Млади професионалци: Да ли треба да изнајмите или купите?

Изнајмити или купити? То је велика одлука, посебно за младе стручњаке јер започну каријеру и почну обликовати свој дугорочни финансијски план. Истраживање Рент.цом показало је да су 85% младих одраслих од 18 до 34 године изнајмљивачи, али то не значи да иду јефтинијим путем. Према истраживању РентЦафе-а, миленијалци троше око 93.000 долара на кирију до навршетка 30. године.

Тај број би могао порасти с растом цена станарина широм земље, што потенцијално гура више младих професионалаца у арену за куповину домова. Стопе закупа станова у САД порасле су за 28, 5% од 2010. године, а 23% миленијалаца каже да је то мотивирајући фактор у њиховој одлуци о куповини, показало је истраживање удружења Мултифамили Екецутиве.

Али који има више смисла? Ево шта би млади професионалци требали размотрити.

Кључне Такеаваис

• Млади професионалци желе да живе амерички сан и купе сопствени дом.
• Али, многи млади одрасли такође носе студентске зајмове, дугове на кредитним картицама и имају мали ниво уштеде.
• Финансијски трошак и корист власништва у односу на изнајмљивање зависиће од неколико фактора - али увек имајте на уму дугорочно.

Започните с разматрањем трошкова

Трошак је очигледан фактор у одлуци о најму или куповини. Међутим, важно је имати добро заокружену финансијску слику о томе како се упоређују. "Увек постоји преломна тачка када ће трошкови куповине бити кориснији од изнајмљивања, али постоје неки фактори који играју шта и када ће купци купити", каже агентица Гина Ко из њујоршког Триплеминта.

Поред купопродајне цене имовине, млади професионалци би требало да размотре и ствари попут предујма, трошкова затварања, удружења власника кућа или коопераната, осигурања, пореза на имовину, комуналија и одржавања. Ти трошкови могу варирати у зависности од врсте имовине која вас занима.

Ваш избор тржишта је такође битан. У неким градовима може бити мала разлика између цене закупа и плаћања хипотеке. Сан Францисцо је одличан пример. Средња цена закупа од јуна 2018. године износила је 4.500 долара, према подацима компаније Зиллов. За поређење, Калифорнијско удружење некретнина поставило је средњи износ хипотеке у области Беј на 4.520 долара до четвртог тромесечја 2017. године.

Улог би могао бити одлучујући фактор. Иако је могуће добити ФХА кредит са само 3, 5% умањења, Ко каже да би чак и овај износ могао бити тежак за уштеду за некога ко је у првим годинама каријере.

Каматне стопе су такође узете у обзир, каже Вес Воодруфф, лиценцирани саветник за хипотеке са зајмовима Ангел Оак Хоме. Каматне стопе утичу на то колико ћете платити хипотеку, али могу изазвати и повећање најамне стопе. Немате контролу над тим што ће вам газдарица наплатити, каже Воодруфф, и „данас би било јефтиније купити него остати у месту са сталним повећањем закупа“.

Федералне резерве су поново повећале стопу савезних фондова у јуну 2018. године, а два додатна поскупљења очекују се прије краја године. Према Киплингеру, предвиђа се даљње повећање од три до четири стопе до краја 2019. године, што би могло бити подстицај за младе професионалце да сада закључе нижу стопу хипотеке.

Размотрите Дугорочно

Поред трошкова, млади професионалци требало би да размишљају и о томе где би их могао започети њихов пут у каријери када размишљају о преласку са изнајмљивања на куповину. Ко каже да често наилази на млађе купце који нису сигурни где ће бити каријерни за три до пет година. Чест компромис је куповина стана коју могу унајмити ако их посао одведе у другом правцу или у други град.

„Ваша путања каријере има огроман утицај на вашу одлуку о изнајмљивању или куповини“, каже Схане Лее, аналитичар корпоративних комуникација за РеалтиХоп, а један од најважнијих фактора је како промена каријере може утицати на ваш приход. "Власништво куће захтева велику финансијску обавезу, а ако ће ваш приход осцилирати у наредних три до пет година, то можда неће бити идеално за вашу куповину."

Воодруфф каже да, ако знате да ћете остати на својој тренутној локацији најмање три године, куповина може бити вредна. Али морате погледати различите сценарије шта се дешава. То укључује могућност премјештања, покретање трбуха или прелазак у другу компанију и смањење плата.

Оснивање породице такође игра. Лее каже да, ако сте самци и немате непосредне планове за заснивање породице, куповина можда уопште није на вашем радару. С друге стране, ако на слици замислите супружника и децу - или већ имате породицу - поседовање куће може вам пружити више сигурности и стабилности.

Када вас мотивишу породична разматрања, изнајмљивање наспрам куповине постаје више о проналажењу правог сусједства које нуди квалитетне школе, сигурно окружење и разумно путовање. То не значи да имате потребан простор. "Мислим да је заиста тешко имати стан са децом", каже Воодруфф. "Имати своју кућу са двориштем иде дуг пут да помогне породици да расте."

Будите спремни за куповину када дође вријеме

Ако планирате да изнајмите мало дуже пре куповине, не губите то време. Искористите је да се финансијски припремите за власништво над кућом.

"Ваш кредитни резултат је огроман", каже Воодруфф, а млади професионалци не разумеју увек како кредит функционише. Кредитни резултати нису једини одлучујући фактор у одлучивању о хипотеци, али су веома важни и већи резултат може довести до ниже каматне стопе на стамбени кредит. Ако сте тек започели са кредитом, Воодруфф препоручује отварање једне до две кредитне картице и наплаћивање само оног што можете приуштити да платите у целости сваког месеца. И што је најважније, извршите уплате на вријеме.

Процијените своју тренутну плату према њеном потенцијалу раста како бисте одредили с којим ћете буџетом морати радити кад сте спремни за куповину. Ако се суочите са великим износом дуга, конкретно са дуговањем студентског зајма, Лее препоручује да радите на отплати дела новца како бисте имали више прихода на располагању за плаћање куће.

На крају, размотрите своје почетне трошкове и трошкове затварања. Уштеда предујма од 20% или више омогућава вам да избегнете приватно хипотекарно осигурање (ПМИ), иако је могуће купити кућу са мање новца. Трошкови затварања могу додати додатних 2% до 5% од укупног износа готовине који требате да купите.

Јасно разумевање колико куће можете себи да приуштите и која врста хипотеке је најбоља може вам помоћи у прецизирању износа који треба да уштедите за свој први износ и трошкове затварања. Водење бројева путем хипотекарног калкулатора може вам дати представу о томе како се процењени трошкови куповине упоређују са вашим стварним трошковима најма.

Доња граница

Изнајмљивање и куповина имају своје предности и недостатке за младе професионалце. Изнајмљивање вам омогућава да избегнете одређене трошкове, као што су поправке и надоградње, порези на имовину и осигурање власника куће, али у зависности од места где живите, власништво куће може бити повољнија опција. Вагање обе стране једначине, заједно са финансијским аспектима, може вам помоћи да одредите која има више смисла. Најважније је да крајњи циљ задржите у перспективи.

„Одлучите који су ваши приоритети и циљеви“, каже Ко, „и радите уназад како бисте били сигурни да их можете достићи и достићи“.