6 Финансијски предуслови за куповину куће
Без обзира да ли сте на тржници купца или на продајном тржишту, након што пронађете кућу у којој се осећате као код куће, пожелећете да је купите што пре. Међутим, није баш тако једноставно. Много финансијских питања ће одредити да ли ћете моћи да купите кућу, као и услове своје хипотеке. Знајући ове податке унапред, помоћи ће вам да донесете боље одлуке и омогућиће вам да поступак хипотекарног одобравања прође несметано и брзо.
Финансијски предуслов бр. 1: Довољна уплата
Ваш сан о власништву куће може се брзо срушити ако не можете обезбедити адекватан износ новца за свој аванс.
"Зајмодавци су пооштрили захтеве од економске кризе 2008. године", каже Карен Р. Јенкинс, сертификовани банкар из банкарства који је председник и извршни директор КРЈ Цонсултинг у Колумбији, Јужна Каролина. „Као резултат, потенцијални зајмопримци који желе да купе дом морају да имају мало„ коже у игри “да би се квалификовали за дом“, каже Џенкинс, каже да већина програма зајма захтева минимално 3, 5% аванса.
Можда сте познавали људе који су куповали домове у прошлости без предујма - или сте можда били један од тих људи. То је данас много мање вероватан сценарио, јер банке покушавају да ограниче ризик од неплаћања зајмопримаца. „Зајмопримац са кожом у игри је мање вероватни да ће се десити када постану тешки“, каже Стацеи Алцорн, власник и шеф службе за срећу у компанији ЛАЕР Реалти Партнерс са седиштем у Бостону. На пример, када вредности некретнина опадну, зајмопримац који је уложио своје животне уштеђевине у ту некретнину вероватније ће се окачити и отерати олују, чекајући да се вредности имовине поново повећају, каже Алцорн. С друге стране, „дужник који је одложио нула новца вероватно ће само отићи од имовине и пустити банку да је одведе у надметање“.
Финансијски предуслов бр. 2: Пронађите повољну каматну стопу
Финансијски предуслов бр. 3: Имати минимално прихватљив кредитни резултат
Ваш ФИЦО резултат одражаваће се ако повећавате своје кредитне картице и касните са плаћањем рачуна, што може бити још један камен спотицања за потенцијалне власнике кућа којима треба хипотека. „ФИЦО резултати говоре банци вашу способност да месечно плаћате рачуне и колики укупан дуг имате. Ако се додају на све ваше кредитне картице, ФИЦО резултат ће бити низак, а то ће угрозити ваше шансе за добијање финансирања, јер банке не желе позајмљивати некога ко живи од кредитних картица “, каже Алцорн.
Шта се сматра прихватљивом оценом ФИЦО? Ами Тиерце, регионална потпредсједница Винтруст хипотеке у Неедхаму, Массацхусеттс, напомиње да иако ФХА нуди финансирање зајмопримачима са кредитним резултатом нижим од 500, већина кредитора је додала своје властите потребе. Стога ће бити изазов пронаћи зајмодавца који ће радити са дужником са кредитним резултатом испод 640. (Више о томе прочитајте: Шта је добар кредитни резултат? )
Међутим, максиране кредитне картице нису ваша једина брига. "Ако стално на 30, 60 или 90 дана касните на друге рачуне, кредитни резултати ће поново бити ниски, а банке не желе позајмљивати новац некоме кога ће морати стално да моле за новац", каже Алцорн, додајући да „наплата, банкрот или оврха на вашем кредиту говори банци да немате проблема са обнављањем својих дужничких обавеза и, једноставније речено, не желе да буду следећи“.
Финансијски предуслов бр. 4: Остваривање дуга и примања мање од 43%
Власници кућа који се прекомерно повећавају могу сваки дан јести резанце Рамен у кући коју евентуално изгубе. Важно је бити реалан шта си можете приуштити.
„Банке користе однос дуга и прихода да би утврдиле да ли корисник кредита може себи да приушти куповину куће“, каже Алцорн. „На пример, рецимо да позајмљивач зарађује 5000 долара месечно. Банка не жели да ваш укупни дуг, укључујући нову хипотеку, плус плаћања аутомобилом, плаћање кредитном картицом и друге месечне обавезе, премаши одређени проценат тог прихода. “У јануару 2014., Биро за заштиту потрошача је увео правила наводећи да однос дуга и прихода не може бити већи од 43%. (За више информација погледајте: Шта се сматра добрим ДТИ односом? )
Међутим, Алцорн упозорава да то што банка сматра да можете приуштити одређену хипотеку не значи да заправо можете. „На пример, банка не зна да имате велику породицу или трошкове бриге о деци или старије родитеље о којима се бринете. Важно је да разговарате о месечним плаћањима са хипотекарним тимом да вам то не би пало преко главе. “
Јенкинс се слаже и додаје да "постоје додатни трошкови везани за поседовање куће коју можда нећете имати током изнајмљивања. Обавезно израчунајте све месечне трошкове и дугове и пустите буџет да донесе коначну одлуку у вези са тим што можете удобно да платите."
Финансијски предуслов бр. 5: Имати могућност плаћања завршних трошкова
Постоје бројне накнаде повезане са кућном хипотеком и могло би вам бити тешко за бујно финансијско буђење ако не знате унапред шта да очекујете.
Иако се трошкови затварања разликују од зајмодавца до зајмодавца и од државе до државе, "зајмопримци плаћају процене, кредитни извештај, накнаде за адвоката / агенте за затварање, накнаде за евидентирање и накнаде за обраду / преписивање", каже Алцорн и додаје да су трошкови затварања обично 1% од износ зајма.
Међутим, Јенкинс каже да би накнаде могле бити и до 3%. „Зајмодавци су сада дужни да вам пруже свеобухватну„ процену добре верности “накнада које ћете претпоставити за одређени кредит. Правила су такође строжа у процени зајмодавца, а врло је мало простора за провизије које се наводе за закључним столом. “Она саветује купце куће да прегледају процену добре вере и поставе питања ако нисте сигурни шта конкретна накнада представља .
Финансијски предуслов бр. 6: Потребна финансијска документација
Недовољна документација може одгодити или чак зауставити поступак одобравања кредита, тако да морате сазнати шта треба да донесете за сто.
"Ваш зајмодавац треба да има потпуну и потпуну листу потребне документације за подршку вашем захтеву за кредит у зависности од посла и запослености", каже Тиерце. „Ако започињете са претходним одобрењем, будите сигурни да зајмодавац тражи сву документацију за поступак јер је претходно одобрење без детаљног прегледа документације бескорисно. Нешто се може пропустити што би могло резултирати да ваш кредит касније буде одбијен ако процес пре одобрења није изузетно добро документован. “
Шта је пред-одобрење? Према Јенкинс-у, то је „прелиминарно одобрење засновано на ономе што је дужник„ навео “на пријави (приход, дуг, имовина, запослење итд.). Процес стварног одобрења потврђује приходе, имовину и дуг користећи различите методе као што су плата ставове, пореске пријаве, изводе из банке, В2-ове и провере запослености. "
Тиерце додаје да "на конкурентним тржиштима, продавци и компаније на продају неће ни разматрати понуду без да знају да је купац унапред одобрен." Додатна документа могу се затражити касније или током целог поступка. „Процес закључивања је исцрпан и неки документи могу довести до питања или недоумица која захтевају додатну документацију. Само дубоко удахните и дајте зајмодавцу све што затраже, што је брже могуће, да ваше одобрење буде завршено. “
Доња граница
Пре него што размислите о куповини куће из својих снова, морате бити сигурни да су ваше финансије у реду и да сте се паметно и темељно припремили пре него што започне процес одобравања хипотеке.