци ипак не плаћају ову накнаду; продавци. Обично провизија износи 5% до 6% од купопродајне цене куће, а дели се равномерно између продавца и агента купца.
Како смањити трошкове затварања
Можда ће се осећати као да си не можете приуштити све ове таксе уз надоплату, трошкове пресељења и поправке свог новог дома. Међутим, постоје начини за преговарање о тим накнадама.
- Куповати около. Ово се односи на зајмодавце и услуге трећих страна, као што су полиса осигурања власника кућа и компаније за издавање права. Многи купци кућа не схватају да могу уштедети значајан новац на затварању трошкова ако упореде накнаде од зајмодавца до зајмодавца. Такође, не морате да користите власничку компанију, инспектора штеточина или агента осигурања куће који ваш зајмодавац предлаже. Урадите неки домаћи задатак и уштедјели бисте нешто озбиљног новца на тим накнадама.
- Распоред затварања на крају месеца. Датум затварања близу или на крају месеца помаже у смањењу унапред плаћених дневних камата. Зајмодавац може покренути овај сценарио да бисте схватили колико можете уштедети.
- Обратите се продавцу за помоћ. Можда ћете моћи да нађете продавца да или смањи купопродајну цену или да покрије део (или све - ако заиста имате среће) својих трошкова затварања. То је вероватније ако је продавац мотивисан и кућа је већ дуго на тржишту са мало понуда. На многим тржиштима врућег становања, услови фаворизирају продавце, тако да можете потражити повратну помоћ или „не“ ако затражите помоћ продавца. Не смета да питаш.
- Упоредите обрасце зајма и обрасце за објављивање. Када добијете почетну процјену зајма, прегледајте је чешљем за фине зубе. Ако нисте сигурни шта подразумева накнаду или зашто се наплаћује, замолите зајмодавца да разјасни. Зајмодавац који не може објаснити накнаду или га одгурне кад му буде постављен упит треба бити црвена застава. Исто тако, ако приметите нове накнаде или приметно повећате одређене накнаде за затварање, замолите свог зајмодавца да вас проведе кроз детаље. Није неуобичајено да трошкови затварања варирају од пре-одобрења до затварања, али велики скокови или изненађујући додаци могу утицати на вашу способност да се затворите.
- Преговарајте о специфичним зајмовима. Ако сумњате да зајмодавац на своје зајмове додаје непотребне таксе, познате као "смеће", изговорите. Затражите зајмодавца да уклони или смањи накнаде ако примјетите дуплирање. Куповина упоређивања може вам бити савезник у смањењу трошкова затварања, као и проналажењу конкурентских услова и цена. Будите посебно опрезни због превеликих накнада за обраду и документацију.
- Трошкови затвореног затварања у вашу хипотеку (као крајње средство). У неким случајевима, зајмодавци ће вам понудити да плате трошкове затварања или да их уведу у ваш зајам. Али нисте склони; зајмодавци имају тенденцију да наплаћују веће каматне стопе како би сами себи платили апсорбирање накнада за затварање, што значи да на крају плаћате камате на ваш кредит - и на трошкове затварања.
Хипотека без затварања
Хипотеке без затварања укидају све наплате купца након затварања. Ове врсте хипотеке су краткорочно корисне, али вероватно резултирају вишим каматним стопама. Трошкови затварања такође се могу укопати у укупну хипотеку, што значи да купац с временом плаћа камате на трошкове затварања. Стога, иако су хипотеке без затварања трошкова корисне у смањењу почетних капиталних трошкова, постоје дугорочне финансијске последице.