5 врста РЕИТ-а и како у њих улагати

Трустови за инвестирање у некретнине (РЕИТс) су кључни аспекти приликом састављања било ког портфеља капитала или фиксног прихода. Омогућавају већу диверзификацију, потенцијално већи укупни принос и / или нижи укупни ризик. Укратко, њихова способност да генеришу приход од дивиденди заједно са апрецијацијом капитала чини их одличном равнотежом акција, обвезница и готовине.

РЕИТ-ови углавном поседују и / или управљају комерцијалним некретнинама које стварају приход, било да су то сама имања или хипотеке на тим некретнинама. У компаније можете инвестирати појединачно, преко фонда размењеног тржишта или узајамног фонда. На располагању је много врста РЕИТ-а.

Овдје ћемо погледати неколико главних категорија РЕИТС-а и њихове историјске приносе. На крају овог чланка требали бисте имати бољу идеју када и шта купити.

Кључне Такеаваис

• Употреба РЕИТ-а за улагање у некретнине може диверзификовати ваш портфељ, али нису сви РЕИТ-ови створени једнаким.
• Неки РЕИТ-ови директно улажу у некретнине, остварују приход од закупа и накнаде за управљање. Други улажу у дуг за некретнине, тј. Хипотеке и хипотекарне хартије од вредности.
• Поред тога, РЕИТ-ови су усредсређени на специфичан сектор некретнина, на пример, малопродајне или шопинг центре, хотеле и одмаралишта или здравствене услуге и болнице.

Историјски поврати РЕИТ-ова

Трустови за инвестирање у некретнине у историји су један од најуспешнијих расположивих класа имовине. ФТСЕ НАРЕИТ Екуити РЕИТ индекс је оно што већина инвеститора користи за оцењивање перформанси америчког тржишта некретнина. Између 1990. и 2010. Године, просечни годишњи приноси индекса су износили 9, 9%, што је друго место међу средњим залихама, које су у истом периоду износиле 10, 3% годишње.

За поређење, имовина са фиксним приходом управљала је са 7% годишњег приноса, а роба само 4, 5% годишње. Некретнине су биле најгоре у осам класа имовине у само две године од 20. Фиксни доходак, с друге стране, био је најгори учинак шест пута у истом 20-годишњем периоду.

У новије време, трогодишњи просек за РЕИТ-ове између марта 2013. и марта 2016. године био је у складу са просеком током периода од 20 година, и достигао је 10, 76% у том периоду. Историјски гледано, инвеститори који траже принос учинили су боље улагање у некретнине од фиксног дохотка, што је традиционална класа имовине у ове сврхе. Пажљиво изграђен портфолио требало би да размотри и једно и друго.

5 врста РЕИТ-а и како их уложити

Малопродајни РЕИТс

Отприлике 24% инвестиција РЕИТ-а налази се у тржним центрима и самосталној малопродаји. Ово је највећа појединачна инвестиција у Америци. Без обзира да ли сте шопинг центар често, вероватно је власник РЕИТ-а. Када се размишља о улагању у малопродајне некретнине, прво треба испитати саму малопродајну индустрију. Да ли је финансијски здраво тренутно и какви су изгледи за будућност?

Важно је запамтити да малопродајни РЕИТ-ови зарађују од станарине коју наплаћују станарима. Ако трговци имају проблема са новчаним током због лоше продаје, могуће је да би могли одложити или чак платити неизмиривање тих месечних уплата, на крају бити присиљени на банкрот. У том тренутку треба наћи новог станара, што никада није лако. Стога је од кључног значаја да инвестирате у РЕИТ са најјачим могућим закупцима сидра. Ту се убрајају продавнице намирница и кућних потрепштина.

Једном када направите процену ваше индустрије, ваш фокус би требало да се усмери на саме РЕИТ-ове. Као и свака инвестиција, важно је да имају добру зараду, јаке билансе и што мање дуга, посебно краткорочне. У лошој економији, малопродајним РЕИТ-овима са значајним новчаним позицијама биће представљене могућности за куповину добре некретнине по повољним ценама. Најбоље вођене компаније ће то искористити.

Упркос томе, постоје дугорочне забринутости за малопродајни простор РЕИТ-а зато што се куповина све више помера на мрежи, за разлику од модела тржнице. Власници простора наставили су са иновацијама како би напунили свој простор канцеларијама и другим закупцима који нису оријентисани на мало, али подсектор је под притиском.

Резиденцијални РЕИТс

Ријеч је о РЕИТ-овима који посједују и управљају вишестамбеним стамбеним зградама као и произведеним кућама. Када тражите улагања у ову врсту РЕИТ-а, требало би размотрити неколико фактора прије него што ускочите. На примјер, најбоља тржишта станова имају тенденцију да је повољна цијена куће у односу на остатак земље. У местима као што су Њујорк и Лос Анђелес, висока цена кућа за самохране присиљава више људи да изнајмљују, што повећава цене које станодавци могу да наплаћују сваког месеца. Као резултат, највећи стамбени РЕИТс су усредсређени на велике урбане центре.

Унутар сваког одређеног тржишта инвеститори би требали тражити раст становништва и радних мјеста. Генерално, када је нето прилив људи у неки град, то је зато што су радна места лако доступна и економија расте. Пад стопе слободних радних места у комбинацији са растућим најамнинама знак је да се потражња побољшава. Све док понуда станова на одређеном тржишту и даље остаје мала и потражња наставља да расте, стамбени РЕИТ-ови би требало да раде добро. Као и код свих компанија, и оне са најјачим билансима и најдоступнијим капиталом обично најбоље раде.

ХеалтхИТ РЕИТс

Здравствени РЕИТ-ови биће занимљив подсектор за гледање како Американци старе и трошкови здравствене заштите и даље расту. Здравствени РЕИТ-ови инвестирају у некретнине болница, медицинских центара, медицинских установа и домова умировљеника. Успех ове некретнине директно је везан за здравствени систем. Већина оператера ових објеката ослања се на накнаде за заузеће, накнаде Медицаре и Медицаид као и приватне плате. Све док је финансирање здравствене заштите питање питања, тако и РЕИТ-и о здравству.

Ствари које бисте требали потражити у здравственом РЕИТ-у укључују разнолику групу купаца као и улагања у бројне различите врсте имовине. Фокус је добар до одређене мере, али тако проширује и ризик. Генерално, повећање потражње за здравственим услугама (што би се требало десити са старењем становништва) је добро за некретнине у здравству. Због тога, поред диверзификације врста купаца и имовине, потражите компаније чија је здравствена искуства значајна, чији су биланси јаки и чији је приступ нискобуџетном капиталу висок.

Оффице РЕИТс

Канцеларије РЕИТ-а инвестирају у пословне зграде. Приход од најма добијају од станара који обично потписују дугорочни закуп. Четири питања падају на памет свима који су заинтересовани да инвестирају у канцеларијски РЕИТ

1. Какво је стање у економији и колика је стопа незапослености?
2. Какве су цене слободних места?
3. Како економски функционише област у коју РЕИТ инвестира?
4. Колико капитала има за аквизиције?

Покушајте да пронађете РЕИТ-ове који улажу у економска упоришта. Боље је посједовати гомилу просјечних зграда у Васхингтону, ДЦ, него посједовати, на примјер, канцеларијски простор у Детроиту.

Хипотека РЕИТс

Отприлике 10% инвестиција РЕИТ-а налази се у хипотеци за разлику од саме некретнине. Најпознатија, али не нужно и највећа улагања су Фанние Мае и Фреддие Мац, предузећа која спонзоришу државе и купују хипотеке на секундарном тржишту.

Али само зато што ова врста РЕИТ-а инвестира у хипотеке уместо у капитал, не значи да долази без ризика. Повећање каматних стопа би се претворило у смањење књиговодствених вриједности РЕИТ-а за хипотеке, снижавање цијена дионица. Поред тога, хипотекарни РЕИТ-ови добијају знатан износ свог капитала путем осигураних и необезбеђених понуда дуга. Ако каматне стопе порасту, будуће финансирање ће бити скупље, смањујући вредност портфеља кредита. У окружењу са ниском каматном стопом са изгледом раста стопа, већина хипотекарних РЕИТ-ова тргује дисконтом до нето вредности имовине по акцији. Трик је проналажење правог.

Кључеви за процену било ког РЕИТ-а

Неколико је ствари које морате имати на уму током процене било ког РЕИТ-а. Они укључују следеће:

1. РЕИТ-ови су праве инвестиције са укупним повратом. Обезбеђују висок принос од дивиденди заједно са умереном дугорочном апрецијацијом капитала. Потражите компаније које су у прошлости добро обавиле посао пружајући обоје.
2. За разлику од традиционалних некретнина, многи РЕИТ-ови се тргују на берзама. Добијате диверзификацију коју некретнина пружа без дугорочног закључавања. Ликвидност је битна.
3. Амортизација има тенденцију да преувеличава пад вредности имовине улагања. Дакле, уместо да користите омјер исплате (шта дивиденде инвеститори користе) за процену РЕИТ-а, погледајте његова средства из операција (ФФО). Ово се дефинише као нето приход умањен за продају било које имовине у одређеној години и амортизацију. Једноставно узмите дивиденду по акцији и поделите је ФФО по акцији. Што је већи принос, то је боље.
4. Снажно управљање чини значај. Потражите компаније које су већ неко време присутне или бар поседују менаџерски тим са пуно искуства.
5. Квалитет се рачуна. Улажите у РЕИТ-ове само са сјајним некретнинама и станарима.
6. Размислите о куповини заједничког фонда или ЕТФ-а који улаже у РЕИТ-ове, а истраживање и куповину препустите професионалцима.

Суштина

Савезна влада омогућила је инвеститорима куповину великих пројеката комерцијалних некретнина још 1960. Међутим, само у последњој деценији појединачни инвеститори су прихватили РЕИТ-ове. Разлози за то укључују ниске каматне стопе, које су присилиле инвеститоре да гледају даље од обвезница за доношење прихода, појаву девизних фондова и узајамних фондова који су се фокусирали на некретнине и, до распада некретнина 2007-08, незаситни апетит на део Американаца који поседују некретнине и другу материјалну имовину. РЕИТс је, као и свака друга инвестиција у 2008. години, претрпео велике проблеме. Али упркос томе, они су и даље одличан додатак сваком разноврсном портфељу.