Трговачке некретнине да би задржале порезника

Ако сте икада још као дете трговали бејзбол картама са пријатељем, већ сте упознати са основним принципом „размене сличних врста“. Можда је ваш пријатељ заиста волео Јосеа Цансецо-а и желео вашу Цансецо-ову роокие картицу, али сумњали сте да би се његова каријера могла лоше завршити. Вас двоје сте се сложили да замените Цансецо неколико његових надолазећих картица. Израчунали сте вредност своје картице и одлучили које картице желите да добијете заузврат, а затим извршите размену. Сигурно је кладити да ИРС није пресекао поступак.

Размена сличне врсте (која се такође назива размена 1031) омогућава инвеститорима у некретнине да ураде сличну ствар одлажући капиталне добитке или губитке приликом куповине или продаје имовине. У основи, размена сличне врсте омогућава вам да замените инвестиционе некретнине са другим инвеститором и задржите порезника од посла све много касније када се имовина на крају прода за готовину. Наравно, поступак и није тако лак као замена неколико бејзбол картица, али овај чланак ће вам показати како се то ради.

Зашто бисте требали размотрити размену
Могућност одлагања пореских обавеза путем размене 1031 (именоване за одељак 1031 Закона о унутрашњим приходима) подстиче инвеститоре да ребалансирају портфеље некретнина и да искористе исплативија новчана средства у супротном би платили порез. Способност поновног успостављања равнотеже је посебно важна код некретнина, јер за разлику од појединачних акција и обвезница, једна некретнина може представљати значајан део вредности портфеља.

Због концентрисане природе улагања у некретнине, за менаџере портфеља важно је да имају флексибилност да ребалансирају свој портфељ и направе тактичке опкладе било у различитим секторима имовине, било у регионима улагања. Размена 1031 подстиче такво поновно успостављање равнотеже, омогућавајући инвеститорима да се преселе и излажу изложеностима некретнинама путем размене једне имовине у другу без оптерећења давања пореза на капиталну добит. Сталним коришћењем 1031 размене приликом куповине и располагања имовином, инвеститори могу одложити порез на капитални добитак све док не дође време да се ликвидира неки или цео портфељ, ако дође до повољне промене пореског закона или ако су прикупили довољно капиталних губитака надокнађује обавезу капиталног добитка. (За више детаља о томе како Одељак 1031 ради за вас, погледајте Смарт трансакције некретнинама .)

Преглед
Да би се квалификовали за овај порески третман, инвеститори се морају придржавати одређених захтева и ограничења у погледу врсте некретнина које могу да размењују, локације некретнина и времена одређених кључних догађаја. У следећем одељку наћи ћете детаљан опис различитих захтева, али важно је прво приметити да примарно пребивалиште не испуњава услове, тако да нажалост нећете моћи заменити свој приградски стан за кућу на плажи у Малибуу. (За више информација о продаји личног пребивалишта прочитајте да ли ће вас продаја куће оставити са пореским шоком? Да ли је тачно да можете продати кућу, а не плаћати порез на капитални добитак? )

Координација потребних елемената може бити прилично застрашујући задатак. Да би се олакшало потребно трговање и документација, од инвеститора се тражи да користи клириншку кућу треће стране која се зове "квалификовани посредник (КИ)", која обрађује сва средства која се односе на куповину, продају и размену имовине. Пошто средства не теку директно преко рачуна пореских обвезника, а порески обвезник никада нема контролу над било којим новцем произведеним трансакцијом, инвеститор је ефективно пребацио капитални добитак у размењене некретнине и може одложити порез на капитални добитак до продаје стварна имовина за готовину.

Постављање и извршење размене 1031 и одговарајући порезни третман трансакције могу бити веома сложени. Следећи одељак ће дати кратак и поједностављен опис захтева и корака неопходних за извршење размене 1031.

Захтеви за трансакцију

Квалификације својства
Размена ради само за инвестиционе некретнине или пословне некретнине. Инвестициона некретнина је она која се купује у закупу и зарадом прихода. Пословна имовина је једно власништво и користи је фирма и држи се у билансу стања као имовина. Све стварне некретнине у САД-у, било да су побољшане или необрађене, углавном су сличне врсте. Стварна имовина изван Сједињених Држава сматра се "имовином не сличне врсте". Одељак 1031 не односи се на размену залиха, акција, обвезница, меница, других хартија од вредности или било које личне имовине. (За преглед различитих врста имовине потражите у нашем водичу Истраживање инвестиција у некретнине и улагања у некретнине .)

Неквалифицирајућа средства и чизма
Ако трансакција укључује имовину или готовину која није квалификована (не сличне врсте), инвеститор мора признати добитак од продаје и у складу са тим платити порез. Претпостављајући да је вредност једне од размењених својстава већа од вредности друге, неквалификована имовина која се користи да би се изједначила вредност између размена назива се "чизма" и још увек подлеже уобичајеним порезима на капитални добитак.

Време
Иако трансакције не морају бити истовремено, постоје ограничења за одређене елементе времена трансакције. На пример, да би квалификовао трансакцију као размена 1031, инвеститор мора идентификовати имовину која ће се разменити пре затварања и идентификовати замену имовине у року од 45 дана од затварања продаје прве имовине. Поред тога, трансакција за стицање замене имовине мора да се изврши у року од 180 дана од извршења продаје првог посла. За већину инвеститора један од најтежих задатака је идентификација замене имовине у року од 45 дана од продаје напуштене имовине. Ипак, важно је да то ураде јер су та ограничења времена веома строга и ИРС не даје продужетке.

Квалификовани посредник
Због сложености ових аранжмана и захтева и ограничења око размене, инвеститори који спонзоришу берзу морају да користе квалификованог посредника да олакшају посао. Квалификовани посредник, дефинисан као корпорација која у пуном радном времену олакшава 1031 размену, не пружа правне или пореске савете. То не може бити пословна странка, као што је фирма из ЦПА, адвокат или агент за некретнине који је имао било какав однос са пореским обвезником у року од 24 месеца пре прве трансакције имовином. Пожељно, КИ би требао бити компанија треће стране која претходно није пружила ниједну од ових услуга ниједном учеснику трансакције.

КИ обавља различите услуге олакшавања и делује као мост између укључених страна како би се помогло у структури и извршењу размене. Његове дужности укључују:

• Припрема сву потребну документацију и делује као клириншка кућа како би се осигурало да све одговарајуће стране добију документацију.
• Осигурати да се средства чувају на осигураном и осигураном банковном рачуну и да се извршавају било какве исплате на депозитним рачунима када се трансакције заврше.
• Подношење потпуног рачуноводства трансакција за евиденцију пореских обвезника и достављање Обрасца 1099 пореским обвезницима и ИРС-у који документује све потребне порезе и све плаћене порезе од капиталне добити.

Строга правила ИРС-а у вези са одређеним захтевима наглашавају вредност квалификованог посредника и важност избора одговарајућег. Једна од главних услуга КИ-ја је пратити учеснике трансакција и осигурати да испуњавају услове неопходне за пореске обвезнике да се квалификују за преференцијални порески третман својих некретнина, тако да је важно да инвеститори пажљиво истраже и одаберу посредника своје трансакције. (За читање у вези, погледајте предности коришћења адвоката за некретнине .)

Следећи одељак ће се односити на размене с више власништва и основни временски редови које инвеститори морају поштовати.

Вишеструка размена имовине
У размени такве врсте, од инвеститора се не тражи да изврши размену имовине један за једног. На обје стране размене може се користити више својстава све док су следећа правила испуњена. Ова правила се обично називају "три својства", "95%" и "200%" правила.

• Правило три имовине - Било која три некретнине могу се квалификовати без обзира на тржишну вредност.
• Правило од 95% - Било који број некретнина може се квалификовати све док фер тржишна вредност имовине која је примљена до краја периода размене не буде већа од 95% укупног ФМВ свих идентификованих потенцијалних замена.
• Правило од 200% - Било који број својстава се може заменити све док кумулативни ФМВ замених својстава не буде већи од 200% комбинираног ФМВ свих измењених својстава на почетни датум преноса.

Иако је ИРС прилично флексибилан у броју средстава које ће омогућити размену ради помоћи у одлагању пореза на капиталну добит, веома је строг у погледу времена за идентификацију ових својстава и спровођење размене.

План трансакција и временски оквир
Иако план трансакција и временски оквир за размјену 1031 могу постати изузетно сложени, одређене ставке слиједе основни формат и сличне су за већину трансакција.

1. У почетку, инвеститор који жели ући у размену сличне врсте идентификоват ће имовину или имовину која ће се продати - "напуштену имовину" - и потом је, уз помоћ посредника, продати трећој особи. Посредник прима средства као продавац и осигурава сва средства у есцров-у.
2. Са средствима у есцров-у, инвеститор има 45 дана да одабере једну или више "замених својстава" за размену, које мора да купи код трећег продавца у року од 180 дана од прве трансакције. Посредник делује као купац, обезбеђује средства у есцров, а затим прослеђује одговарајућа средства продавцу или продавцима. (За помоћ у проналажењу замене, погледајте Топ 10 карактеристика профитабилне некретнине за изнајмљивање и пронађите богатство у комерцијалној некретнини .)
3. Затим КИ припрема сву књиговодствену документацију за пореског обвезника која показује да су средства прошла кроз клириншку кућу и да рачуни пореског обвезника / инвеститора нису добили средства. КИ такође припрема Образац 1099 који означава било какве капиталне добитке настале стварањем неквалификованог "чизме" и било какве порезе плаћене као део трансакције и прослеђују образац ИРС-у.
4. На крају ће порески обвезник поднети ИРС образац 8824, плус све сличне документе које захтева држава у којој се некретнине налазе или порески обвезник пребива. Поред олакшавања размене, квалификовани посредник ће такође израдити све документе о размени који су потребни за трансакције, као што су акти о имовини и уговори о некретнинама.

Пошто је КИ контролисао средства и од продаје и куповине размењених некретнина и зато што је инвеститор добио имовину уместо готовине за продају напуштене имовине, капитални добици се одлажу. Уз изузетак било којег "покретања", капитални добици се могу континуирано одлагати путем размене сличне врсте док се на крају имовина не прода за готовину. У том тренутку, акумулирани капитални добици биће опорезовани користећи преовлађујуће методе опорезивања.

Закључак
Размена сличних врста можда и није тако једноставна као што је трговање бејзбол картама ваше младости, али вам омогућава да тргујете својим инвестицијским некретнинама и спречите порезника да не тргује. Константно улазећи у ове сличне размене, инвеститори могу извршавати трансфере некретнина за повећање или смањење изложености одређеним секторима имовине и истовремено одложити капитални добитак све док се имовина на крају не прода за готовину. Једном када разумете правила игре, ово је сјајан начин да ефикасно ребалансујете свој портфељ некретнина.

За више стратегија да останете корак испред пореског човека, прочитајте пореске савете за појединачне инвеститоре и пореске савете за штедњу новца на крају године .