Колико новца је потребно да оставим хипотеку?
- Колико вам кућа може приуштити?
- Аконтација и Ваш однос зајма до вредности
- Како ваш аванс утиче на ваше понуде
- Програми зајма са ниским авансним исплатама
- 4 начина да уштедите више за авансно плаћање
Када купујете кућу, један од највећих авансних трошкова је предујам. Да се не бркате са трошковима затварања, предујам је део купопродајне цене који плаћате унапред приликом затварања. Генерално, ако одложите мање новца на дом при затварању, платит ћете више провизија и камата током целог трајања зајма (и обрнуто).
Износ који одредите као предујам помаже зајмодавцу да одреди колико новца да вам позајми и која врста хипотеке је најбоља за ваше потребе. Али колико је само прави износ за предујам? Ако плаћате премало, с временом ће вас коштати камате и накнаде. Превише би могло да потроши вашу штедњу или негативно утиче на ваше дугорочно финансијско здравље. Поред тога, још увек морате да узмете у обзир трошкове затварања, трошкове пресељења и друге месечне рачуне. На крају, величина вашег предујма зависи од вас: уштеде, прихода и буџета за нови дом.
Прво морате да утврдите свој буџет и како то може утицати на вашу уплату. Бесплатни интернетски калкулатор хипотеке Инвестопедиа помаже вам да израчунате месечне хипотекарне уплате и донесете исправне финансијске одлуке приликом куповине куће. Једно од поља захтева процењени износ аванса.
Колико вам кућа може приуштити?
Када вам се претходно одобри хипотека, зајмодавац ће вам рећи максимални износ зајма на који сте квалификовани, на основу одговора у вашој пријави. Ваша хипотекарна пријава пита за ваш процењени износ аванса, приходе, запосленост, дугове и имовину. Зајмодавац такође повлачи ваш кредитни извештај и кредитни резултат. Сви ови фактори утичу на одлуку зајмодавца о томе да ли ће вам позајмити новац за куповину куће, колико новца и под којим условима и условима.
Као општа смјерница, многи потенцијални власници кућа могу приуштити хипотеку на имовини која кошта 2 до 2, 5 пута више од њиховог бруто прихода. На пример, ако зарађујете 100.000 УСД годишње, можете себи приуштити кућу између 200.000 и 250.000 УСД.
Уместо да позајмите максимални износ зајма који зајмодавац одобрава, боље би вам било да процените процењену месечну хипотеку. Рецимо, добијате одобрење за кредит од 300.000 долара. Ако ваша месечна хипотекарна уплата и други месечни дугови премашују 43% вашег бруто месечног дохотка, можда ћете имати проблема са враћањем кредита ако се времена смање. Другим речима, будите опрезни када купујете више куће него што то с разлогом можете да приуштите.
Ако изнајмљујете неко време - или већ поседујете дом и поново желите да купите - вероватно ћете имати јаку моћ у вези са месечним хипотекарним платиштем. Изнајмљивачи требају имати на уму да посједовање куће или стана укључује додатне трошкове као што су порези на имовину, одржавање, осигурање, могуће провизије удружења власника кућа (ХОА) и неочекиване поправке.
Поред куповине куће, можда ћете желети и да допринесете другим финансијским циљевима, попут штедње за пензију, оснивања породице, скраћивања штедног фонда за хитне случајеве и отплаћивања дуга. Узимање превисоке месечне хипотеке исплатиће готовину која би у супротном могла ићи ка неким од ових важних циљева.
Аконтација и Ваш однос зајма до вредности
Ваш предујам игра кључну улогу у одређивању вашег односа кредита и вриједности или ЛТВ-а. Да би се израчунао ЛТВ омјер, износ зајма дијели се са фер тржишном вриједношћу куће која је одређена процјеном имовине. Што је ваш аванс већи, то је нижи ЛТВ (и обрнуто). Будући да зајмодавци користе ЛТВ за процену хипотекарних кредита и хипотекарних кредита, нижи ЛТВ значи да на хипотеци плаћате ниже камате - и могу избећи додатне трошкове.
Нижи омјер ЛТВ представља мањи ризик за зајмодавце. Зашто? Почињете са више капитала у вашем дому, што значи да имате већи удио у својој имовини у односу на преостали кредитни салдо. Укратко, зајмодавци претпостављају да је мање вероватно да ће платити хипотеку. Ако заостанете за хипотеком и зајмодавац мора да преузме залог код куће, већа је вероватноћа да ће је поново продати и надокнадити већину вредности кредита ако је омјер ЛТВ нижи.
Поред процене ризика, зајмодавци користе ЛТВ омјер како би умањили хипотеку. Ако је ваш ЛТВ омјер нижи, вјероватно ћете добити нижу каматну стопу. Али ако ЛТВ омјер прелази 80%, што значи да сте ставили мање од 20% вриједности куће као предујам, очекујте више каматне стопе. Ове стопе покривају повећани ризик зајмодавца да вам позајми новац.
Такође, ако ваш омјер ЛТВ прелази 80%, вјероватно ћете платити приватно хипотекарно осигурање или ПМИ. Износ ПМИ који ћете платити зависи од врсте вашег кредита. На пример, неки зајмови осигурани од стране Федералне стамбене управе захтевају и премију хипотекарног осигурања која се плаћа приликом затварања, као и годишњу премију хипотекарног осигурања (МИП) током трајања зајма. Иако зајмови ФХА имају низак, 3, 5% предујам плаћања, укупни трошкови позајмљивања новца израчунати у годишњој процентној стопи обично су много већи за ове кредите.
Како ваш аванс утиче на ваше понуде
Кад сте у лову за правим домом, време је од суштине. Куће у ценовном рангу улазног нивоа обично се брзо продају, а ви желите да понудите најбољу ногу приликом давања понуде, јер ћете вероватно имати конкуренцију. Када су тржишта конкурентна и продавци добивају вишеструке понуде, желе да виде најбоље понуде купаца, укључујући и знатни предујам. Са гледишта продавца, купци који имају више новца да одлажу су привлачнији јер имају више коже у игри.
Већа уплата може да укаже на продавца да имате довољно новца у готовини и солидне финансије да бисте добили коначно одобрење зајма (и дошли до стола за затварање) без проблема. Такође, виши предујам може да надмаши друге понуде које од продавца траже да плате трошкове затварања или понуде испод тражене цене. Неко ко има знатну почетну уплату вероватно неће затражити такву помоћ, а вероватније је да ће продавци сарађивати са купцем који има новац и мотивацију да купњу види минимално.
Програми зајма са ниским авансним исплатама
Стари стандард је био да је купцима домова потребно 20% ниже да би купили дом. Времена су се променила. Многи купци кућа, посебно купци који први пут купују, једноставно немају уштеду од 20% аванса. Ово се све чешће дешава како цене кућа на многим америчким тржиштима станова расту. На пример, средња цена постојећих кућа у јануару 2018. године била је 240.500 долара, што је повећање за 5, 8% у односу на 227.300 УСД у јануару 2017. године, према подацима Националног удружења некретнина.
У ствари, купци кућа који су финансирали свој дом смањили су у просеку 10% од купопродајне цене, према НАР-овом профилу за купце и продавце за 2017. годину. Према првим истраживањима, купци који први пут користе финансирање обично одлажу само 5% купопродајне цене.
За оне који не могу приуштити 20% предујма, неколико врста хипотека нуди опцију ниског плаћања.
Конвенционални зајмови
Програми Фанние Мае и Фреддие Мац (пад од 3%)
Фанние Мае и Фреддие Мац, предузећа која спонзоришу владе и купују и продају већину хипотека у САД-у, захтијевају само 3% попуста за кориснике кредита са великим кредитним способностима. Оба програма ће узети у обзир неке зајмопримце који немају кредитни резултат тако што ће израдити нетрадиционални кредитни извештај - све док ти зајмопримци поред других захтева испуњавају одређене смернице односа дуга и прихода и зајма / вредности. Хипотекарни програм Фанние Мае ХомеРеади омогућава омјеру од 97% ЛТВ за кориснике кредита са минималним кредитним резултатом од 620. Хипотека Фреддие Мац-а Хоме Поссибле Адвантаге такође нуди 97% ЛТВ омјера за кориснике кредита, али захтијева минимални кредитни резултат од 660 да би се испунио.
Појединачни програми зајма (од 1% до 3% ниже)
Многи зајмодавци нуде програме Фанние Мае-а и Фреддие-а Мац-а и додају сопствену помоћ у случају аванса за конвенционални зајам. На пример, Гуилд Хипотека захтева 1% снижења и пружа поклон за два% за кориснике кредита са квалификованим ниским примањима и минималним кредитним резултатом од 680. Ваша прва хипотека Веллс Фаргоа омогућава смањење од 3% без просечног просечног прихода. Ово су само две од многих опција. Ако вам је потребан кредит са ниским захтевом за плаћање, питајте зајмодавце о њиховим понудама који ће вам помоћи да сузите свој избор.
Јумбо кредити (10% до 20% ниже)
Јумбо кредити су најчешћа врста неусаглашених конвенционалних зајмова који су доступни кућним купцима. Зајмодавци имају различите квалификационе смернице за јумбо зајмове, који премашују лимит зајма који одговара области који је одредила савезна влада. Будући да јумбо позајмљивачи представљају већи ризик за зајмодавца, очекујте да ће смањити 10% до 20% купопродајне цене. Зајмопримци са кредитним резултатима од 700 или више имају тенденцију да добију најбоље цене, али неки зајмодавци ће радити са јумбо позајмљивачима са минималном оценом од 660. Зајмодавци ће можда тражити да имате 10% од купопродајне цене куће у готовини или другој имовини у случају наиђете на проблеме враћања хипотеке.
Зајмови осигурани од стране владе
ФХА кредити (3, 5% ниже)
На ФХА кредите можете уложити мање од 3, 5% ако имате минимални кредитни резултат од 580. Зајмодавци које је одобрила ФХА такође ће сматрати дужнике са нетрадиционалном кредитном историјом све док сте на време имали плаћање станарине. у последњих 12 месеци, не више од једне касне исплате за 30 дана другим повериоцима, и нисте имали ниједну акцију наплате (изузеци од медицинских рачуна) у последњих 12 месеци. Такође, некретнина коју купујете мора бити у складу са имовинским стандардима које је поставило америчко Министарство за стамбени и урбанистички развој за породичне и стамбено збрињаване куће и бити у границама ФХА кредита. Још једна корист ФХА кредита је та што можете да користите финансијски поклон од рођака или пријатеља у целости или делу свог предујма, ако обезбедите документацију у којој се наводи да је то поклон, а не кредит треће стране.
ВА кредити (0% ниже)
Америчко војно особље, ветерани и њихове породице могу се квалификовати за зајмове који нису умањили и подржани од стране америчког Министарства за борачка питања. Остале погодности укључују ограничење трошкова затварања (које може платити продавац), без посредничких накнада и без МИП-а. Зајмови за ВА захтевају „накнаду за финансирање“, проценат износа зајма који помаже надокнађивању трошкова за пореске обвезнике. Накнада за финансирање варира у зависности од категорије војне службе и износа зајма.
УСДА кредити (0% ниже)
Америчко министарство пољопривреде гарантује зајмове како би омогућило власништво над кућама за купце са малим примањима у руралним областима широм земље. За ове кредите није потребан новац квалификованим зајмопримцима - све док имовина испуњава УСДА правила о подобности.
Програми помоћи за предујам
Посебни програми у вашој државној или локалној кући за становање нуде купцима који први пут пружају услуге. Многи од ових програма су доступни на основу прихода или финансијских потреба купаца. Ови програми, који обично нуде помоћ у облику субвенција за плаћање предујма, такође могу помоћи у затварању трошкова. Америчко Министарство за стамбени и урбанистички развој набраја програме за прву куповину кућа од стране државе. Изаберите своју државу, а затим „Помоћ у власништву куће“ да бисте пронашли програм који вам је најближи.
4 начина да уштедите више за авансно плаћање
То може бити изазов за уштеду новца за депозит куће. Ево неколико брзих савета до вас:
- Почните рано с аутоматизираним планом. Поред редовног рачуна штедног или хитног фонда, отворите и посебни штедни рачун за свој предујам. Након сваког периода плаћања или пада (попут финансијског поклона, поврата пореза, бонуса или наследства), положите новац у свој фонд аванса и посматрајте како салдо расте с временом. Доприноси том фонду што раније и чешће могуће помоћи ће вам да наставите са правом.
- Смањите потрошњу. Ако вам је власништво над кућом важно, исеците или смањите непотребне трошкове као што су кабловска и ТВ услуга, једење хране, годишњи одмор или друго небитно. Ако трошите мање, уштедјет ћете више на вашем предујму и имаћете додатног новца за отплату осталих дугова. Жртвавање сада може ићи дуг пут ка остварењу ваших циљева власништва над кућом.
- Отплатите дугове са високим каматама. Кредитне картице или кредити с високим каматама могу наштетити вашој кредитној способности и дугорочно су скупи. Прво се усредсредите на плаћање ових рачуна, а ви ћете видети ефект снежне кугле на смањење дуга. Након што се ови рачуни исплате, можете да примените месечне износе за уштеде у старту. Међутим, не затварајте ове рачуне; то може снизити ваш кредитни резултат јер губите отворену кредитну линију и историју рачуна. Уместо тога, користите их минимално (купујте бензин или пригодну вечеру у ресторану) и одмах платите салдо. Такво понашање помаже да се побољша ваша историја плаћања и показује одговорно коришћење кредитним бироу и зајмодавцима.
- Пронађите други посао. Многи купци који први пут открију да могу брже уштедети ако повећају свој приход. Проналажење бочних концерата које можете обављати од куће или радећи сезонски посао у малопродаји може вам помоћи да повећате уштеде у првом плаћању. Чак и ако привремено радите шест месеци или годину дана пре куповине куће, додатни приход би могао бити потицај који вам је потребан за достојанствену уплату.
Доња граница
Није немогуће купити кућу ако немате пуно новца за уштеду новца. Куповина око правог зајмодавца и врсте кредита је пресудан корак. С нижим предујмом, очекујте да ћете платити веће накнаде за кредите и камате, као и ПМИ. Такође, не заборавите да искористите програме помоћи за плаћање који нуде ваша држава или град. Ако неко понуди финансијски поклон за вашу уплату, побрините се да схвати да то не може бити зајам. Коначно, нема пречаца за уштеду за предујам: потребно је време, дисциплина и труд. Али резултат - куповина властитог дома - може бити корисна, и финансијски и лично.
Наставите са читањем:
Ултимате водич за хипотеку
Како да добијем унапред одобрење за хипотеку?
Како одабрати најбољу хипотеку
11 грешака које први пут купују куће треба да избегавају
Шта је хипотекарно осигурање и које су моје могућности?
Који су завршни трошкови?
Како постићи најбољу стопу хипотеке
Које су главне врсте кредитора?