Мултипликатор бруто прихода
Мултипликатор бруто прихода (ГИМ) је груба мера вредности инвестиционе имовине која се добија дељењем продајне цене имовине са њеним бруто годишњим приходом од закупа. ГИМ се користи у вредновању комерцијалних некретнина, попут тржних центара и стамбених комплекса, али је ограничен тиме што не узима у обзир трошкове фактора као што су комуналне услуге, порези, одржавање и слободна радна места. Остале, детаљније методе које се обично користе за вредновање комерцијалних својстава укључују стопу капитализације (стопу ограничења) и методу дисконтираног новчаног тока.
Објашњен мултипликатор бруто прихода
Мултипликатор бруто прихода може се користити да се грубо утврди да ли је тражена цена имовине добар посао. Помножавањем ГИМ-а са бруто годишњим приходом имовине добија се вредност имовине или онога због чега би требало да се продаје.
Пример израчунавања мултипликатора бруто прихода
На пример, некретнина која се прегледава има ефективни бруто приход од 50.000 УСД. Доступна је упоредива продаја са ефективним приходом од 56.000 УСД и продајном вредношћу од 392.000 УСД (у стварности бисмо тражили одређени број упоредивих за побољшање анализе).
Наш ГИМ би био $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7.
Закључно, овај упоредиви (или „комп” како се то често у пракси назива) продат је 7 пута (7к) од ефективне бруто вредности. Користећи овај мултипликатор, видимо да ова некретнина има капиталну вредност од 350 000 УСД. Које проналази: В = ГИМ к ЕГИ, 7 к 50.000 = 350.000 УСД.
Метода смањења бруто прихода дохотка
Природни аргумент против методе мултипликатора настаје зато што је прилично груба техника вредновања. Пошто се промене каматних стопа (које утичу на дисконтне стопе на временску вредност израчуна новца), извора или прихода (квалитета) и трошкова нису експлицитно узете у обзир - мултипликатор бруто прихода тешко да је практични модел вредновања, али он нуди „ позадина почетне тачке коверте.
Остали недостаци укључују:
- ГИМ метода претпоставља уједначеност својстава у сличним класама. Стручњаци знају из искуства да се омјери трошкова код сличних својстава често разликују као резултат одгађања, одлагања одржавања, старости имовине и квалитета управљања имовином.
- ГИМ процењује вредност на основу бруто прихода, а не нето оперативног прихода (НОИ), док се имовина купује пре свега на основу његове нето зараде. Сасвим је могуће да две некретнине имају исти НОИ, иако се њихови бруто приходи значајно разликују. Дакле, они који не цене његове границе могу лако да злоупотребе ГИМ методу.
- ГИМ не води рачуна о преосталом економском веку упоредивих својстава. Игнорирајући преостали економски живот, практичар може доделити једнаке вредности новој имовини и имовини старој 50 година, под претпоставком да стварају једнаке приходе.