Водич за приватно хипотекарно осигурање (ПМИ)

То је мит да за хипотеку морате спустити 20% купопродајне цене куће. Зајмодавци нуде бројне програме зајма са нижим захтевима за плаћање да би одговарали разним прорачунима и потребама купца. Ако ипак кренете овом рутом, очекујте да ћете платити приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). Овај додатан трошак може да повећа трошкове ваших месечних хипотекарних плаћања и, уопштено, чини ваш зајам скупљим. Међутим, скоро је неизбежно ако немате уштеде од 20% или више уплата.

Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ)

Шта је ПМИ?

ПМИ је врста хипотекарног осигурања за коју купци обично морају да плаћају конвенционални зајам када плаћају предујам мање од 20% од купопродајне цене куће. Многи зајмодавци нуде програме ниског износа плаћања који вам омогућавају да одложите само 3%. Трошак те флексибилности је ПМИ, који штити улагање зајмодавца у случају да не отплатите хипотеку, познату као пропуст. Другим речима, ПМИ осигурава зајмодавца, а не ви.

ПМИ помаже зајмодавцима да надокнаде више свог новца у заданом износу. Разлог зашто зајмодавци захтевају покриће за ниже уплате испод 20% купопродајне цене је тај што поседујете мањи удео у вашој кући. Хипотекарни кредити вам дају позајмицу више новца и, стога, губите више ако сте пропустили у почетним годинама власништва. Зајмови које осигурава Федерална стамбена управа или ФХА зајмови такође захтевају хипотекарно осигурање, али смернице су другачије од оних за конвенционалне кредите (покрићемо то касније).

Трошак ПМИ-ја

Генерално, плаћаћете између 40 и 80 долара месечно за сваких 100.000 позајмљених долара, према Фреддие Мац-у, компанији које спонзорише држава и купује и продаје хипотеке на секундарном хипотекарном тржишту. Имајте на уму да овај износ може варирати на основу вашег кредитног рејтинга и вашег односа кредита и вредности - износа који сте посудили на хипотеци у односу на вредност куће.

У годинама раније, дозвољено вам је да одузмете трошак ПМИ-а од савезних пореза. За 2017. годину и даље, Конгрес је одлучио да не обнавља ту одредбу, тако да више не можете одбити плаћање ПМИ-а на своје годишње порезе. (Заправо, касније су вратили одбитак само за 2017. Почевши од 2018. године, нестало је.)

Плаћање за ПМИ

Имате две опције за плаћање ПМИ-а: једнократна, аконтација премије која се плаћа приликом затварања или месечне премије. У многим случајевима зајмодавци убацују ПМИ у вашу месечну хипотеку као месечну премију. Када примите процену зајма и закључите документе о откривању, ваш ПМИ износ биће расподељен у одељку Пројектоване исплате на првој страници сваког документа.

Друга могућност је да платите ПМИ као један од ваших трошкова затварања. На процени зајма и обрасцима за откривање података, ову премију ћете наћи на страници 2, одељак Б. Међутим, недостатак ове опције је да вероватно неће бити враћен овај износ ако преместите или рефинансирате хипотеку. У неким случајевима можете плаћати и претходне и месечне премије.

Отказивање покрића ПМИ-ја

Добра вест је да нећете плаћати ПМИ током целог трајања конвенционалног зајма.

Федерални закон о заштити власника кућа уклања ПМИ на један од три начина:

• отказ ПМИ-а покренут од стране позајмиоца
• аутоматски ПМИ раскид
• коначни ПМИ раскид

Можете затражити отказивање ПМИ-а након што однос вашег кредита и вредности - износ вашег салда кредита подељен са тржишном вредношћу куће - падне испод 80% првобитне процењене вредности куће (или пре тога, ако вредност вашег дома процењује пре тога). Зајмодавци наводе овај планирани датум на обрасцу за откривање ПМИ-а, који сте вероватно добили као део закључних докумената.

Да бисте отказали ПМИ, мораћете:

• Поднесите свој захтев у писаном облику.
• Будите актуални у својим мјесечним хипотекарним уплатама.
• Имајте позитивну историју плаћања (не више од једне исплате која је каснила 30 дана у периоду од 12 месеци или не више од једне исплате која је закаснила 60 дана у периоду од 24 месеца, према Фанние Мае и Фреддие Мац).
• Провјерите да немате млађе заложно право (као што је друга хипотека).

Аутоматско прекидање ПМИ-ја

Други начин за окончање ПМИ-а познат је као аутоматски прекид ПМИ-а, који почиње очекиваним датумом када преостали износ хипотеке достигне 78% ЛТВ. Према закону, зајмодавци су дужни да до тог датума аутоматски откажу ПМИ. Исти услови за поништавање ПМИ-а отказаног кредита (историја благовременог плаћања и нема заложног права) такође важе овде. Ако сте закаснили са плаћањем, зајмодавац неће отказати ПМИ док плаћања не постану текућа.

Коначно ПМИ раскид

На крају, постоји нешто што се зове коначни ПМИ раскид. Ово је вријеме када зајмодавац мора аутоматски завршити ПМИ мјесец дана након што кредитни рок достигне своју средину у распореду отплате - чак и ако нисте достигли 78% ЛТВ.

На пример, ако имате 30-годишњи фиксни зајам, средња вредност би била након 15. године. Опет, морате бити актуални у уплатама да бисте се квалифицирали. Ова врста отказивања ПМИ-а се обично односи на кредите са посебним карактеристикама, попут плаћања балоном, периода само за камате или главног одступања.

Кућна вредност и ПМИ

На вашу подобност да откажете ПМИ такође утиче то да ли је вредност вашег дома временом апрецијација или депрецијација. Ако се повећа, можете отказати ПМИ пре него што се очекује; ако се смањи, чекаћете дуже него што се очекивало да откажете ПМИ.

Пре отказивања ПМИ-а, зајмодавац ће утврдити тренутну тржишну вредност вашег дома према мишљењу брокерске цене (обавља га агент за некретнине који ваш дом вреднује на основу вредности упоредивих домова у вашем окружењу), потврду вредности или неку другу врсту процена имовине

Ако је вредност ваше куће опала због пада тржишта, ваш зајмодавац ће вероватно одбити ваш захтев за отказивање ПМИ-а, осим ако вредност вашег дома не буде заснована на новој процени, а преостали износ зајма уплатите на 80% ЛТВ од нове процењене вредности.

С друге стране, вредност вашег дома може порасти брже него што се предвиђало, било због тржишних услова или зато што сте је прерадили, што значи да бисте могли достићи праг од 80% ЛТВ раније. У том случају можете затражити отказ ПМИ-а унапред, а ваш зајмодавац ће наручити процену како би потврдио тренутну вредност куће. (Напомена: Ви сте одговорни за плаћање процене имовине, која може коштати од 300 до 400 долара. Тај износ може варирати у зависности од величине и локације куће.)

Конвенционални зајмови без ПМИ-а

Неки зајмодавци нуде своје конвенционалне производе за кредит без потребних ПМИ-ја; међутим, они имају тенденцију да наплаћују веће каматне стопе како би се заштитили ако не плаћате кредит. Дугорочно, то може бити више или мање скупо од плаћања ПМИ-ја, овисно о томе колико дуго остајете у вашем дому или колико дуго задржавате исту хипотеку.

Овде може да помогне упоређивање куповине хипотеке. Погледајте каматне стопе које се нуде за нон-ПМИ кредите у односу на оне са ПМИ. Израчунајте разлику између ова два да бисте видели колико ћете више платити за кредит без ПМИ-ја. Да ли је тај износ мањи од ПМИ плаћања док не постигнете омјер 80% ЛТВ за отказивање? Запамтите, кућне вредности могу порасти или пасти, што утиче на дужину времена које можете платити ПМИ.

Захтеви за предујам

Смањивањем 20% од купопродајне цене куће елиминише ПМИ, што је идеалан пут ако можете себи да то приуштите. Поред тога што редовно штедите на првом плаћању, размислите о куповини јефтиније куће.

Конзервативнији буџет за лов на куће смањиће износ потребан за плаћање 20% аванса.

Пиггибацк хипотеке и ПМИ

Неки зајмодавци препоручују употребу друге хипотеке „пиггибацк“ да би избегли ПМИ. Ово може помоћи нижим почетним трошковима хипотеке, а не плаћању ПМИ-ја. Делује овако: Узете прву хипотеку за већи део купопродајне цене куће (умањено за ваш износ аванса). Тада узимате другу, много мању хипотеку за остатак купопродајне цене куће, умањену за износ прве хипотеке и предујма. Као резултат тога, избегавате ПМИ и комбиновано је плаћање мање од трошкова прве хипотеке са ПМИ.

Међутим, друга хипотека углавном има већу каматну стопу од прве хипотеке. Једини начин да се ослободите друге хипотеке је да у целости отплатите кредит или да га рефинансирате (заједно са првом хипотеком) у нову самосталну хипотеку, вероватно када ЛТВ достигне 80% (да избегнете ПМИ). Међутим, ови кредити могу бити скупи, посебно ако се каматне стопе повећају од тренутка када сте узели иницијални зајам и када бисте оба кредита рефинансирали у једну хипотеку. Не заборавите да ћете морати поново да платите трошкове затварања да бисте оба кредита рефинансирали у један.

(Више информација потражите у одељку Како се ослободити приватног хипотекарног осигурања .)

Премија хипотекарног осигурања ФХА

Ако се не можете квалификовати за конвенционални кредитни производ, размислите о ФХА кредиту. Као и неки конвенционални зајмови, ФХА зајмови имају могућност слабог плаћања - само 3, 5% мање - и опуштеније кредитне захтеве.

Зајмодавци захтијевају хипотекарно осигурање за све ФХА кредите, који се плаћају у два дијела: унапријед премију хипотекарног осигурања или УФМИП, и годишњу премију за хипотекарно осигурање или годишњу МИП. Оба трошка наведена су на првој страници процене зајма и завршном објављивању.

Премија осигурања осигурања

Прва премија хипотекарног осигурања (УФМИП) износи 1, 75% од износа кредита. Можете је платити унапред приликом затварања или је можете пребацити у хипотеку. Ако се одлучите за хипотеку укључити УФМИП, месечне исплате ће бити веће, а укупни трошкови зајма ће порасти.

Годишња премија

Поред УФМИП-а, плаћаћете годишње МИП, који је подељен на једнаке месечне рате и уврштен у хипотекарне исплате. У зависности од рока и величине зајма, платићете 0, 45% до 1, 05% износа кредита.

Отказивање ФХА МИП-а

Ако смањите 10% или више, годишњи МИП може бити отказан након првих 11 година кредита. Међутим, за разлику од класичних зајмова, ФХА зајмови са предујмом испод 10% захтевају да плаћате годишњи МИП током целог трајања кредита. Ако паднете у други камп, једини начин да се елиминишу МИП исплате је рефинансирање у конвенционални зајам, након што је ваш ЛТВ омјер довољно низак да бисте се квалификовали за конвенционалну хипотеку без ПМИ-ја.

Доња граница

Ако немате пуно новца спремљеног за предујам, плаћање ПМИ-а је компромис који ћете направити да позајмите више новца. Ниси сам ако одабереш овај пут. Ових дана већина кућних купаца плаћа уплате испод 20%. У 2017. години, средња почетна уплата за дом износила је 10%, показало је истраживање Националног удружења некретнина.

Док се пријављујете за хипотеку, пажљиво погледајте процене кредита да бисте упоредили колико ћете платити зајам са ПМИ-јем. Зајам за који можда није потребан ПМИ, али долази с вишом каматном стопом. Уз неколико изузетака, ПМИ је тешко избећи ако вам је потребан зајам са ниским улогом, али на крају тунела постоји светло: Нећете платити ПМИ током трајања зајма. (За сродна читања, погледајте „Како избећи плаћање приватног хипотекарног осигурања - ПМИ“)