Опције хипотеке за подводне власнике кућа
Власници кућа често се налазе у незавидном положају да дугују више на хипотеци него што им домови вреде. Ово је резултат комбинације догађаја, од којих су многи изван контроле власника куће. Пад цена некретнина, погоршање окружења, лоше одлуке о задуживању (нпр. Позајмљивање више него што дужник може себи да приушти или узимање хипотеке подесивих стопа) и рефинансирање за извлачење капитала могу све власнике кућа оставити са све већим дугом. Када стање хипотеке премаши вредност имовине, положај власника куће назива се "наопако" или "подводно". Излазак из ове неугодне позиције је шкакљив - и често захтева продају куће за мање од вредности зајма - али постоје решења. Погледајмо неке могућности за власнике кућа са негативним правом власништва.
Кратка продаја куће која није довољна за капитал
Кратка продаја је одржива опција ако је разлика између продајне цене куће и хипотеке мала или продавац има дубоке џепове. Ако купца можете пронаћи, власник куће може доћи на затварање са чеком како би отплатио остатак кредита. Ако продавац не може приуштити да плати преостали износ, већ мора продати, продавац мора контактирати носиоца хипотеке и покушати договорити кратку продају. (За више детаља о продаји куће, прочитајте чланак „ Продај свој дом да бисте избегли забрањивање .“
Уверивање зајмодавца да пристане на кратку продају често подразумева знатну количину времена и папирологије. Поред тога што зајмодавац мора да пристане, власник куће мора пронаћи агента за продају некретнина који је спреман да управља продајом. Ако се нађе купца, компликације се настављају. Зајмодавац често сервисира зајам у име инвеститора. Ако је зајмодавац угодан за продају, зајмодавац тада мора да сарађује са инвеститором који држи зајам како би постигао договор. Ово може потрајати. Ако је кућа покривена приватним хипотекарним осигурањем (ПМИ), у поступак може бити укључен и осигуратељ. Осигуравач је осигурао имовину против неплаћања ради заштите интереса банке, па осигуратељ има удјел у процесу. Генерално, временски оквир за постизање договора је дугачак и банка има мало подстицаја за сарадњу.
Форецлосуре
Кад се све каже и учини, власник куће може завршити дугујући банци новац, чак и након продаје, како би надокнадио разлику између онога што је купац спреман да плати и онога што је банка спремна да прихвати. Ако мислите да би то могло бити случај у вашој ситуацији, алтернатива би могла бити искључење са слободе. Међутим, пажљиво одмерите ову опцију - иако кратка продаја није добра за ваш кредитни рејтинг, искључење са рачуна је још горе. (Прочитајте значај вашег кредитног рејтинга да бисте сазнали како ваше активности позајмљивања утичу на ваш кредитни рејтинг.)
Поред изазова при успостављању продаје, могућности дуговања новца након продаје и вероватноће да ће ваш кредитни резултат бити хит, порези такође морају бити узети у обзир. Из пореске перспективе, разлика између продајне цене куће и стања на хипотеци може се посматрати као приход. Плаћање пореза или доказивање да сте били инсолвентни и на тај начин ослобођени од пореза, ствари су с којима се морате бавити, јер, са пореске перспективе, кратка продаја се посматра као опроштај дуга.
Опције за избегавање проблема са кратком продајом су ограничене. Идеални сценариј је да наставите живјети у кући и плаћате хипотеку док се тржиште некретнина не поправи и кућа се може продати по цијени која покрива салдо хипотеке. Остале опције које треба размотрити јесу довођење цимера да помогне у плаћању рачуна или пресељење у стан и изнајмљивање куће.
Доња граница
Најбољи начин да минимизирате изгледе да се нађете наглавачке је да извадите најмању хипотеку коју можете да пронађете и отплатите је што је брже могуће. Овај напор започиње куповином куће коју заправо можете себи приуштити, а која би могла бити драматично другачија имовина од оне у којој сматрате да припадате. (Потребна вам је помоћ у смањењу бројева? Прочитајте хипотеке: Колико можете учинити? )
Мудри, опрезни купци кућа извршавају знатне предујмове, омогућавајући им да избегавају куповину приватног хипотекарног осигурања (ПМИ) и обезбеде довољно основног капитала да ће имати јастук ако вредности куће опадну. Уз то, узимајући малу хипотеку, требали бисте моћи плаћати додатне исплате и изаћи из терета дуговања за мање времена. Коначно, извршавање додатних плаћања чини вјероватноћом да се на хипотеци нађете "наопако".
Погледајте Разумевање структуре хипотекарне исплате да бисте разумели поступак израчуна и плаћања као и распоред амортизације за стамбене кредите.