Кредит за комерцијалну некретнину

Комерцијална некретнина (ЦРЕ) је имовина која доноси добит која се користи искључиво у пословне (а не стамбене) сврхе. Примјери укључују трговачке центре, трговачке центре, пословне зграде и комплексе и хотеле. Финансирање - укључујући куповину, развој и изградњу ових некретнина - обично се остварује кроз кредите за комерцијалне некретнине: хипотеке обезбеђене заложним правима на комерцијалној имовини.

Као и код хипотека на куће, банке и независни зајмодавци активно учествују у давању кредита за комерцијалне некретнине. Такође, осигуравајуће компаније, пензиони фондови, приватни инвеститори и други извори, укључујући програм зајма 504 америчке администрације за мала предузећа, обезбеђују капитал за комерцијалне некретнине.

Овдје ћемо погледати кредите за комерцијалне некретнине, у чему се разликују од стамбених кредита, њиховим карактеристикама и оним што зајмодавци траже.

Објашњење кредита за комерцијалне некретнине

Појединци против ентитета

Док се стамбене хипотеке обично дају појединим зајмопримцима, зајмови за комерцијалне некретнине често се дају пословним субјектима (нпр. Корпорацијама, програмерима, ограниченим партнерствима, фондовима и фондовима). Ови субјекти се често формирају у посебне сврхе посједовања комерцијалних некретнина.

Субјект можда нема финансијску евиденцију или било који кредитни рејтинг, у којем случају зајмодавац може тражити од принципала или власника ентитета да гарантују зајам. Ово омогућава зајмодавцу појединцу (или групи појединаца) кредитну историју - и од кога могу да се опораве у случају неисплате кредита. Ако зајмодавац не захтијева ову врсту гаранције, а имовина је једино средство поврата у случају неизмиривања зајма, дуг се назива ненаплатни зајам, што значи да зајмодавац нема право на надокнаду никоме нити било чему другом него власништво.

Распореди отплате зајма

Стамбена хипотека је врста амортизованог зајма код кога се дуг отплаћује у редовним ратама током одређеног временског периода. Најпопуларнији производ за хипотеку на стамбено тржиште је хипотека са фиксном стопом од 30 година, али купци резиденција имају и друге могућности, укључујући хипотеке на 25 и 15 година. Дужи периоди амортизације обично укључују мање месечне исплате и веће укупне трошкове камата током трајања зајма, док краћи периоди амортизације углавном подразумевају веће месечне исплате и ниже укупне трошкове камата.

Резиденцијални зајмови се амортизују током трајања зајма, тако да се на крају рока зајма у потпуности отплаћује. Зајмопримац са хипотеком са фиксном стопом од 200.000 долара у износу од 5%, на пример, извршио би 360 месечних плаћања у износу од 1.073, 64 долара, након чега би зајам био у потпуности враћен.

За разлику од резиденцијалних зајмова, услови комерцијалних зајмова обично се крећу од пет година (или мање) до 20 година, а период амортизације често је дужи од рока трајања зајма. Зајмодавац, на пример, може да да комерцијални зајам на период од седам година са амортизационим периодом од 30 година. У овој ситуацији, инвеститор би извршио уплату за седам година износа по основу зајма који се отплаћује током 30 година, након чега слиједи једно коначно балонско плаћање цјелокупног преосталог стања на кредиту.

На пример, инвеститор са комерцијалним зајмом од милион долара у висини од 7% месечно би вршио месечне исплате од 6 653, 02 УСД, а потом би требало да уплати коначни балон у износу од 918, 127.64 УСД који би зајам у потпуности вратио.

Дужина трајања кредита и период амортизације утичу на каматну стопу зајма. У зависности од кредитне снаге инвеститора, ови услови могу бити преговарачки. Опћенито, што је дужи распоред отплате кредита, већа је и каматна стопа.

Коефицијенти зајма и вредности

Други начин на који се комерцијални и резиденцијални зајмови разликују је однос између зајмова и вредности (ЛТВ), цифре која мери вредност зајма у односу на вредност имовине. Зајмодавац израчунава ЛТВ тако што ће износ зајма поделити на мању процењену вредност имовине или његову откупну цену. На пример, ЛТВ за зајам од 90 000 УСД на имовини од 100 000 УСД био би 90% (90 000 ÷ $ 100 000 = 0, 9, или 90%).

И за комерцијалне и стамбене кредите, зајмопримци са нижим ЛТВ-ом ће се квалификовати за повољније стопе финансирања од оних са вишим ЛТВ-ом. Разлог: Имају више капитала (или удјела) у имовини, што је мање ризика у очима зајмодавца.

Високи ЛТВ су дозвољени за одређене стамбене хипотеке: До 100% ЛТВ је дозвољено за зајмове ВА и УСДА; до 96, 5% за ФХА зајмове (кредите који су осигурани од стране Федералне стамбене управе); и до 95% за конвенционалне зајмове (оне загарантоване од стране Фанние Мае-а или Фреддие Мац-а).

ЛТВ за комерцијалне зајмове, за разлику од тога, углавном спадају у распон од 65% до 80%. Иако се неки кредити могу дати на вишим ЛТВ-има, они су ређе. Специфична ЛТВ често зависи од категорије кредита. На пример, за сирово земљиште може бити дозвољен максимални ЛТВ од 65%, док ће ЛТВ до 80% бити прихватљив за вишеобитељску изградњу.

Не постоје ВА или ФХА програми комерцијалног зајма, нити приватно хипотекарно осигурање. Стога, зајмодавци немају осигурање за покриће неизмиривања дужника и морају се ослонити на некретнину која је заложена као осигурање.

Напомена: Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) је врста полисе осигурања која штити зајмодавце од ризика неплаћања и оврхе, омогућава купцима који нису у могућности да изврше значајни предујам (или одлуче да не желе) да добију хипотекарно финансирање по повољним ценама . Ако зајмопримац купи стамбену некретнину и смањи мање од 20%, зајмодавац ће свој ризик умањити захтевањем дужника да купи осигурање од ПМИ компаније.

Коефицијент покривања дуга-сервиса

Комерцијални зајмодавци такође разматрају омјер покрића за отплату дуга (ДСЦР), који упоређује годишњи нето оперативни приход имовине (НОИ) са годишњим сервисом хипотекарног дуга (укључујући главницу и камате), мерећи способност имовине да сервисира свој дуг. Израчунава се дељењем НОИ на годишњу отплату дуга.

На пример, имовина са 140.000 УСД НОИ и 100.000 УСД годишње услуге хипотекарног дуга имала би ДСЦР од 1.4 (140.000 ÷ $ 100.000 = 1.4). Однос помаже зајмодавцима да одреде максималну величину зајма на основу новчаног тока који ствара имовина.

ДСЦР мањи од 1 указује на негативан новчани ток. На пример, ДСЦР од .92 значи да постоји довољно НОИ да покрије 92% годишње отплате дуга. Генерално, комерцијални зајмодавци траже ДСЦР-ове од најмање 1, 25 како би се осигурао адекватан новчани ток.

Нижи ДСЦР може бити прихватљив за кредите са краћим периодима амортизације и / или некретнине са стабилним новчаним токовима. Већи омјери могу се захтијевати за некретнине с нестабилним новчаним токовима - на примјер, хотели којима недостаје дугорочан (а самим тим и предвидљивији) закуп закупа, уобичајен за друге врсте комерцијалних некретнина.

Каматне стопе и накнаде

Каматне стопе на комерцијалне зајмове су углавном веће него на стамбене кредите. Такође, зајмови за комерцијалне некретнине обично укључују накнаде које сачињавају укупне трошкове зајма, укључујући процене, правне, апликације за зајам, оснивање зајма и / или накнаде за анкетирање.

Неки трошкови морају бити плаћени унапред пре него што се зајам одобри (или одбије), док се други аплицирају на годишњем нивоу. На пример, зајам може имати једнократну накнаду за одобравање зајма од 1%, која се доспева у тренутку затварања, и годишњу накнаду од једне четвртине од једног процента (0, 25%) до измирења кредита у потпуности. Зајам од милион долара, на пример, може захтевати накнаду за отварање зајма од 1% која износи 10.000 УСД, а накнада од 0.25% од 2.500 УСД годишње се исплаћује (поред камате).

Плаћање унапред

Зајам за комерцијалне некретнине може имати ограничења плаћања унапред, осмишљена тако да сачува очекивани принос зајма од зајма. Ако инвеститори измире дуг пре рока доспећа, вероватно ће морати да плате пенале за отплату. Постоје четири основне врсте „излазних“ казни за рано отплату зајма:

• Казна превременог плаћања Ово је најосновнија казна аванса, израчуната множењем тренутног неизмиреног стања са одређеном новчаном казном.
• Гаранција камате. Зајмодавац има право на одређени износ камате, чак и ако се зајам отплаћује прерано. На пример, зајам може имати загарантовану 10% каматну стопу на 60 месеци, уз излазну накнаду од 5%.
• Искључење. Зајмопримац не може да отплати кредит пре одређеног периода, као што је 5-годишње закључавање.
• Дефеасанце. Замјена обезбеђења. Уместо да уплати зајмодавцу готовину, зајмопримац размењује ново обезбеђење (обично хартије од вредности америчког трезора) за првобитно обезбеђење из кредита. Ово може смањити накнаде, али уз овај начин отплате кредита могу се приложити високе казне.

Услови плаћања унапред су наведени у документима о зајму и могу се преговарати заједно са другим условима кредита код кредита комерцијалних некретнина.

Доња граница

Са комерцијалним некретнинама, инвеститор (често пословни субјекат) купује некретнину, даје закуп у простор и скупља закуп од предузећа која послују у оквиру имовине. Инвестиција је замишљена као имовина која доноси профит.

Приликом оцјене кредита комерцијалним некретнинама, зајмодавци узимају у обзир зајам кредита, кредитну способност субјекта (или принципала / власника), укључујући три до пет година финансијских извјештаја и пријаве пореза на доходак, и финансијске омјере, као што су зајам-вриједност. коефицијент и омјер покривености дуга.