Да ли ће се ваше куће реновирати исплатити?

Преуређивање одређених подручја породичне куће одличан је начин да власници кућа додају повећану функционалност и лепоту некретнини о нечијем трошку. Одабиром правог пројекта за побољшање вашег животног простора, значајан део трошкова може се пребацити на будуће власнике у виду повећаних вредности имовине.

Кључне Такеаваис

• Преградња може повећати поврат улагања (РОИ) куће. Дрвене палубе, замена прозора и надоградње кухиње и купатила обично генеришу највише РОИ.
• Да би се повратили трошкови, пројекти преуређења углавном морају да исправе недостатак дизајна или конструкције како би се повратили трошкови изградње.
• Трошкове обнове некретнина за изнајмљивање могу се надокнадити током продаје, али и повећане цене најма које наређују ажуриране куће.
• Зајмови за капитални капитал један су од начина финансирања пројеката обнове, омогућујући плаћања само за камате док се имовина не прода и не поврате трошкови.
• Једна од највећих грешака обнове је побољшање куће знатно изнад просека за суседне куће. Цијене кућа одражавају укусе купаца домаћих кућа и износ који су спремни платити.

Шта треба узети у обзир пре реновирања

Поврат инвестиције (РОИ) било ког пројекта обнове је функција локалних карактеристика тржишта, стања на тржишту стамбених некретнина када се некретнина продаје, и квалитета обављеног посла. Историјски и у просеку су одређени пројекти, попут додавања палубе за дрва, надоградње кухиње и купатила и замене прозора, показали највећи РОИ без обзира на локацију некретнине или стање на тржишту стамбених некретнина.

Веће обнове нису увек боље, јер трошење више не обезбеђује увек већу вредност.

Међутим, уколико пројекат преуређења није осмишљен тако да поправи структурни проблем или недостатак дизајна, мало је вероватно да ће власник куће зарадити више од трошкова изградње. Ако је надокнада трошкова једнако важна као и повећање уживања у унапређењу имовине, тада власници кућа треба да размотре укусе потенцијалних купаца када одлучују које пројекте да желе.

За инвеститоре који преправљају некретнину за најам, трошкови њеног побољшања могу се надокнадити не само у тренутку продаје, већ и по повећаним ценама закупа којима управљају ажуриране резиденције.

Ипак, власници кућа морају бити опрезни које пројекте желе да заврше, будући да се потенцијално повећање вредности може реализовати само у мјери у којој постоје купци спремни платити реновирање.

Размотрите своју локацију

Приликом разматрања било које врсте пројеката, од суштинске је важности осигурати да су направљена побољшања одговарајућа за одређени тип стана и локалну имовину. Једна грешка власника кућа је да побољшају своје домове знатно изнад просека за суседне куће. Купце привлаче одређене четврти због услуга које се налазе у близини и због тога што се куће у том подручју продају унутар распона цена тог купца. Иако је кућа побољшана знатно изнад осталих у близини и даље може добити исти ниво камате у поређењу с другима која се продају, мало је вероватно да ће одредити премију знатно изнад просека само због додатних побољшања.

Агенти за продају некретнина ће знати када су процентуалне вредности веће за куће са просечном или испод просечне цене у одређеном кварту, а ниже за куће са ценама на врху њихових тржишта. У овим периодима повећане економске активности и повећане потражње некретнина, побољшања ће имати највећи утицај на тржишну вредност куће.

Време ће такође имати утицаја на способност побољшања да повећава вредности имовине. Увођење структуралних или дизајнерских побољшања, попут додавања зграда или дораде сировог простора, донијет ће вриједност за дужи временски оквир од, рецимо, ажурирања кухиња и купаоница или технолошких побољшања, попут нових климатизацијских система, јер посљедњи обично застаревају. током времена.

Географска локација такође ће имати велики утицај на најбржи или највећи поврат трошкова од пројеката. На примјер, вријеме одржавања и трошкови унутарњих базена отежавају поврат трошкова инсталације, а у неким случајевима ће смањити укупну вриједност куће. Међутим, то можда није случај у јужним регионима САД-а, где продужени периоди изузетно врућег времена чине базене вредним додатком за неке власнике кућа.

Како Влада може помоћи

Због тога што се камате на хипотеку одбијају од пореза на доходак, ујак Сам ће можда помоћи да субвенционише побољшање куће, чинећи трошкове изградње још мање тешким за власнике имовине.

За мање отпорне ризике, власници некретнина који су акумулирали адекватни капитал у својим домовима могу користити финансијске инструменте, као што су рефинансирање новчаног износа или кредит за капитални капитал за финансирање својих грађевинских пројеката. Помоћу ових метода једина новчана средства потребна за завршетак планираних пројеката била би плаћања камате за одржавање кредита, који су у већини случајева неопорезиви. Главница се може отплатити након што се имовина коначно прода.

Пројекат враћа инвестиције

Крајњи разлог да се било који пројекат преуређења куће као власника стана ужива у животу у обновљеном дому. За оне који се надају да ће такође профитирати од преуређења, постоји неколико извора који нуде увид у очекивани повраћај трошкова за одређене пројекте. На пример, часопис РЕАЛТОР® објављује годишњи извештај „Трошак у односу на вредност“ који упоређује трошкове уобичајених пројеката преуређења и показује поврат који власници кућа могу да очекују. Те процене отплате темеље се на тадашњим основама тржишта стамбених некретнина, као и просечним трошковима изградње.

Табела 1 садржи процјене у просјеку на националној разини, али власници кућа могу пронаћи више конкретних информација на Ремоделинг Онлине, нудећи исте процјене за различита географска подручја САД-а. Ови просјечни распони отплате за најчешће пројекте преуређења дају потенцијалним продавачима широку назнаку за које пројекте највећа вероватноћа враћања већине трошкова пројекта на продају. Разлике у просјечним надокнадама објашњавају се обимом и квалитетом обављеног посла, а мањи, мање корисни пројекти налазе се на доњем крају распона.

Извор: Ремоделинг Онлине

Побољшања, као што су преградња канцеларија и спаваћих соба, имала су највећи опсег опоравка, од 50-70%. Велико ширење је последица разлика у величини реновирања и важности коју соба има на целокупни дизајн куће, као што је спаваћа соба за госте у односу на мастер апартман. (За читање у вези, погледајте „6 ствари за које мислите да додају вредност вашем дому - али немојте“)

Доња граница

Када размишљају о било којем пројекту преуређења, власници кућа требали би узети у обзир вриједност коју ће добити од пројекта преко било каквог поврата трошкова који би могли бити доступни продајом. Међутим, када размишљају о две подједнако корисне промене, власници кућа требало би да истражују локалне водиче за некретнине како би утврдили који пројекти ће највероватније платити сами. Запамтите да веће није увек боље, а трошити више не осигурава и већи степен стварања вредности. Цијене кућа увијек ће одражавати укусе купаца локалних некретнина и износе које су купци спремни платити у одређеном кварту или одјелу.