Када (и када не) да рефинансирате своју хипотеку

Рефинансирање хипотеке значи отплату постојећег кредита и замјену исте новом. Много је разлога због којих власници кућа рефинансирају: да би добили нижу каматну стопу; да скрате рок њихове хипотеке; претворити из хипотеке са подесивом стопом (АРМ) у хипотеку са фиксном стопом или обратно; да искористите домаћи капитал да бисте финансирали велику куповину или консолидовали дуг.

Будући да рефинансирање може коштати између 3% и 6% главнице кредита и - као што је то случај са оригиналном хипотеком - захтева процену, претрагу наслова и накнаду за апликације, за власника куће је важно да утврди да ли је рефинансирање мудра финансијска одлука.

Рефинансирање ради осигурања ниже камате

Један од најбољих разлога за рефинансирање је снижавање каматне стопе на ваш постојећи кредит. Историјски, правило је да је рефинансирање добра идеја ако можете да смањите каматну стопу за најмање 2%. Међутим, многи зајмодавци кажу да је 1% уштеда довољна за подстицај на рефинансирање.

Кључне Такеаваис

• Нижа каматна стопа на вашу хипотеку један је од најбољих разлога за рефинансирање.
• Када каматне стопе падну, размислите о рефинансирању како бисте скратили рок своје хипотеке и платили знатно мање камате.
• Прелазак на хипотеку с фиксном стопом - или на подешавајућу стопу - може имати смисла у зависности од стопа и колико дуго планирате да останете у свом тренутном дому.
• Добијање капитала или консолидација дуга могу бити добри разлози за рефинансирање - или то понекад може погоршати замку дуга.

Смањивање каматне стопе не само да вам помаже да уштедите новац, већ такође повећава стопу по којој улажете капитал у ваш дом и може умањити величину месечне уплате. На пример, хипотека са фиксном стопом од 30 година са каматном стопом од 9% на кућу од 100.000 долара има плаћање главнице и камате у износу од 804, 62 долара. Исти зајам од 4, 5% смањује вашу уплату на 506, 69 УСД.

Рефинансирање за скраћивање рока зајма

Када каматне стопе падну, власници кућа често имају прилику да рефинансирају постојећи зајам за други зајам који без већих промена месечне уплате има знатно краћи рок. За 30-годишњу хипотеку с хипотеком на кући од 100.000 долара, рефинансирањем са 9% на 5, 5% може се смањити рок за пола до 15 година уз само малу промену месечне уплате са 804, 62 на 817, 08 УСД.

Рефинансирање за претварање у хипотеку с подесивом стопом или фиксном стопом

Иако АРМ често почињу да нуде ниже стопе од хипотека са фиксном стопом, периодично прилагођавање може резултирати повећањем стопа веће од стопе доступне путем хипотеке са фиксном стопом. Када се то догоди, претварање у хипотеку са фиксном стопом резултира нижом каматном стопом и уклања забринутост због будућих повећања каматних стопа.

Супротно томе, претварање из зајма с фиксном стопом у АРМ може бити добра финансијска стратегија ако каматне стопе опадају. Ако стопе и даље опадају, периодично прилагођавање стопа АРМ-а резултира снижавањем стопа и мањим месечним хипотекарним плаћањима елиминишући потребу за рефинансирањем сваки пад стопа. С друге стране, с растом камата за хипотеку то би била непромишљена стратегија.

Претварање у АРМ који често има ниже месечно плаћање од хипотеке на одређено време може бити добра идеја за власнике домова који не планирају да остану у свом дому дуже од неколико година. Ако каматне стопе опадају, ови власници кућа могу смањити каматну стопу на зајам и месечну уплату, али неће морати да брину о будућим вишим каматама, јер неће дуго живети у дому.

Рефинансирање за додиривање капитала или обједињавање дуга

Иако су претходно наведени разлози за рефинансирање све финанцијски здрави, хипотекарно рефинанцирање може бити клизав нагиб за непрекидни дуг.

Власници кућа често приступају капиталу својих домова како би покрили велике трошкове, попут трошкова преуређења куће или школовања дјетета на факултету. Ови власници кућа могу оправдати рефинансирање чињеницом да преправка додаје вредност кући или да је каматна стопа на хипотекарни кредит мања од стопе на новац позајмљеног из другог извора.

Друго оправдање је да су камате на хипотеке неопорезиве. Иако су ти аргументи тачни, повећање броја година које дугујете на хипотеци ретко је паметна финансијска одлука нити се троши долар на камате да би се одузео порез од 30 одсто. Такође имајте на уму да је од ступања на снагу Закона о смањењу пореза и радних места величина зајма на који можете одбити камате пала са милион на 750.000 УСД ако сте кућу купили након 15. децембра 2017.

Многи власници кућа рефинанцирају консолидацију свог дуга. По номиналној вредности, замена дуга са високим каматама хипотеком са ниском каматном стопом је добра идеја. Нажалост, рефинансирање не доноси аутоматску финансијску опрезност. Направите овај корак само ако сте уверени да се можете одупријети искушењу да га потрошите након што га рефинансирање ослободи дуга.

Потребне су године да се надокнаде 3% до 6% главнице која кошта рефинансирање, зато то немојте чинити осим ако не планирате да останете у свом тренутном дому дуже од неколико година.

Имајте на уму да велики проценат људи који су једном створили дуг високих камата на кредитним картицама, аутомобилима и другим куповинама једноставно ће то поново учинити након што им хипотекарно рефинансирање омогући расположиви кредит за то. Ово ствара тренутни четвороструки губитак састављен од расипљених накнада за рефинансирање, изгубљеног капитала у кући, додатних година повећаних камата на нову хипотеку и враћања дуга са високим каматама након што се кредитне картице поново исплате - могући резултат је бескрајно продужење дужничког циклуса и евентуални банкрот.

Доња граница

Рефинансирање може бити одличан финансијски потез ако смањује вашу хипотеку, скраћује рок зајма или вам помаже да брже изградите капитал. Када се пажљиво користи, такође може бити драгоцено средство за стављање дуга под контролу. Пре него што се рефинансирате, пажљиво погледајте своју финансијску ситуацију и запитајте се: Колико дуго планирам да живим у кући? Колико ћу новца уштедјети рефинансирањем?

Закон о смањењу пореза и радним местима променио је величину кредита из кога можете да одузмете камате: пао је са милион на 750.000 УСД ако сте кућу купили после 15. децембра 2017.

Опет имајте на уму да рефинансирање кошта 3% до 6% главнице кредита. Потребне су године да се тај трошак надокнади штедњом оствареном нижом каматном стопом или краћим роком. Дакле, ако не планирате да останете у дому дуже од неколико година, трошкови рефинансирања могу негирати било коју од потенцијалних уштеда. Такође се исплати имати на уму да паметни власник куће увек тражи начине да смањи дуг, изгради капитал, уштеди новац и елиминише плаћање хипотеке. Узимање готовине из вашег капитала када рефинансирате, не помаже постизању ниједног од тих циљева.