Како избјећи заосталу хипотеку
Иако се повремене хипотеке понекад рекламирају као сигурни извор зараде до краја живота - и под правим условима могу вам понети приход пре него што сте очекивали, један је од главних ризика повлачења ове врсте зајам. Повратна хипотека је врста зајма где власници кућа који имају значајан капитал изграђен у свом пребивалишту могу ту вредност користити за позајмљивање.
Постоји шест различитих начина за примање обрнутих хипотекарних прихода, а онај који одаберете утицати ће на то колико брзо и лако можете искористити своју способност да позајмите новац код куће.
- Повратна хипотекарна уплата с фиксном стопом
- Повратна кредитна линија
- Израз повратне хипотеке
- Модификовани појам хипотеке
- Повратна хипотека на зајам
- Обрнута хипотека на измењено време закупа
Свих шест планских планова представљају различите нивое ризика за кориснике кредита. Ево погледа у разним околностима под којима бисте могли прерано да останете без хипотеке и како да избегнете тај сценарио.
(За више, погледајте Комплетан водич за поништавање хипотеке и како одабрати план обрнуте хипотеке .)
# 1. Паушал са фиксном стопом
Фиксна каматна стопа има само један план реверзне хипотекарне исплате, паушални износ за јединствену исплату. Узимање фиксне суме са фиксном каматном стопом обично је начин ниског ризика за позајмљивање. У суштини, тачно ћете знати колико ћете морати да платите. Међутим, када је обрнута хипотека, ова кредитна структура има јединствене ризике.
Власници домова често узимају обрнуте хипотеке када им је основни капитал једино средство и немају друге могућности да добију новац који им је потребан. Међутим, људи који узимају ове зајмове, али не планирају правилно, могу лако да погрешно управљају великим износима. Једном када потроше тај новац, можда неће имати друге новчане изворе да искористе. У идеалном свету, обавезно обрнуто хипотекарно саветовање одвратило би ризичне кориснике кредита да одаберу ову опцију, али у стварном свету се то не догађа увек.
Биро за заштиту потрошача (ЦФПБ) идентификовао је све популарнију паушалну опцију као потенцијално ризичну, посебно за млађе кориснике кредита са дужим животним веком који немају друге пензионе ресурсе. Ови пензионери у раној доби ризикују да ће рано искористити капитал у пензији.
Повратна хипотека омогућава вам да останете у вашем дому читав живот, чак и након што сте потрошили приход. Међутим, без преосталог новца, зајмопримац неће имати само проблема са плаћањем животних трошкова, већ може завршити и оврху. То је због тога што су наставак плаћања осигурања имовине и пореза на имовину - и одржавање куће у добром стању - сви услови за наставак повратне хипотеке.
ЦФПБ је утврдио да позајмљивачи са фиксном стопом, у ствари, не испуњавају своје хипотеке чешће од зајмопримаца са прилагодљивом стопом због не подмирења ових текућих трошкова. Узимање паушалног износа такође повећава ризик хипотекарних зајмопримаца, јер је велика сума коју су позајмили атрактивна мета за лопове - или похлепне рођаке.
(Више информација потражите у Замци обрнуте хипотеке, чувајте се ових превара хипотеке и 5 знакова да је обрнута хипотека лоша идеја. )
# 2. Линија КРЕДИТА
Ваше шансе да вам понестане новца помоћу плана плаћања путем кредитне линије - било да се користи самостално или у комбинацији с роком или планом закупа, како је описано у следећим одељцима - зависи од начина на који га користите. За разлику од редовне кредитне линије домаћег капитала (ХЕЛОЦ), реверзна хипотекарна линија је неопозива. Израз неопозиви значи да га не можете отказати или смањити због промена у финансијама или вредности куће.
Овај неопозиви статус значи да нисте у опасности да изгубите приступ новцу. Уз то, расположива кредитна линија се смањује само док повлачите новац, а на новац који позајмљујете плаћате само премије камата и хипотекарног осигурања. Штавише, са кредитном линијом временом добијате приступ додатним средствима јер неискориштени део сваке године расте без обзира да ли се вредност вашег дома повећава или не. Неискориштени дио ваше хипотекарне кредитне линије расте по истој каматној стопи коју плаћате за новац који сте посудили.
Обично можете приступити до 60% вашег расположивог главног лимита у првој години када имате кредитну линију. У другој години и након тога можете искористити преосталих 40% - додатно све оно што нисте користили у првој години. Наравно, ако раније искористите читаву доступну кредитну линију, имаћете мало више од чега у наредним годинама, осим ако не вратите део или све оно што сте позајмили, што ће повећати ваш главни лимит.
Да, можете извршити плаћања повратном хипотеком како бисте смањили стање кредита током свог животног века, а за то не постоји казна плаћања унапред. Од зајмодавца се захтева да прво делимично отплати отплату прво за камате које дугујете, а затим за било какве накнаде за кредит и последње за главницу.
# 3. Термин Повратна хипотека
Од пет планова плаћања са прилагодљивим каматним стопама, временски и модификовани планови такође вас доводе у опасност да нећете надокнадити поврат од хипотеке. Термински планови плаћања пружају једнаке месечне исплате са унапред одређеним датумом заустављања.
Уз план плаћања орочених средстава, на крају рока стижете до главног лимита зајма - максималног који можете посудити. Након тога нећете моћи добити додатни приход од реверзне хипотеке. Међутим, моћи ћете остати у кући, уз претходно споменуте упозорења - плаћање пореза и одржавања у текућем дијелу - у паушалном дијелу.
# 4 Измењена хипотекарна хипотека
Модификовани термински планови вам омогућавају фиксну месечну уплату за унапред одређени број месеци, плус приступ кредитној линији. Месечна уплата ће бити мања него ако одаберете равномерни план, а кредитна линија ће бити мања него ако одаберете кредитни план.
С модификованим планом термина, примаћете месечне уплате само у унапред одређеном периоду, али кредитна линија остаје на располагању док га не исцрпите. Овим планом можете избећи да вам понестане новца ако пажљиво користите кредитну линију. Такође можете брзо да останете без новца ако исцрпите кредитну линију рано.
Сигурнији избор је да се ослањате пре свега на орочене исплате до истека рока, пустите да се кредитна линија повећа, а тек онда се ослоните на ту кредитну линију. Ако никада не користите кредитну линију, можда ћете имати довољно капитала да вам пружи будућу флексибилност да продате свој дом, отплатите зајам и преселите се.
# 5. Повратна хипотека на зајам
Планови са најмање ризика од губитка новца су радно време или модификовани план исплате закупа - све док се дужник држи осигурања куће, пореза на имовину и поправка куће. Ако не учините било шта од тога, кредит постаје доспео и отплативи.
Планови закупа имају прилагодљиву каматну стопу и пружају једнаке мјесечне исплате за живот, све док барем један дужник још увијек живи у кући као своје главно пребивалиште.
# 6. Измењена хипотека хипотеке
Модификовани зајам осигурава и фиксне месечне исплате за живот и линију кредита. Омогућава вам мању месечну уплату него ако сте изабрали план равнотежирања, а ваша кредитна линија ће бити мања него ако се одлучите за равно кредитни план.
Ако поново не користите кредитну линију, дугујете мање, тако да је ова опција комбинације добар избор ако желите загарантовани приход за живот са мање ризика да искористите сав свој капитал и не можете да приуштите да се преселите .
Како избјећи да вам понестане прихода
Чекање докле год можете да узмете повратну хипотеку један је од начина да ограничите своје шансе за надокнаду зараде. ЦФПБ упозорава да млађи пензионери са дужим очекиваним животним веком имају веће шансе да искористе целокупни капитал свог капитала уз повратну хипотеку. Ово није проблем ако су способни остарити на месту - остати у својим домовима за живот - али проблем је ако се желе или касније морају преселити.
Након продаје куће и плаћања дуговања за повратну хипотеку, пензионерима у раној доби можда неће преостати довољно новца да се преселе или да плате текуће животне и медицинске трошкове.
Будуће повећање каматних стопа могло би се смањити колико можете посудити иако сте старији. Јацк М. Гуттентаг, професор финансијског емеритуса на Вхартон школи на Универзитету у Пеннсилванији, проучавао је то питање. Открио је да 62-годишњак који је чекао до 72. године да добије повратну хипотеку и који је одабрао план плаћања кредитном линијом може повећати своју кредитну линију за 17% чекајући тих 10 година ако каматне стопе остану исте. Ако би се каматне стопе удвостручиле, исти тај дужник би имао приступ 69% мањој линији. Стога заправо може имати смисла скинути обрнуту хипотекарну кредитну линију што је раније могуће, а затим оставити линију недирнутом колико је могуће дуже како би се максимизирао њен потенцијал раста.
Промена вашег тренутног плана
Ако сте већ узели повратну хипотеку и мислите да бисте могли ризиковати да вам понестане прихода, разговарајте са својим зајмодавцем о промени плана плаћања. Све док нисте прошли пут фиксне стопе, једнократног паушала, можете изменити план плаћања - под условом да останете унутар главног лимита зајма. Велико је питање да ли сте већ постигли или сте близу достизања основне границе. Промена плана плаћања много је једноставнија од рефинансирања и захтева само 20 УСД административне накнаде.
Дилема супружника која није посудба
Без обзира који план плаћања одаберете, ако имате млађег супружника који се не задужује, он или она ризикују да наџиве обрнути хипотекарни приход ако умрете први. Закони који су ступили на снагу 2015. године штите квалификоване супружнике који се не задужују од исељавања ако их супружник задужује прије. Међутим, супружницима који се не задужују није дозвољено примање додатних плаћања након што дужник умре. Ово правило олакшава преживљавању супружника који се нису задуживали да ефикасно наџиве повратне хипотекарне приходе.
Преживјели супружник можда може продати кућу и отплатити обрнуту хипотеку. Међутим, у зависности од тога колико кућа вреди и колико је зајам висок, продаја можда неће оставити преживјелог супружника довољно јаја за гнијездо да живи. Ако преживели супружник има довољно прихода да би се квалификовао за редовну, хипотекарну хипотеку, могло би бити могуће рефинансирање из реверзне хипотеке.
Ако је биланс хипотекарне хипотеке већи од оног што вреди дом, најбоља опција је да преживели супружник настави да живи у кући - продајом или пуштањем оставине зајмодавца оставит ће преживелог без места за живот и нема готовине од куће. .
(Погледајте такође, Повратна хипотека: Да ли би могла ваша удовица изгубити кућу?)
Доња граница
Упркос ономе што неке рекламе о обрнутој хипотеци доводе староснике у вјеровање, постоји много начина да се наџиви приход од обрнуте хипотеке. Пре него што ви или вољена особа узмете ову врсту зајма, важно је схватити околности под којима обрнута хипотека можда не може да пружи финансијску сигурност за живот. Искористите то знање да ли да узмете ову врсту кредита и који план има највише смисла и пружа најбољу сигурност.
(Погледајте такође, Упоређивање обрнутих хипотека са напредним хипотекама, 5 најбољих алтернатива поништеним хипотекама и правила за добијање ФХА реверзне хипотеке.)