Куповина искључене куће

Прије хипотекарне кризе 2008-2009. Године, куповина ограђене куће била је много тежи приједлог. Ловци на преговоре о некретнинама претходно су морали да прате аукције које су стављене на судове или просијавати кроз свеже легалне пријаве. Али вал форецлосурес-а изазваних падом субприме није само повећао број доступних својстава, већ је олакшао њихово проналажење и набавку. У ствари, поступак је често сличан потрази за било којом другом врстом куће. Изображене куће доступне су на скоро свим тржиштима некретнина широм земље, пружајући прилике и власницима кућа и инвеститорима.

Како пронаћи затворене домове

Можете затворити имовину у периодичним публикацијама и веб локацијама са мрежним листама (МЛС), путем интернетског претраживања некретнина, банкарских канцеларија и веб локација и локалних новина. Постоје многи веб сајтови који су сада специјализовани за проналажење домова и објеката који се налазе у надметању, попут уса-форецлосуре.цом и ХомеПатх.цом Фанние Мае-а. Неке финансијске институције, попут Банке Америке, такође нуде странице посвећене томе да вам помогну у тражењу затворене куће. У локалним услугама вишеструког уврштавања, некретнине које се искључују можда саме по себи не могу бити истакнуте; ово се може навести само у опису имовине.

Зајмодавци све више продају заплијењену имовину путем агената за некретнине, тако да не устручавајте се питати некретнину за могућности. Неки агенти за продају некретнина чак су се специјализирали за имовину која се искључује.

Тачније, лоцирање искључене куће зависи од тога где се тачно налази у поступку искључења: И даље могу бити власници изворног власника куће (у ранијим фазама, у случају претходне искључења имовине и имовине на мало продаје) или од ентитета такав као банка или влада (у каснијим). Ево пет врста искључења и приступа куповини.

1. Пред-форецлосурес
Имовина је у претпоставци након што је хипотекарни зајмодавац обавестио кориснике кредита да су неиспуњени, али пре него што се имовина понуди на продају на аукцији. Ако власник куће може продати некретнину за то време, можда ће моћи да избегне поступак искључења и њен негативан утицај на њихову кредитну историју и будуће изгледе (погледајте Добијање хипотеке након банкрота и искључења ). Стога су неки власници кућа спремни преговарати. Пред-форецлосурес се обично наводе у зградама округа и града суда. Поред тога, многи мрежни ресурси, укључујући и ввв.форецлосуре.цом, наводе својства која су у фази претходног искључивања.

2. Кратка продаја
Кратке продаје се догађају када је зајмодавац спреман прихватити мање од онога што се дугује на хипотеци. Зајмопримци не морају нужно да извршавају хипотекарне исплате да би зајмодавац могао пристати на кратку продају; међутим, они обично требају доказати неку врсту финансијских тешкоћа, попут губитка посла, што ће вјероватно резултирати неиспуњавањем обавеза. Често је пребивалиште о којем се ради под водом, што значи да вриједи мање од неизмиреног стања хипотеке. Да би се квалификовао као кратка продаја, зајмодавац мора пристати да „прода имовину кратку“ прихватајући мање него што се дугује, а дом мора бити наведен на продају. Ова својства се обично рекламирају као кратка продаја „до одобрења банке“.

Куповина имовине на краткој продаји у већини је разлога исто што и традиционална куповина, али језик у уговорима ће се разликовати уз прецизирање да су услови подложни одобрењу зајмодавца. Банци може бити потребно неколико месеци да одговори на кратку понуду за продају, тако да процес може трајати знатно дуже него код традиционалне куповине. Многе веб локације за некретнине, укључујући појединачне фирме или услуге котације, нуде опцију претраге кратком продајом.

3. Аукције продаје шерифа
Аукција продаје шерифа догађа се након што је зајмодавац обавестио дужника о неплаћању и дозволио грејс период да се дужник надокнади на хипотеци. Аукција је осмишљена како би зајмодавац могао брзо да се врати за кредит који је неисплаћен. Ове аукције се често дешавају на степеницама градског суда, којима управљају локални органи за спровођење закона. Некретнина се продаје на аукцији за највише понуђаче на јавно објављеном месту, датуму и времену. Ова обавештења могу се наћи у локалним новинама и на многим мрежним локацијама претраживањем "аукције шерифових продаја".

4. Својства у власништву банке
Некретнине које се не продају на аукцији враћају се у банку; то јест, они постају некретнине (РЕО). Њима често управља одељење РЕО банке, које одржава попис имовине у власништву банке. Интернетски извори, као што је ввв.реалтитрац.цом, имају опсежне листе по којима се може претраживати град, држава или поштански број.

5. Власништво државе
Неке куће се купују кредитима загарантованим од стране Федералне стамбене управе (ФХА) или Министарства за борачка питања (ВА). Када ове некретнине пређу у оврху, влада их поново купује и продају брокери који раде за владу. Морате контактирати државног посредника да бисте купили државну имовину. Купци могу истражити такве некретнине на ввв.худ.гов (кликните на "ТОПИЦ ПОДРУЧЈА" и одаберите "Куће на продају").

Зашто су забрањени домови јефтинији

Највећа продајна места забрањених кућа је, наравно, њихова обележена цена - често значајно нижа од осталих сличних својстава у истом простору (познатих као поређачи, или комшије, у говорима брокерских агенција). Већина форецлосурес-а се продаје по 5% испод тржишне вредности, уз још веће попусте у одређеним регионима. Купци такође могу да искористе додатне уштеде уз перкете попут смањених аванса, нижих камата или укидања трошкова процене и одређених трошкова затварања.

Шта их чини таквим договором? Ако је пребивалиште у фази предстечајне наплате или продаје, власници су у финансијској вези - треба им новац. А време им није на страни: Морају да истоваре имовину и добију оно што могу док не могу, да је у потпуности не изгубе. Укратко, ови продавци баш и не преговарају са позиције снаге. Иако се може чинити окрутним искористити туђу несрећу, купци могу имати користи.

Они могу имати и више користи ако имање у ствари буде одузето. Шерифова канцеларија није заинтересована да виси о кући; банке не желе да се баве посједником. Финансијске институције обично желе да се ослободе ограђене имовине одмах (за разумну цену, наравно - морају да одговоре инвеститорима и ревизорима да су чиниле сваки покушај да надокнаде што већи део првобитног износа зајма). Опет, ово користи купцима.

Коначно, куће које су затворене за стан обично се продају у стању „какав јесте“ - ако дође до оштећења, поправке нису део једначине - и, како познају љубитељи половних аутомобила и винтаге намештаја, „као што је“ претвара се у попуст. Наравно, мач са двоструким оштрицама може бити о чему ћемо говорити у наставку.

Ризици куповине затворених домова

Проблеми са имовином

Иако носи компензацијски попуст, стање "какво јесте" може бити прилично мрачно. Ако власници и даље држе власнике, често је лоше одржавана - уосталом, ако људи не могу извршити хипотекарне уплате, вероватно ће заостајати и код редовног одржавања, а да не спомињемо веће поправке. Поред тога, неки људи који се суочавају или су присиљени на искључење из затвора су огорчени и износе своје фрустрације у свој дом пре него што их банка поново одузме. То често укључује уклањање уређаја и учвршћења, а понекад чак и нагли вандализам.

Скривени трошкови

Уз непредвиђене поправке и радове на обнови, преступници попут заосталих пореза и заложних права (које аукцијске некретнине често имају приложени ИРС-у или држави или другим повериоцима) могу додати додатне трошкове иначе пожељној кући. Шта год се дугује, држави се прво мора исплатити и подмирити пре него што процес куповине може ићи даље. Ово се углавном односи на некретнине које се продају на аукцији; банка ће увек исплатити заложно право на имовини пре него што га поново прода другој страни.

Спор процес

Претходне компликације често значе пуно папирологије. Обично ће форецлосурес имати низ додатних докумената који морају бити комплетирани како би се припремили за затварање, што није увек тако благовремено. Ако се ради о ситуацији у краткој продаји, зајмодавац мора да одобри посао и то може потрајати, као што је раније поменуто. Озбиљна штета пронађена у кући може резултирати нижом проценом вредности куће, што може утицати на способност купца да обезбеди кредит. Неки зајмодавци неће позајмљивати испод одређеног износа од долара, јер потенцијал добити на мањем зајму није вредан ризику.

Иако бисте мислили да банка жели испразнити пребивалиште у којем се налази поново, времена реаговања између банке и других укључених страна могу такође бити спори са РЕО својствима. Количина времена потребно за добијање одговора на вашу понуду може веома варирати ; ако банка која посједује вашу имовину буде преплављена форецлосуресима, тада ће банка можда трајати много дуже да обради ваш захтјев. Познато је да банке са знатним заостатком требају до 90 дана да одговоре на понуду. Ако планирате да финансирате куповину, било би паметно да потрошите време на добијање одобрења за хипотеку.

Конкуренција

Као и на сваком тржишту, кад год постоји шанса да се набави нешто уз попуст од почетне стопе, потражња ће порасти. Тако повећано интересовање и конкуренција - не само од потенцијалних станара, већ и од инвеститора и професионалаца - неизоставни су када се ради о вредним затвореним некретнинама. Врло често се кућа која се може затворити може коштати повољније ниже од осталих домова у околини, али када се јави реч, бројне понуде могу брзо стићи и долази до рата за надметање. Дакле, оно што је некада била јефтина кућа у великом кварту, брзо може постати скупо имање.

Потенцијалним купцима домова са забраном затварања можда је паметно да поднесу понуде за више некретнина одједном, јер је могуће да конкурентивни купци обезбеде некретнину са вишом понудом или понудом у кешу. Али немојте се обесхрабрити ако неко други оговара вашу понуду за одређену некретнину; повремено провјеравајте да ли се поново појављује у залихи банке. Уговори за оврху обично падају прилично често.

Куповина искључене куће

Ако купујете од банке, мораћете да пооштрите своје преговарачке вештине и започнете процес ниском понудом имовине на којој желите. Банке које су накупиле огроман инвентар заузетих некретнина биће склоније преговарању о цени; што дуже банка држи имовину, веће су шансе да ће озбиљно размотрити ниже понуде, посебно у вези са имовином која се задржава дужи временски период. Због тога бисте вероватно требали да направите своју почетну понуду по цени која је најмање 20% испод тренутне тржишне цене, или можда чак и више ако се некретнина за коју лицитирате налази у области са великом појавношћу оврха.

Ако имовину и сва потребна реновирања можете платити у готовини, на завидном сте положају. Због тога се неки купци одлучују удружити с вањским инвеститорима који им могу помоћи на предњем крају и подијелити било који профит када дом поново прође у продајни блок. У ствари, готовинске понуде представљају знатан део РЕО продаје.

Опције финансирања заклепљених домова

Можете користити хипотеку за куповину РЕО некретнине, иако приватни зајмодавци имају тенденцију да се баве финансирањем уговора о забрани продаје. Међутим, доступне су две могућности финансирања за оне који испуњавају услове - 203 (к) зајма Федералне стамбене управе (ФХА), и програм ХомеСтепс преко Фреддие Мац-а, једног од предузећа спонзорисаних од владе које откупљује хипотеке.

203 (к) Кредити

ФХА је дизајнирала своје хипотеке од 203 (к) како би помогла ублажавању забринутости банака које би се иначе устрашиле од високо ризичног РЕО-а. куповине. Наплаћивањем зајмопримаца премију за осигурање хипотеке, они могу гарантовати кредите приватних зајмодаваца који учествују у програму.

За кориснике кредита, једна од великих предности је могућност финансирања куповине куће, плус сваки потребан поправак, у једној хипотеци. Основнија верзија, поједностављени зајам од 203 (к), предвиђена је за ограничене поправке за које нису потребни инжењерски или архитектонски планови. Појединци могу позајмити до 35.000 долара изнад продајне цене куће како би покрили основне лекове као што су нови уређаји, споредни колосијек и прозори.

Уз опсежније поправке, као што су изградња додатка или брига о оштећењу конструкције, традиционални зајам од 203 (к) је обично најбоља опција. За разлику од поједностављене варијанте, власници кућа морају узети најмање 5000 долара; максимални износ заснован је на ограничењима ФХА за сваку жупанију. Уз то, морате платити за независног консултанта да прегледа објекат и провери да ли рад испуњава програмске смернице.

Додатни недостатак ових кредита је цена. Поред плаћања хипотекарног осигурања, корисници кредита обично плаћају камате које су за четвртину процентног поена веће од оних за конвенционалне кредите. Они ће такође морати да одвоје преко једне или две тачке, што је унапред плаћена накнада, а свака вреди 1% од главнице.

Слика 1. Упоређивање традиционалних зајмова од 203 (к) и поједностављене верзије.

(Извор: веб локација Банке Америке)

Почетна корака

Фреддие Мац пружа ликвидност хипотекарном тржишту куповином кредита од банака, удруживањем и продајом инвеститорима као хартије од вредности. Са ХомеСтепс-ом, организација - преко својих приватних партнера за кредитирање - нуди посебно финансирање онима који желе да купе само форецсед имовине које поседују. ХомеСтепс је тренутно доступан само у следећим државама: Алабама, Флорида, Георгиа, Иллиноис, Кентуцки, Северна Каролина, Јужна Каролина, Теннессее, Текас и Виргиниа.

Ако вам се деси да живите у некој од ових држава, ХомеСтепс има неке значајне предности. Главни међу њима је то што не морате куповати хипотекарно осигурање, што га раздваја од 203 (к) кредита. То само може да уштеди купце стотине, чак и хиљаде долара током хипотеке. Надаље, хипотека ХомеСтепс не захтијева процјену приликом настанка, што може бити велика препрека онима који траже конвенционални зајам.

Купци могу наћи списак објеката за једну породицу, стан и више породица на веб локацији ХомеСтепс.

Доња граница

На површини, затворени домови могу изгледати веома привлачно. Међутим, трошкови могу бити крајње непредвидљиви и темељне штете могу учинити имовину непожељном. Процес куповине је често спор, што би могло побудити друга размишљања у умовима купаца, док велика потражња за увођењем затворених некретнина може одгурнути неке наде купца.

Уз све то речено, ограђене куће могу бити невероватне понуде. Купци имају јединствену прилику да плате куће ниже од тржишне вриједности за куће које им у нормалним околностима не би биле доступне. Ако на страни куповине постоје уштеде, то повећава вероватноћу да купац схвати цену своје имовине и добит од своје инвестиције ако прода, у будућности.

Ако се обави одговорно, куповина затворене куће може омогућити купцу да искористи безброј користи током многих наредних година.