Водич за прва купца куће

Изазов који први пут купујете дом може изгледати толико застрашујуће да је примамљиво или само отићи са првим местом у вашем ценовном рангу или наставити са изнајмљивањем. Да бисмо вам помогли да демистификујете процес и добијете максимум од куповине, испитаћемо шта ћете морати да размотрите пре куповине, шта можете да очекујете од самог процеса куповине и неколико корисних савета који ће вам олакшати живот купите свој први дом.

Ко је први пут купац?

Америчко Министарство за становање и урбани развој (ХУД), први пут је купац неко ко испуњава било који од следећих услова:

• Физичко лице које већ три године нема основно пребивалиште. Супружник се такође сматра првим купцем куће ако испуњава горње критеријуме. Ако сте власник куће, али ваш супружник није, онда можете заједно да купите место као први купци.
• Самохрани родитељ који је у браку имао само кућу са бившим супружником.
• Расељени домаћи човек који је у власништву само са супружником.
• Појединац који је имао само пребивалиште са главним пребивалиштем које није трајно додељено сталном фондацији у складу са важећим прописима.
• Појединац који је имао само имовину која није била у складу са државним, локалним или моделним грађевинским правилима - и која се не може довести у сагласност за мање од трошкова изградње сталне грађевине.

Разматрања пре куповине

Прво што требате да утврдите су који су ваши дугорочни циљеви, а затим како се власништво куће уклапа у те планове. Неки једноставно желе претворити све оне "изгубљене" уплате за станарину у хипотеке које им заправо дају нешто опипљиво. Други виде власништво над кућом као знак своје независности и уживају у идеји да буду сопствени станодавци. Скраћивање крупних циљева власништва над кућом усмериће вас у правом смеру. Ево пет питања која треба да се запитате:

1. Који тип куће најбоље одговара вашим потребама?

Када купујете стамбену некретнину, имате неколико могућности: традиционалну породичну кућу, дуплекс, градску кућу, стан, стамбену задругу или више-породичну зграду са две до четири јединице. Свака опција има своје предности и недостатке, зависно од циљева вашег власништва, тако да морате одлучити која врста имовине ће вам помоћи да постигнете те циљеве. Такође можете уштедети на куповној цени у било којој категорији одабиром горње фиксације, иако би време, зној и капитал потребан за претварање фиксатора у вашу кућу из снова могли бити много више него што сте се залагали.

1. Које ће посебне карактеристике имати ваш идеалан дом?

Иако је добро задржати одређену флексибилност на овој листи, ви купујете можда највећу куповину у свом животу, а заслужујете да та куповина одговара и вашим потребама и жељама што је могуће ближе. Ваша листа треба садржавати основне жеље, попут сусједства и величине, све до мањих детаља попут распореда купатила и кухиње која долази са поузданим апаратима.

1. Колико хипотеке испуњавате?

Пре него што започнете куповину, важно је да стекнете идеју колико ће вам зајмодавац заиста бити спреман да купите свој први дом. Можда мислите да можете да приуштите дом од 300.000 долара, али зајмодавци могу мислити да сте добри за 200.000 долара, у зависности од фактора као што су колико другог дуга имате, месечни приход и колико дуго сте на свом тренутном послу. Уз то, многи Реалторс неће проводити вријеме са клијентима који нису појаснили колико могу себи да приуште да троше. Можда бисте размотрили куповину куће у поверењу.

Биће вам драго да се уверите да су ваше личне финансије у реду. Генерално, да бисте се квалификовали за кредит за становање, морате да имате добар кредит, историју плаћања рачуна на време и максимални омјер дуга и прихода од 43%. Зајмодавци ових дана углавном воле да ограниче трошкове становања (главница, камате, порезе и осигурање власника кућа) на око 30% месечног бруто прихода зајма, мада та бројка може увелико варирати, у зависности од локалног тржишта некретнина.

Обавезно прибавите унапред одобрење за кредит пре него што ставите понуду за кућу: У многим случајевима продавци неће чак ни забављати понуду која није праћена хипотеком. То у основи радите подношењем захтјева за хипотеку и попуњавањем потребних папирологије. Корисно је куповати зајмодавца и упоређивати каматне стопе и накнаде помоћу алата као што је хипотекарни калкулатор или Гоогле.

Једном када се нагодите за зајмодавца и пријавите се, зајмодавац ће верификовати све добијене финансијске информације (проверавање кредитних резултата, верификација података о запослењу, израчунавање односа дуга и прихода итд.). Зајмодавац може унапријед одобрити дужника за одређени износ. Будите свјесни да чак и ако вам је претходно одобрена хипотека, ваш кредит може пропасти у посљедњем тренутку ако нешто учините како бисте промијенили кредитни резултат, попут финансирања куповине аутомобила.

4. Колико куће заправо можете себи приуштити?

С друге стране, понекад вам банка даје кредит за више кућа него што стварно желите да платите. Само зато што банка каже да ће вам позајмити 300.000 долара, не значи да би заправо требало толико да позајмите. Многи купци који први пут купе чине ову грешку и заврше „сиромашни од куће“ - што значи да након што уплате месечну хипотеку немају преостала средства за друге трошкове, попут одеће, комуналија, одмора, забаве или чак хране.

Баш као и приликом куповине новог аутомобила, желећете да сагледате укупне трошкове куће, а не само месечне хипотекарне исплате. Наравно, та месечна уплата је такође важна, заједно са колико улазног улога можете себи да приуштите, колико су порези на имовину у вашем одабраном кварту, колико ће коштати осигурање власника кућа, колико очекујете да ћете потрошити на одржавање или побољшање куће и колика ће бити ваша цена затварања. Ако сте заинтересовани за куповину стана, имајте на уму да ћете морати месечно да плаћате трошкове одржавања, јер ћете бити део удружења власника кућа, која од власника сваке јединице у згради прикупља неколико стотина долара месечно у облику кондоминијумских накнада. Власници задруга такође плаћају месечне накнаде за одржавање, мада су оне делимично одбитне за порез.

5. Да ли имате озбиљне уштеде?

Чак и ако се квалификујете за значајну хипотеку, биће значајни први трошкови (попут аванса за дом, обично 20% укупне купопродајне цене) и трошкови затварања. Значи треба да имате новац одложен. Када је у питању улагање са оком за куповину куће - краткорочни циљ - један од највећих изазова је очување уштеде у приступачном, релативно сигурном возилу које још увек доноси поврат. Ако имате годину до три године да остварите свој циљ, депозитна потврда може бити одржива опција. Неће вас обогатити, али нећете ни изгубити новац. Иста идеја се може применити на куповину краткорочних портфеља обвезница или фиксног дохотка који ће вам донети раст, али и заштитити вас од бурне природе берзи.

Ако се куповина куће догоди за шест месеци до годину дана, тада ћете желети да новац остане у току. Рачун с високим приносом могао би бити најбоља опција. Важно је осигурати да је ФДИЦ осигурано, тако да ако банка оде испод вас и даље можете имати свој новац до 250.000 долара.

6. Ко ће вам помоћи да нађете дом и води вас кроз куповину?

Агент за продају некретнина помоћи ће вам да пронађете куће које задовољавају ваше потребе и буду у вашем ценовном рангу, а затим ће се састати са вама да бисте их прегледали. Након што одаберете кућу за куповину, ови професионалци могу вам помоћи у преговарању о целокупном процесу куповине, укључујући давање понуде, добијање зајма и довршавање папирологије. Добра стручност агента може вас заштитити од свих замки које бисте могли наићи током поступка. Већина агената добија провизију, уплаћену од прихода продавача.

Заслуге за купце који први пут купују куће

Процес куповине

Сад кад сте се одлучили на потез, истражимо шта можете очекивати од самог процеса куповине куће. Ово је хаотично време када понуде и контра понуде бесно лете, али ако сте припремљени за гњаважу (и папирологију), кроз свој сан можете да прођете више или мање нетакнути. Ево основног напретка који можете очекивати:

1. Пронађите дом.

Обавезно искористите све доступне опције за проналажење домова на тржишту, укључујући коришћење вашег агента за некретнине, претраживање пописа за интернет и кретање по квартима који вас занимају у потрази за знаковима за продају. Такође ставите неке достављаче са пријатељима, породицом и пословним контактима. Никад се не зна одакле може доћи добра референца или водич за кућу.

Једном када озбиљно купујете дом, не улазите у отворену кућу а да немате агента (или сте барем спремни да избаците име некога с киме наводно радите). Можете да видите како можда неће радити у вашем најбољем интересу да се почнете бавити агентом продавца пре него што контактирате неког свог.

Ако имате буџет, потражите куће чији пуни потенцијал тек треба да се реализује. Чак и ако сада не можете да приуштите да замените грозне тапете у купатилу, можда би било вредно живети неко време са ружноћом у замену за улазак у кућу коју можете да приуштите. Ако дом иначе задовољава ваше потребе у погледу великих ствари које је тешко променити, као што су локација и величина, не дозволите да вас физичке несавршености одврате. Купци који први пут траже куће требало би да потраже кућу којој могу да додају вредност, јер то обезбеђује награду на капиталу која ће им помоћи да се подигну низ мердевине имовине.

2. Размотрите своје могућности финансирања и сигурно финансирање.

Купци који први пут купују куће имају широку палету могућности да им помогну да уђу у дом - како оних које су доступне било којем купцу, укључујући хипотеке са хипотекама на којима је Федерална агенција за стамбено збрињавање, тако и оних које су посебно усмерене на неофите. Многи програми за купце код куће који први пут нуде минималне уплате од 3% до 5% (у односу на стандардних 20%), а неки од њих уопште не захтевају предујам.

Првотимци би требало да нарочито:

Користите ХУД-ову листу ресурса. ФХА и њен програм зајма дио је ХУД-а.

Потражите свој ИРА. За потребе дистрибуције ИРА-а, купац који први пут купује кућу је свако ко није имао присутно интересовање за мобилне кућице са примарним пребивалиштем и приколице, кућне чамце и залихе које је држао закупник у задружној стамбеној корпорацији) за претходне две године Будући да свака особа има доживотни износ од 10.000 УСД који се може бесплатно подићи са свог ИРА-а, пар би могао повући максимално 20.000 УСД (10.000 УСД са сваког рачуна) комбиновано да плати свој први дом. Само будите сигурни да ћете новац искористити у року од 120 дана или ће за њега постати плаћена казна од 10%.

Илиноис, Охајо и Вашингтон - нуде помоћ у првом плаћању за купце који се први пут квалификују. Обично се прихватљивост за ове програме заснива на приходу и може имати ограничења у томе колико скупо може да се купи некретнина. Они који се квалификују могу добити финансијску помоћ уз предлоге плаћања и трошкове затварања, као и трошкове за рехабилитацију или побољшање имовине.

Знајте за опције домородаца. Купци домородачких домовина могу се пријавити за кредит из Одељка 184. За овај кредит је потребна 1, 5% авансне накнаде за гаранцију и само 2, 25% предујма код кредита преко 50 000 УСД (за кредите испод тог износа је 1, 24%). За разлику од каматне стопе традиционалног зајма, засноване на кредитном резултату зајмопримца, стопа зајма темељи се на превладавајућој тржишној стопи. Зајмови из члана 184 могу се користити само за породичне домове (1-4 јединице) и за примарни боравак.

Немојте бити везани за верност својој тренутној финансијској институцији када тражите предходно одобрење или тражите хипотеку: Купујте около, чак и ако се квалификујете само за једну врсту кредита. Накнаде могу бити изненађујуће различите, као и камате на хипотеку, што наравно има велики утицај на укупну цену коју плаћате за свој дом.

Неке власти такође препоручују да имате резервног зајма. Квалификација за зајам није гаранција да ће се за крај финансирати ваш зајам: промене смерница за преписивање, промене анализе ризика зајмодаваца и тржишта инвеститора могу да се измене. Може бити случајева да клијенти потпишу документе о зајму и депоновању, а затим се обавештавају 24 до 48 сати пре затварања да је зајмодавац замрзнуо средства у свом програму зајма. Имати другог зајмодавца који вас је већ квалификовао за хипотеку омогућава вам алтернативни начин да поступите по, или близу планирања.

3. Дајте понуду.

Ваш агент за продају некретнина помоћи ће вам да одлучите колико новца желите да понудите за кућу, заједно са свим условима које желите да тражите. Затим ће ваш агент представити понуду агенту продавца; продавац ће или прихватити вашу понуду или издати контра понуду. Затим можете прихватити или наставити да се враћате напријед и назад док не постигнете уговор или не одлучите да га назовете да прекине.

Пре него што пошаљете понуду, погледајте још један буџет. Овај фактор времена у процењеним трошковима затварања (који може износити било где од 2% до 5% од купопродајне цене), трошкова превоза на посао и било каквих тренутних поправки и обавезних уређаја који ће вам можда требати пре него што се преселите. И размислите унапред: Лако је бити заседа већим или неочекиваним трошковима комуналних услуга у вашем новом већем дому. Можете тражити рачуне за енергију за последњих 12 месеци да бисте добили представу о просечним месечним трошковима.

Ако постигнете споразум, добровољно ћете положити депозит и процес ће се затим пребацити у есцров. Есцров је кратак временски период (често око 30 дана), где продавац скине кућу са тржишта с уговорним очекивањем да ћете је купити купљеном кућом - под условом да приликом прегледа не нађете неке озбиљније проблеме.

4. Обавите кућни преглед.

Чак и ако се кућа коју планирате купити чини беспрекорном, обучено стручно особље не може заменити квалитет, сигурност и опште стање вашег потенцијалног новог дома. Не желите да се заглавите у новчаном јамству или у главобољи због извршавања многих неочекиваних поправки. Ако кућна инспекција открије озбиљне недостатке које продавац није открио, углавном ћете моћи да опозовете своју понуду и вратите свој депозит. Преговарање о томе да продавац изврши поправку или снизи продајну цену су друге опције.

5. Затворите или крените даље.

Ако сте у могућности да склопите договор са продавцем или још боље, ако инспекција није открила неке значајније проблеме, требали бисте бити спремни да затворите. Затварање у основи укључује потписивање тоне папира у врло кратком року, док се моли да ништа не пропадне у последњем тренутку.

Ствари с којима ћете се бавити и које ћете платити у посљедњим фазама куповине могу укључивати процјену куће (хипотекарне компаније то захтијевају да заштите свој интерес за кућу), вршећи претрагу наслова како би били сигурни да нико осим особе продавац има захтев за власништво над некретнином, добијање приватног хипотекарног осигурања или поврата позајмице, уколико је ваш предујам мањи од 20%, и испуњавање хипотекарне документације. Остали трошкови затварања могу да укључују накнаде за издавање зајма, осигурање наслова, анкете, порезе и трошкове кредитног извештаја.

Честитке Новом власнику куће ... Шта сада?

Потписали сте папире, платили возаче и ново место почиње да се осећа као код куће. Игра је завршена, зар не? Не баш. Трошкови власништва над кућом превазилазе почетне и месечне хипотеке. Погледајмо сада неколико последњих савета како да живот као новог власника куће учинимо забавнијим и сигурнијим.

1. Наставите да штедите.

Са власништвом куће долази до великих неочекиваних трошкова, попут замене крова или набавке новог бојлера. Покрените фонд за хитне случајеве свог дома како не бисте били ухваћени без заштите када ти трошкови неминовно настану.

1. Обављајте редовно одржавање.

Уз велику количину новца који улажете у свој дом, ви ћете желети да се добро побрините за њега. Редовно одржавање може смањити трошкове поправке тако што омогућава да се исправе проблеми када су мали и управљиви.

1. Занемарите тржиште станова.

Није важно колико ваш дом вреди у било којем тренутку осим тренутка када га продате. Могућност избора када продајете кућу, уместо да будете присиљени да је продате због пресељења посла или финансијске невоље, биће највећа одредница да ли ћете видети солидну зараду од своје инвестиције.

1. Не ослањајте се на то да ћете убити кућу како бисте финансирали пензију.

Иако имате дом, и даље бисте требали да наставите да штедите максимум на својим рачунима за пензијску штедњу сваке године. Иако се може чинити тешко веровати ономе ко је приметио богатство које су неки направили током стамбеног балона, нећете нужно извршити убиство приликом продаје куће. Ако желите да на свој дом гледате као на извор богатства у пензији, узмите у обзир да након што отплатите хипотеку, новац који сте потрошили на месечне исплате може се користити за финансирање неких ваших животних и здравствених трошкова у пензији. .