Поверење дело
Акт о поверењу, познат и као делатност поверења, документ је који се понекад користи у трансакцијама са некретнинама у САД-у. То је документ који ступа на снагу када је једна страна узела кредит од друге стране за куповину имовине. Поверенички уговор представља уговор између зајмопримца и зајмодавца да имовину држи у повјерењу неутрално и независно треће лице док се зајам не исплати.
Иако су послови поверења ређи него што су некада били, неких 20 држава и даље обавезује употребу једне а не хипотеке када је финансирање укључено у куповину некретнина.
Повереничка дела најчешће се користе у Аљасци, Аризони, Калифорнији, Колораду, Идаху, Илиноису, Мисисипију, Мисурију, Монтани, Северној Каролини, Тенесију, Тексасу, Вирџинији и Западној Вирџинији. Неколико држава, попут Кентуцкија, Мариланда и Јужне Дакоте, дозвољавају употребу оба дела поверења и хипотеке.
Како делује поверење
Рецимо, у трансакцији са некретнинама - куповином куће, зајмодавац даје зајмопримцу новац у замену за једну или више меница повезаних са поверењем. Овај акт преноси правно власништво над некретнином на непристрасног повереника, обично фирму која је власник права, есцров компанију или банку, која је држи за залог менице - обезбеђење зајма. Правични назив - право на стицање потпуног власништва - остаје зајмодавцу, као и потпуно коришћење и одговорност за имовину.
Такво стање се наставља током периода отплате кредита. Повереник има законско власништво све док дужник не плати дуг у целости, након чега власништво над имовином постаје зајмопримац. Ако зајмопримац зајма пропусти, повереник преузме потпуну контролу имовине.
Кључни одлазак
- У финансираним трансакцијама са некретнинама, поверенички закони преносе правни назив имовине на трећу особу, као што је банка, есцров или власничка компанија, док корисник кредита не врати свој зајмодавац.
- Дела повјерења користе се умјесто хипотеке у неколико држава.
- Улагање у дела поверења може пружити висок принос прихода.
Поверење против хипотеке
Повереничка дела и хипотеке користе се и у банкарским и у приватним зајмовима за стварање заложних права на некретнинама, а обе се обично евидентирају као дугови у држави у којој се некретнина налази.
Међутим, хипотека укључује две стране: зајмопримца (или хипотека) и зајмодавца (или хипотека). Супротно томе, уговор о поверењу укључује три стране: зајмопримца (или повериоца), зајмодавца (или корисника) и повериоца. Повереник има право заложног права у корист зајмодавца; у случају да зајмопримац пропусти, покренуће и довршити поступак искључења на захтев зајмодавца.
Супротно популарној употреби, хипотека технички није кредит за куповину имовине; то је уговор којим се имовина залаже као залог за кредит.
Искључења и поверења
Хипотеке и делатности поверења имају различите поступке забране искључења. Судска оврха је поступак који је под надзором суда, а који се спроводи када зајмодавац подноси тужбу против дужника због пропуста у хипотеци. Процес је дуготрајан и скуп. Такође, ако аукција искључене имовине не донесе довољно новца за исплату менице, зајмодавац може да поднесе пресуду о недостатку, потраживајући заостатак. Међутим, чак и након продаје имовине, зајмопримац има право откупа: Он може да врати зајмодавцу у одређеном року и стекне власништво над имовином.
Супротно томе, акт о поверењу омогућава зајмодавцу да започне брже и јефтиније неправоснажно затварање, заобилазећи судски систем и придржавајући се поступака наведених у закону о поверењу и државном закону. Ако зајмопримац не даје зајам текућим, имовина се ставља на аукцију продајом повереника. Право преноса врши се од повериоца на новог власника путем поверења после продаје. Када на продајном месту повериоца нема ниједног понуђача, имовина се враћа зајмодавцу путем поверења повереника. Једном када се имовина прода, зајмопримац нема право откупа.
Штавише, повереник је одговоран да исплати приход од продаје зајмопримцу и зајмодавцу након завршетка продаје. Повереник ће платити зајмодавцу преостали износ дуга и платити зајмопримцу све што пређе тај износ, омогућавајући зајмодавцу да купи имовину.
За и против улагања улагања у дјела поверења
Инвеститори који траже сочне приносе понекад се окрећу сектору некретнина - нарочито делима поверења.
Улагањем у поверљиво дело, инвеститор позајмљује новац програмеру који ради на пројекту некретнина. Име инвеститора иде на дело поверења, као зајмодавца. Инвеститор наплаћује камате на свој кредит; када је пројекат завршен, главни директор му се враћа у целости. Посредник за поверење обично олакшава посао.
Прос
Ток високог приноса
Диверзификација портфеља
Цонс
Неликвидност
Нема апрецијације капитала
Какав програмер улази у овај аранжман? Банке често нерадо дају кредите за одређене врсте развоја, као што су комерцијални пројекти средње величине - премали су за велике зајмодавце, превелики за мале - или програмери са лошим евиденцијама или превише зајмова. Опрезни зајмодавци такође се могу превише споро кретати за програмере у односу на кратак рок за почетак или завршетак пројекта.
Тако да су ови програмери често у замаху. Из тих разлога, инвеститори за поверење могу често очекивати високе каматне стопе на свој новац. Они могу искористити предности диверзификације у другу класу имовине, а да не морају бити стручњаци за изградњу или управљање некретнинама: Ово је пасивно улагање.
Улагање у поверена улагања има одређене ризике и недостатке. За разлику од акција, улагања у некретнине нису ликвидна, што значи да инвеститори не могу добити свој новац на захтев. Такође, инвеститори могу очекивати само камату коју кредит ствара, уз мало већег апрецијације капитала. Уложене стране могу искористити било какве правне разлике у поверењу, што изазива скупе законске тешкоће које могу угрозити улагање. Типични инвеститор са мало искуства може имати потешкоћа, јер је потребан одређени скуп експертизе да би се пронашли кредибилни и поуздани програмери, пројекти и посредници.
Пример реалног света из дела поверења
На пример, кратак образац „Деед оф Труст“ документ који се користи у округу Аустин у Тексасу покрива захтеве за већину кредитора. Образац почиње дефиницијом термина и простора за зајмопримца, зајмодавца и повериоца да испуни своја имена. Износ који је позајмљен и адреса некретнине такође се попуњавају.
Након овог одељка документ се затим наставља на прецизирање преноса права на имовину и јединствених савеза, укључујући:
- Детаљи о плаћању главнице и камате
- Есцров средства
- Заложно право
- Осигурање имовине и одржавање структуре
- Заузетост структуре - уз услов да дужник мора пребивати у року од 60 дана
Образац такође укључује неједнаке уговоре, који одређују неизвршавање или кршење било ког од услова споразума. Постоји и спецификација да зајам којим се документ бави није зајам од власничког капитала - то је нешто што ће дужник добити готовину - зајам је намењен куповини имовине.
Дело поверења завршава се простором за потпис дужника, који морају да ураде у присуству бележника и два сведока, који се такође потпишу.